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核弹级信号来袭，即将开启3月小阳春。
今年以来，楼市向好信号出现。
尤其农历新年后，楼市利好“一棒接着一棒”！
划重点：在一线城市“展开”。
先是上海，松绑楼市调控；再是香港，调高豪宅印花税，而广州，马年土拍第一棒拍出楼面价历史新高；与此同时，深圳马年第一宗宅地也已挂牌。一线楼市“多点爆破”，市场此起彼伏……
01.
一线城市先“启动”
上海/香港/广州传出三大信号
先看上海：”沪七条”核弹——楼市调控再放松。
2月25日，上海发布“沪七条”重磅新政，主要从松绑限购、优化公积金贷款额度及认定情况、免征唯一住房房产税三个维度放松楼市调控。
值得注意的是，这是近两年里上海第四次大幅优化楼市调控、放松限购。
虽然从近1年来上海的二手房成交量来看，目前的上海楼市成交态势向好，今年1月成交量同比还上涨了26.69%。
但看价格就能发现，上海目前二手房成交价是下行的趋势。换句话说，成交量的稳，和价格下行有一定的关系。而今年的4月，上海将有超3万套限售房源解禁入市（2021年3月上海出台限售政策，网签备案开始算限售5年，今年4月约有3.2万套房源解禁）。
在这个关键的节点，出新政，目的很直接，除了大基调——去库存，还有就是——稳房价。
新政出台之后，上海买房人也开始动起来了，率先可以在新房市场上看到：
外环内的外滩*府、闵行颛桥的保利等项目展厅，出现人挤人的盛况。
新政24小时，招商蛇口上海公司成交总金额超174516697元。
招商蛇口海报，图源：网络，仅供参考
回归到政策本身来看，目前一线城市，广州全域取消限购外，北京、上海、深圳这三个城市部分限购，而从目前的限购政策来看，上海的“限购政策最松”。
中国知名财经评论员、财经自媒体“刘晓博说财经”主理人刘晓博在@刘晓博说财经中提到：上海此次楼市新政的力度比较大，而且有制度创新：虽然没有在部分区域彻底取消限购，但开创了一个新玩法：把“居住证满N年” 作为独立购房资格，替代社保（个税）的政策。目前内地住房仍然有限购的，只有北京上海深圳海口三亚了。估计接下来，深圳、海口、三亚可能也会出台新政。深圳目前只有核心区（福田区、南山区、宝安区的新安街道）还有限购，其他地区基本上取消了。接下来，深圳大概率会有所动作，出台进一步的政策。
再看香港：豪宅印花税上调，市场火热下的“反向”操作。
2月25日，香港财政司司长陈茂波在《财政预算案2026》中提到，将调整价值1亿元或以上住宅的印花税税率，由原先的4.25%上调至6.5%，2月26日生效。
以一套总价1.1亿的住宅为例，原先印花税款是467.5万，现在是715万，购入成本增加了247.5万。
去年香港住宅全年成交量近6.3万宗，相较之下总价1亿以上一手豪宅成交不过101套（数据参考：美联物业）来看，影响并不大。
值得注意的是，过去一年香港楼市整体向好——成交量、价齐涨：
2025年香港整体楼宇买卖合约量约6.28万宗，同比上涨约18.3%，为2021年来新高；2025年香港楼价上升3.3%，结束连续三年的跌势。
而在本月，先是高盛将香港2026年房价上升幅度的预测由5%调高至12%，紧跟着是摩根大通，同样将香港房价的上升预期由原来的5-7%调高至10-15%。
市场向好、预期向好之下，香港上调豪宅印花税，一定程度可以看做市场向好的信号。
还有广州：地王狂欢，243轮竞拍一度干崩系统。
同样是在2月25日，广州“上演”了马年土拍大戏。
2月25日上午10点，广州备受关注的珠江新城马场地块正式出让，8家开发商报名、7家参与竞价（保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁）经过近9个小时鏖战、243轮激烈竞价、中间一度把系统干崩了！最终由越秀集团以总价236亿拿下，折合成交楼面价约8.54万/平，创下广州历史楼面价新高，成为广州新的楼面价地王。
图源：越秀地产官方微博，仅供参考
