深圳楼市过剩吗

先看两组数据：
1、深圳常住人口1798.95万人。
2、截至2025年底，深圳全市各类住房总量约为 1281万套。这个数字包含了商品房、城中村、保障房等所有居住形态，具体结构如下：
* 城中村（主力）：约 571万套，占比44.6%，是深圳最大的住房供应主体。
* 商品住宅：约 236万套，占比18.4%。
* 工业宿舍：约 201万套，占比15.7%。
* 公寓及其他：约 123万套，占比9.6%。
* 保障房：约 75万套，占比5.9%。
* 单位自建房：约 75万套，占比5.9%。
其中，住城中村人口占比60%。

1281万套住房总数，毫无疑问，住房总数是过剩的。但具体到商品房，是过剩呢还是不足呢？
我们来算一下。城中村人口1800*0.6=1080万。保障房肯定是住满了，假设户均2人，就是150万。单位自建房，这种房子都是老房子，大概率也住满了，户均2人，150万。工业宿舍，可能没住满，没法统计，不过就富士康和比亚迪这些大厂，住的人可不少，假设平均一间宿舍住2人，工业宿舍就能有400万人了。
以上几类加起来，差不多就有1800万人口了。
所以，公寓和商品房住了多少人呢？假设户均2人，都能住720万人。
拆解一下，哪些人会买房？
租公寓、商品房、保障房、单位自建房这几类，有可能会买房。租农民房和工厂宿舍的人，几乎不可能买房。住农民房和工厂宿舍的人加起来，差不多有1500万了。剩下的300万人对应360万套商品房和公寓？
再做个极端假设，工厂宿舍没人住，除了住农民房的人，都买房。那也只有1800-1080=720万人买房。而现在商品房和公寓加起来已经有360万套了，完全满足这720万人的需求。

从这数据看，深圳的商品房也过剩了……