深圳市深汕特别合作区党政办公室关于印发《深圳市深汕特别合作区留用地管理办法（修订）》的通知
各办事处，区直各单位，驻区各单位:
《深圳市深汕特别合作区留用地管理办法（修订）》已经区党工委、管委会同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局深汕管理局反映。
深圳市深汕特别合作区党政办公室
2025年1月22日
深圳市深汕特别合作区留用地管理办法（修订）
第一章 总则
第一条 为深入推进深圳市深汕特别合作区（以下简称合作区）高质量城镇化进程，完善征收农村集体土地留用地安置政策，维护被征收土地农民的合法权益，规范留用地管理和提升留用地利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府第100号令）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）、《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）等规定，结合合作区实际，制定本办法。
第二条 合作区管辖范围内的留用地管理，适用本办法。
经区党工委、管委会决策确定的留用地事项，按照区党工委管委会决策执行。
第三条 本办法所称留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征收土地农村集体经济组织用于发展经济生产的建设用地。
第四条 为丰富留用地的落实途径，留用地可以根据本办法要求采取折算货币补偿、置换物业和实物留用地等方式落实。
第五条 区管委会负责合作区内留用地统筹管理，各部门根据职责分工负责留用地管理的具体事宜，其中区发改财政局负责落实留用地资金保障及监管等工作；区土地整备局负责筹集和落实留用地置换物业、落实留用地货币补偿款等工作；市规划和自然资源局深汕管理局负责留用地指标、留用地安置方案报批以及实物留用地开发利用等管理；区不动产登记中心负责留用地置换物业、实物留用地的登记管理；区农业农村海洋渔业局负责对全区留用地折算货币补偿款、置换物业及实物留用地等集体资产的管理进行指导和监督，对实物留用地引进具体项目及开发计划进行审核；各办事处负责辖区内留用地折算货币补偿款、置换物业及实物留用地等日常使用的监管，协助农村集体经济组织开展引入具体项目及制定开发计划、留用地选址、留用地指标核定、留用地落实等工作。
第二章 留用地落实及标准
第六条 试行办法施行前已办理不动产登记的留用地，按照登记的土地用途开发，但不得用于商品住房（全年期自持租赁住房除外）开发。因规划实施占用的，采取折算货币补偿、置换物业或者土地置换方式落实。
第七条 试行办法施行前已签订征地协议，且征地范围在征地任务书范围内（含经区管委会认可的征地范围），协议约定留用地用途为商业或居住的，留用地指标按照实际征地面积的10%落实；协议约定留用地用途为工业的，留用地指标不得超过实际征地面积的15%；农村集体经济组织根据实际需求经集体决策后可申请或调整留用地用途为商业、居住及工业，按上述相应用途比例予以核定。约定留用地采取折算货币补偿方式落实的，按照协议约定的货币补偿标准执行。
试行办法施行前已签订征地协议的，但征地范围位于征地任务书范围外的，合作区国土空间规划确定为可建设用地的（使用城乡建设用地规模的），按照前款规定标准，留用地以实际征地面积中可建设用地为基数核定留用地指标；合作区国土空间规划确定为非建设用地的，不折算货币补偿，也不予安排置换物业和实物留用地。
鼓励实物留用地以折算货币、置换物业方式予以落实，被征收土地农村集体经济组织选择实物留用地的，优先选址在划定的集中连片农村建成区范围内。
第八条 试行办法施行后，征收农村集体土地若同时满足以下情形，可按照本办法第七条核算留用地指标并落实实物留用地。（一）城镇开发边界内的集体土地已全部完成征收或已全部下发征地任务书正在开展土地征收工作；（二）农村集体经济组织已完成或正在开展整村房屋搬迁工作；（三）从未以实物留用地方式落实留用地权益。
其他征收农村集体土地情形如需安排实物留用地，留用地指标按实际征地面积的10%核定，并选址在划定的集中连片农村建成区范围内。
除以上情形外，征收农村集体土地原则上不再安排实物留用地。
采取置换物业的，按照本办法第十条规定予以落实，采取折算货币补偿的，按照本办法第九条规定予以落实。
第九条 试行办法施行后，符合下列情况之一的，按照实际征地面积的15%核定留用地指标，以950元/平方米标准折算货币补偿：
（一）被征收土地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合国土空间规划可供选址安排作为留用地，并且不同意选址在留用地集中安置区的；
（二）被征收土地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合国土空间规划确定的建设用地安排，在充分协商后仍不能达成一致的；
（三）征收作为快速路、主干路以及铁路、城际轨道、高速公路、机场、港口等区域交通用地，公墓山、变电站、污水厂等公用设施用地，城市公园、河道管理范围、水库、绿地等用地；
（四）征收总面积不超过5亩的不规则、零散的边角地、插花地、夹心地等；