据说，拍地时，越秀的挖机已经开到了马场地块旁边，拿下地立马就开干的气势，也可见越秀就对这宗地“势在必得”。
马场地块片区效果图，图源：越秀地产官方微博，仅供参考
但广州马场地块成功出让的背后，更重要的是市场信心的回归。
在“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的地产分析框架中，土拍市场的火热一定程度是房地产市场向好的信号。
@丁祖昱楼评提到，马场一期地块这样的全国性的地王级项目出现，它的意义甚至已经超出广州城市的范畴，对于全国楼市都是一个信号明确的风向标。在行业深度调整、房企拿地愈发谨慎的当下，头部央国企不惜血本争夺核心地块，本质上是对一线城市基本面的笃定，更是对2026年楼市复苏的信心投票。
上海楼市新政，意在进一步撬动市场，加速去库存，并稳房价，而目前市场已然开始启动；香港在2025年楼市成交量价齐升的背景下提升豪宅印花税，同样是释放市场向好的信号；广州方面，土拍市场也起了个好头，三大一线城市一同奏起小阳春前奏曲。
02.
深圳紧随其后
马年第一看点：13宗宅地
在上海、广州之后，深圳也“启动”了。
当然，于深圳而言，新年楼市的“第一看点”聚焦土拍市场。
2026年开局不足两月，全市已有13宗住宅用地被爆料计划年内出让，供地节奏显著提速。首发地块为罗湖H302-0107地块。2月12日，该地块正式挂出，将于3月20日正式出让，是深圳今年首宗住宅用地挂牌，也是罗湖近年来少有的出让宅地。
从地理位置来看，区位条件优越，项目紧邻地铁7号线笋岗站，等17号线建成后，将升级成为双地铁口物业，旁边就是宝能环球汇和万象食家，商业配套也很成熟。
其次，光明将迎来大规模供地。被爆有5宗宅地将要出让，分别是光明城高铁站附近2宗、凤凰城地铁站旁2宗、虹桥公园地铁站旁1宗，地理位置都很优越。
凤凰城02-13地块与D3-1-9一路之隔。坐拥成熟的城市配套，周边有万达广场、蓝鲸世界、紧邻地铁6号线、13号线。此前有消息指出，02-13地块或将由华润操刀，旨在打造对标“北站超核润府”的标杆项目。光明城站的北拓区01-16地块、01-22地块相连，紧挨着13号线德雅路站。两地块都由一类工业用地调规而成，周边多以居住用地为主，西侧是南方科技大学附属凤凰学校，南侧是中建观玥小区。
11-10地块紧挨虹桥公园，附近还有光明高尔夫球场，整体生态环境不错，旁边就是地铁6号线华夏路站，交通也很便利。近期，宝安区松岗街道华美工业园土地整备利益统筹项目土地整备单元规划（草案）对外公示，将原有的4块一类工业用地调规为二类居住用地，规划居住街坊容积率不超过3.1。4宗地块呈"L"形分布，位于华美路与田园路交汇处。虽周边目前以工厂为主，但紧邻五指耙公园，生态基底良好，未来随着城市更新推进，城市面貌有望焕然一新。去年，南街坊地块由华润+招商联合体以86.4亿元的总价强势摘得，成为去年的总成交价的地王。今年，与南街坊一路之隔的北街坊地块，传闻已纳入一季度土拍计划，即将正式亮相。该地块住宅建面约17万㎡，相较南街坊体量更为精巧。虽同享宝中核心区位与顶级配套，但因容积率和景观条件与南街坊存在差异，产品定位可能更侧重于刚需和改善市场。一块位于一湾臻邸的东南侧，该地原规划为行政管理用地，近期网传拟调整为居住用地，今年上半年或将入市，占地面积约2万m²，但官方还未明确公布具体信息。单从地块位置来看，周围环境优越，楼下就是前海运动公园、城市绿地，一路之隔还有九年学校规划。另外一宗地是与招商海晏府相邻的T201-0125地块。该地块与海晏府本同属一个综合开发单元，早在2019年计划一起出让，但因某些原因，出让计划暂停。直到去年，海晏府地块重新上线，T201-0125地块的供应计划也或将重启。目前，该地块已是平地状态。网传规划为低密高端住宅，容积率预计3.1，限高80米，可能规划200套左右房源，预计一季度上线拍卖。在广州地王掀起一波市场热潮之后，深圳13宗宅地蓄势待发，同样值得期待。
03.
