2026开年，深圳住建围绕房建、市政密集落地造价新政：2024版清单强制切换、2025计价费率更新、甲供计税收紧、招标文件换新、BIM算量标准化、AI造价赋能、结算审核压实。本文只讲房建市政实务，帮造价人一次吃透、少踩坑。
一、执行红线：1月1日起房建市政必须按新规来
• 2026-01-01起：国有/集体资金房建、市政项目，招标/签合同即执行GB/T 50500-2024清单+房建/市政计算标准+深圳3个配套文件；非国有参照执行。
• 分界原则：以招标/合同签订时间为准，老项目老办法、新项目新规则，跨期务必切割口径。
• 同步启用：2025.12版招标文件示范文本、2025版计价费率、合同风险管控新规。
二、2024清单+深圳配套：房建市政计价逻辑大变
1. 房建市政核心变化（直接影响报价）
• 房建：装饰/结构/屋面/防水/保温计量口径统一，错漏项风险降低；综合单价包含工期、降效、合理物价波动风险。
• 市政：道路/桥梁/管网/照明/交通工程计量规则统一，取消模糊项，措施费边界更清晰。
• 费用构成：规费不单列、部分不可竞争费优化，市场化定价进一步落地。
2. 深圳三大配套（房建市政必用）
1. 应用指引：明确清单列项、甲供材、暂估价、人工费口径、企业管理费调整。
2. 计价依据调整：一般计税9%为主、简易计税仅限清包工/老项目；甲供工程不再适用简易计税，材料/机械除税规则统一。
3. 2025版计价费率：安全文明施工费、产业工人训练经费、赶工措施费计算基数/费率/计取方式全面更新；安文费不可竞争、专业拆分更细。
三、2025计价费率：房建市政重点记这3点
1. 安全文明施工费
◦ 房建、装饰、安装分专业计取；市政细化为给排水、燃气、照明、交通工程。
◦ 最高投标限价按推荐费率计取，不可竞争，含环保、文明、安全、临时设施、安全生产责任险。
2. 措施项目
◦ 总价包干边界明确，结算争议减少；废弃物外运处置单列清单项。
3. 其他费率
◦ 产业工人训练经费、赶工费计算规则更新，投标报价与限价编制口径统一。
四、税务重磅：甲供工程简易计税取消（房建市政影响最大）
• 2026起：一般纳税人甲供工程不再适用简易计税，仅清包工、老项目可简易计税（3%）。
• 实务影响：房建市政甲供材项目必须按9%一般计税，进项抵扣、成本测算、合同定价全面重构。
• 提醒：立即校准报价模型，避免税负亏算。
五、招标+合同：房建市政强制用新文本
• 2025.12版招标文件：2026-01-01起招标项目必须使用，同步适配2024清单与计价规则。
• 合同风险管控：强制约定价格调整、风险幅度、变更索赔、清单缺陷处理规则，造价师权责强化。
• 结算报送：≥100万元非财政国有/集体房建市政项目，竣工结算须报送造价机构审核。
六、BIM+AI：房建市政数智化强制提速
1. BIM算量标准化
◦ 房建市政推行一模到底：初设→施工图→竣工模型逐级生成算量模型，设计与造价数据精准映射。
◦ 利好：算量更准、对账更快、变更可追溯，三方统一口径。
2. AI+造价落地
◦ 支持AI在材料询价、清单编制、成本指标、风险预警、智能组价应用。
◦ 房建市政基坑、管网、结构等复杂项，AI提效降错明显。
七、房建市政专项：保障房/维修资金/应急工程
• 保障房：按成本+税费+合理利润定价，回购折旧1%/年，造价口径明确。
• 物业维修资金：10万元以上应急项目强制造价审核，消防、充换电、防灾救灾设施纳入应急范围。
• 市政应急工程：流程简化但造价审核不放松，合规与效率平衡。
八、房建市政造价人2026必做清单
1. 立即切换：1月1日后新项目用2024清单+2025费率，校准9%计税与除税口径。
2. 费率校准：房建/市政分专业计取安文费，不可竞争费用足额计取。
3. 计税重构：甲供项目放弃简易计税，重新测算税负与报价。
4. 招标合同：全部改用新示范文本，锁定价格调整与风险条款。
5. BIM落地：推进设计-算量模型打通，减少返工与争议。
6. AI提效：引入智能组价、询价、指标工具，提升精度与效率。
7. 结算合规：100万以上项目做好结算报送与审核准备。
九、总结
2026是深圳房建市政造价规则重构+数智升级关键年：清单更规范、费率更科学、计税更严格、管控更精细。吃透政策、快速适配，才能在市场化竞争中稳占优势。
大家今年目标是什么，都可以底下评论留言，说不定就实现了呢
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