（五）因其他条件限制无法安排实物留用地或置换物业的。
农村集体经济组织要求将征地项目范围以外的集体所有的山地、林地或滩涂等不能用于建设的土地征收为国有土地的，不折算货币补偿，也不予安排置换物业和实物留用地补偿。
第十条 留用地以置换物业方式落实的，按实际征地面积的10%核定留用地指标，每亩留用地指标置换175平方米全年期自持商业物业+17万元货币。175平方米全年期自持商业物业可置换为210平方米全年期自持办公（公寓、租赁住房）物业或480平方米全年期自持工业厂房物业或260平方米全年期自持工业配套宿舍物业。
区土地整备局应当与被征收土地农村集体经济组织签订留用地置换物业协议，明确置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准和折算货币补偿金额及其兑现时间等内容。农村集体经济组织可以将物业交由区管委会统一经营管理，签订托管协议。置换物业应当以被征收土地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。严禁将置换物业分配至个人。
第十一条 实际征地面积是指经区土地整备局确定的已完成征收及收储用地面积，海域、水域、滩涂等法律法规明确为国有土地的面积除外。
为征地搬迁村民安排居住安置用地的，实际征地面积为征地红线总面积扣减该村居住安置用地面积后确定。
留用地在项目征地范围内安排的，实际征地面积不包括征收后作为被征地农村集体经济组织留用地的面积。
第三章 留用地管理和审批
第十二条 留用地指标由市规划和自然资源局深汕管理局进行管理。市规划和自然资源局深汕管理局根据征地实际情况，以实际征地面积为依据，落实留用地指标，并以村（组）为单位建立留用地指标台账，对留用地指标的核定、落实、使用、调剂、注销等进行动态跟踪管理。
农村集体经济组织根据土地收储完成情况，按程序申请实物留用地指标核定，待明确具体的项目及开发计划后，方可根据合作区国土空间规划申请实物留用地选址并办理土地相关手续。
第十三条 拓宽留用地置换物业筹集途径。可供置换的物业由区管委会提供，具体包括但不限于以下方式：
（一）区管委会提供其具有所有权的物业；
（二）建成后移交区管委会的物业；
（三）区管委会筹集的其他物业。
第十四条 留用地折算货币补偿款，可供置换物业（含合法不动产权证办证费用）的筹集成本，以及留用地办理农用地转为建设用地和土地征收手续的费用（新增建设用地土地有偿使用费除外），纳入征地成本，由区土地整备局依程序报请区管委会同意后，由合作区财政统筹安排资金。
第十五条 征地用地报批时，应当明确和同步上报留用地安置方案。留用地安置方案应列明留用地落实方式，其中：折算货币补偿的，应明确留用地核定指标、折算货币补偿标准和金额、支付情况等内容；置换物业的，应明确留用地核定指标、置换物业落实方案等内容；实物留用地的，应明确留用地核定指标、选址位置、选址面积、拟安排用途等内容。选择实物留用地方式落实的，实物留用地可单独报批。
按照本办法第九条规定应采取折算货币补偿方式落实留用地的，经充分协商被征收土地农村集体经济组织仍不同意，区土地整备局可以预存留用地折算货币补偿款，由办事处负责落实留用地兑现工作，区土地整备局予以协助支持。征地项目办理用地报批时，由区管委会及办事处出具落实留用地的情况说明和承诺，附具留用地折算货币补偿款预存凭据，先行申请办理用地报批手续。
第十六条 留用地落实方式的选择，折算货币补偿及置换物业的协议签订，实物留用地落地（含选址位置、用途确认等），实物留用地开发经营，实物留用地使用权出让、转让、出租、抵押等，应按《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广东省农村集体资产管理条例》等规定，经村民会议（村民代表会议）或集体成员大会（成员代表会议）讨论决定后开展。
第十七条 留用地折算货币、置换物业及开发建设返还给被征地农村集体经济组织的货币补偿款、物业、股权、分红等相关收益，均应支付给农村集体经济组织或登记在其名下，纳入农村集体资产统一经营管理，在不违反禁止性规定的前提下，按照村民自主管理原则，由农村集体经济组织自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平或者改善人居环境及教育、养老、医疗保障服务等。区农业农村行政主管部门、各办事处对其使用情况进行监督管理。
第四章 实物留用地开发和利用
第十八条 实物留用地选址应当符合国土空间规划。实物留用地包括集中留地和分散留地。按照“统一规划，集中安排”原则，统筹划定专门用于实物留用地安排的片区，对实物留用地实行集中安排。被征收土地农村集体经济组织范围内有符合国土空间规划可供选址安排作为实物留用地的，可选择分散留地。
第十九条 选址在集中连片农村建成区范围内的实物留用地开发实施，应按照国家及省、市相关政策执行，其余实物留用地一律不得用于商品住房（全年期自持租赁住房除外）开发。
第二十条 实物留用地选址在城镇开发边界范围外的，应符合国家和广东省关于城镇开发边界外项目的管控要求，原则上保留集体土地性质，被征地农村集体经济组织凭市规划和自然资源局深汕管理局核发的建设用地规划批准文件申请办理不动产登记。