三道红线放松，利好接连不断
多重刺激之下，3月楼市小阳春即将开启
不仅农历新年后楼市接连“炸”出重磅利好，早在2026年元历新年后，楼市利好就接连不断。
比如，三道红线的“放松”。
1月28日，多家房企表示其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，这意味着“三道红线“的监管趋于放松。
图源：财联社，仅供参考
要知道，自2020年8月“三道红线”进入房地产行业后，房企的财务状态被分为“红橙、黄、绿”四档，虽本质是为防范房企出现债务风险，保障资金链安全，但“三道红线”对“重资产+高杠杆”的房地产行业影响很大——踩中红线的房企，融资受影响。（2020年9月，诸葛找房发布的数据显示：100家房企中有86家房企踩中红线，仅14家房企为“绿档”，红线率去到了86%。）
@上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，如今“三条红线”指标不再上报，代表着监管重心的转移。说明房地产金融的核心目标已经从“强制去杠杆”转向“防风险、促交付与构建发展新模式”，也意味着今年各地房地产行业金融监管将进入一个更贴近市场实际的新阶段。
再有，官方对保障性住房的“出手”。
🏙上海
2月2日，上海启动“收购二手房、用作保租房”的工作，浦东、静安、徐汇为首批试点区域，具体流程为：二手房业主先选择意向新房，锁定房源与价格后，由第三方机构对该二手房进行评估，后业主凭新房网签合同，办理旧房交易过户。
从各区试点方案来看，收购二手房的主体为政府（各区公租房公司），优先收购业主置换意愿强烈、地段好、总价低的“老破小”。
乍一看，以为上海要对二手房出手，实际上是通过牵头收购二手房的形式，来推动业主“以旧换新”，只不过在这背后，还能增加一些保租房供应、照顾到更多居住需求，一举多得。
🏙广州南沙
2月24日，广州南沙发布《南沙区商品房作为安置房源采购项目（CZ2026-0149)招标公告文件》，提到要采购南沙区商品房用作保障性住房。
图源：招标文件截图，仅供参考
划重点：面积最大可以去到180平。
政府收购商品房做保障性住房早已不是新鲜事，但以往都是收小面积的新建商品房（比如广州市面上的安置房，建面普遍在60-90平之间），像南沙这样，收单套面积最大能去到180平，侧面透露出两个信号：
1、保障性住房的“收房门槛”正在放松；
2、未来保障性住房也能拥有大空间。
还有，多城楼市利好政策的陆续出台。
🏙佛山
2月26日，佛山住建局发布《佛山市关于推进“好房子”建设的实施指引》，重新定义佛山好房子标准的同事，也将阳台计容面积展现18%提升至20%，同事取消单个阳台进深和面积限制，进一步优化住宅的“空间使用率”，同时提及居民使用公积金贷款购买“好房子”，贷款额度宜按一定比例上浮。
🏙南京江宁
2月26日，南京江宁区发布人才购房新政。2026年3月1日起，给出2000万的资金池，40周岁以下硕士学历，在江宁创业就业并缴纳社保/个税，买新房至少拿到13万房票外房价还能在现有优惠基础上直接再减5万，一套房至少便宜18万。同时明确，使用青年人才房票买适用新商品房的，住房公积金贷款额度也上调至160万/人，200万/户。
……
下一个城市，会是深圳嘛？
一线城市率先启动，利好刺激多维度，新房、二手房、保障房全方面覆盖。
你觉得2026会成楼市重大转折年吗？
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