2025年下半年到2026年开年，在整个地产圈似乎都绕不开一个城市：中国香港，房地产持续下跌趋势在这座城市已经彻底沦为历史，香港楼市真的太火了。
相比内地楼市自2019年以来的漫长寒冬，香港的这轮反弹显得尤为突兀——仿佛只是一个转身的功夫，那边的市场已经烈火烹油。
前阵子在节前刚从香港回来，我专门去看了一圈市场，和本地同行、买家聊了聊，发现了一些和大家想的不太一样的东西。
2025年，全中国的房价都在跌。北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%。但香港呢？累计反弹了2-4%，这是全国独一份。
整个2025年香港楼市成为了中国房地产历史的转折点，来的过于突然也过于热闹，估计很多人也跟小编一样，至今仍然处于懵逼状态。
嗅觉最灵敏的资本总是最先行动。2025年底，阿里巴巴、京东两大巨头在两个月内豪掷超百亿港元，扫货香港核心区写字楼——这不仅是商业决策，更是对香港资产投下的两张巨额信任票。
与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。
中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。
随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%。
据中原地产统计，2026年1月香港一手市场逾亿元豪宅成交狂揽26宗，平均每天近1宗，涉资超53亿元——不仅比去年12月急升7成，较去年同期更是暴涨7倍，直接创下香港单月豪宅成交宗数的历史新高。
一个最朴素也最直接的疑问随之而来：香港房价已是内地一线城市的2.5倍，早已站在“山顶”，凭什么还能往上走？
小编刻意在香港多呆了两天，去看了看住宅小区较多的几个地区，特别是晚上，可以很明显感受到灯火通明，也就是说香港的很多房子确实是有人在居住的。
相对比香港房价高达15万港资/每平米，国内房价确实低到离谱，但是保值与房价确实不能划上等号，租售比才是衡量其资产核心价值关键点。
香港房产，贷款利率挂钩HIBOR，目前2%多一点，去年最低时甚至到过1%以下，租售比普遍3-3.5%。
因此，如果买了房产用来出租，都是难得一见的“正现金流”资产。这才是香港楼市最底层的金融逻辑。
香港作为全球金融中心，这里人口密度大，租房也成为早期很多打工人首选，因此在早期很多开发商都把项目改造成公寓出租为主。
2024年香港政府政策来了180度突变，购房环境变得更加友好，该开发商决定将楼盘“由租转卖”。
与内地一样，针对房地产下行，港府推出了一系列“救市”政策，其中最著名的就是“撤辣”。
为打击炒房，香港曾推出一系列额外印花税和限制措施，被称作“辣招”。自2024年2月起，这些措施被全面取消。
“撤辣”之前，内地买家若在香港购置房产，最高需承担30%的额外税负，新政之后，直接可以节约几百万的开支。
种种因素叠加，不断减轻购房者的入场负担。但对于许多人来说，最吸引人的是一笔清晰的经济账：尽管过去数年香港房价在下跌，房租却在不断上涨，租售比的持续改善，足以让房东用租金覆盖房贷。
其次，金融业复苏也是大环境，大陆人过去香港工作求学的人也越来越多，也就增加了不少的潜在需求，资产流通也是这一时期整体香港经济转型基调。
2022年，香港推出“高才通计划”，吸纳大量内地人才赴港。截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中约26万名人才携家人抵港。
可以说政府推出的“高才通”是这一轮香港楼市崛起的核心功臣，香港一系列的强福利依然对大陆人有着致命吸引力，特别是江浙沪这一带的中产。
对江浙民营企业家而言，香港不仅是资产的“避风港”，更是连接内地与世界的“中转站”。
而随着子女赴港求学成为风潮，“以房养学”的逻辑进一步强化了他们的置业动力——一套香港房产，既是资产配置，也是家族保障。
加上现在很多二代子女都也在往香港或海外求学，在香港有一个固定资产作为保障，也是这一时期香港房价暴涨的底层原因。
香港楼市持续火爆，隔壁的大湾区重镇深圳会有影响吗？这也是很多同行或地产人最为关注的。
从这两年港人北上消费持续火热的趋势来看，深圳核心区域房价在2026年是必涨无疑，深圳超强产业地位在大湾区仍然还是顶流。
产业+人口+持续消费加持，深圳整体房价止跌已经不是时间问题，但是回到早期普涨时代是完全不太可能了，房价急速分化成为市场主流。
如果说香港的底色是金融与自由港，那么深圳的底气，则来自硬核的科技产业与源源不断的创新活力。这种“内生增长力”，才是房价最稳固的基石。
深圳的主力购房群体是本地刚需与改善型家庭、来自全国的科技创新人才和创业者，他们的置业诉求与工作、生活、教育紧密联系，很难因香港行情短期走强而改变计划。
深圳在本地住房政策上不断优化，确保市场稳定。很显然，只要是在深圳工作了几年的朋友，在深圳置业仍然还是一个大的参考话题。
深港一体化已经喊了很多年，但是在2025年开始才真正有了“热潮涌动”的实感，每到周末，深圳核心商圈超过30-40%人流量来自港人。
另外，“北部都会区”等跨境合作项目加速推进，繁荣的香港可以为深圳南山、福田等地提供更多产业协同与基础设施红利，反映到资产长期价值。
放眼长远，深港楼市的功能定位不同香港承载的是“国际资产配置平台”和“自由港避风港”的角色，波动更多挂钩全球资本与美元利率。
深圳则是“全国经济创新中心”和人口持续流入的超级城市，其房价支撑来自于产业实力和人口吸引力，这种硬核竞争力也是全国独一无二的存在。
深港双城的故事，在国家战略的大框架下，是彼此协奏，共同推动大湾区价值的不断扩大，“香港房价起飞是发展必然，深圳局部强势复苏也将不可阻挡”。