实物留用地选址在城镇开发边界范围内的，办理国有土地征收手续，不再进行土地补偿和另行安排留用地，由市规划和自然资源局深汕管理局按有关规定同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书（注明国有留用地无偿返拨及规划用途），不需办理土地有偿使用手续和缴纳土地出让价款，需按规定办理不动产登记，视同以出让方式取得的国有建设用地，土地使用年期按照法律规定土地用途的最高年限确定。
实物留用地应当以被征收土地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。严禁将留用地分配至个人。
第二十一条 实物留用地应当依据经批准的规划确定为工业、商业、居住等经营性用途。
商业、居住等经营性用途的实物留用地设定基准容积率，选址在划定的集中连片农村建成区范围外的，留用地基准容积率为2.0；选址在划定的集中连片农村建成区范围内的，留用地基准容积率=（2*现状容积率+2.0的容积率）。试行办法施行前，未确定容积率的商业、居住等用途的实物留用地，基准容积率为2.0。基准容积率不包括因实施规划配建的公共配套设施。工业用途的实物留用地不设定基准容积率。
第二十二条 实物留用地地块规划容积率按照规划确定，商业、住宅用途的实物留用地地块规划容积率不得低于基准容积率，其中，规划为居住用途的地块规划容积率原则上最高不得超过3.5。
商业、居住等经营性用途的实物留用地面积=留用地指标*实物留用地基准容积率/地块规划容积率=总建筑面积指标/地块规划容积率。工业用途的实物留用地面积按照留用地指标确定。
选址在划定的集中连片农村建成区范围外的，实物留用地面积包含道路、绿化等公共配套用地面积，公共配套用地比例以不超过20%安排，超出部分可以与留用地一并规划实施，但不计入留用地指标抵扣；选址在划定的集中连片农村建成区范围内的，公共配套用地比例不抵扣留用地指标。
第二十三条 实物留用地为国有土地的，被征收土地农村集体经济组织可以引入经合作区相关部门审核同意的市场主体以合作或者作价入股等方式开发建设。具体开发建设要求和程序另行规定。
实物留用地为集体土地的，留用地按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府第100号令）要求进行开发建设。
第二十四条 农村集体经济组织依法转让无偿返拨的国有留用地使用权，应当通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人，并取得区农业农村行政主管部门的批复后，由市规划和自然资源局深汕管理局与受让人补签土地出让合同（出让价款按转让成交价确定，不需缴纳土地出让价款），由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，将留用地的规划条件作为土地出让合同附件，由受让人按规定缴纳土地转让价款及相关税费，并将土地转让价款直接支付给农村集体经济组织。
农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权，经依法表决通过的，应当通过公共资源交易平台公开交易。
实物留用地以合作开发、折价出资、作价入股等方式实施的，或者农村集体经济组织依法出让、转让、出租的，应当依法办理不动产登记。
第二十五条 国有留用地用作商业服务业用途开发的，建设用地使用权与建筑物自规划验收起5年后方可转让；用作工业用途开发的，建设用地使用权与建筑物不得转让；用作住宅用途开发且选址在划定的集中连片农村建成区范围外的，建设用地使用权与建筑物不得转让；用作住宅用途开发且选址在划定的集中连片农村建成区范围内的，现状容积率部分建筑面积不得转让，其余部分建筑面积建成后允许转让；规划配建公共配套设施由区管委会按成本价回购后移交相应管理部门。
第二十六条 农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的时限，对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的留用地，农村集体经济组织应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿。实物留用地应当纳入合作区建设用地开竣工违约和闲置土地监管。对于已构成闲置的留用地，应当依法依规进行处置，按规定收回留用地使用权后转以折算货币、置换物业方式落实补偿的，须缴纳土地闲置费。
第二十七条 留用地使用权出让、转让、出租合同中，应当就项目规划条件、动工开发、竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定，并依约实行土地全生命周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。
第五章 附则
第二十八条 试行办法指《深圳市深汕特别合作区留用地管理办法（试行）》（深汕办〔2021〕15号）。
试行办法施行前已签订征地协议指2015年4月1日至试行办法施行前签订的征地协议。
第二十九条 本办法由市规划和自然资源局深汕管理局负责解释。
第三十条 本办法自2025年1月31日起施行，有效期5年。
