深圳楼市,被打回原形...
作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
市场是会追热度的，资金总是流向最热的地方。但有的时候，市场也是盲目的。
一些曾经热得发烫的地段就是最好的例子。
热地段，慢去化
如今市场买账的速度其实是很慢的，即使是热门的区域或者地段。
最明显的就是宝中板块边缘位置的保利瑧誉府1栋二单元，首批房源2025年8月开盘，204套住宅在，备案均价约9.88万/平，总价区间约980万~1584万，在折扣让利的基础之上，当日去化官宣是96%，大约是194套。
然而剩下的10套房源，卖了三月，截至11月7日深圳房地产信息平台显示，还剩余4套房源未售。
如果项目受市场追捧，即使无折扣开盘，其实也能做到开盘销售超过九成，如果项目受资金青睐，也不至于开盘去化快速，剩余的房源也不多，经历3个月才销售6套。
因为按理剩余房源也应该在开盘大卖后，短时间内也能快速清盘。
如今保利瑧誉府1栋1单元加推，197套115~144平住宅备案均价约，总价区间约1033万~1604万。
全是清一色的大户型，起步门槛就是1000万，综合折扣约94折，市场又会有多少投票？而且相比首批房源也贵了一些。
更重要的是，项目处于宝安中心的边缘地段，但周边市场的交易，一次次刷新了底线。
年初，和年末成交的案例，已经有明显的差距。
比如典型的小区金泓凯旋城一期，123平左右的大户型，今年年初到6月期间还能站稳1000万+一套，折合单价约8万+/平，到了9月中旬，成交总价就已经不到850万一套，折合单价已经到了6字头。
再比如具有代表性的小区新锦安海纳公馆，约89平户型，在今年年初如果说成交还能站稳1000万+一套或者接近1000万一套的话，那么到了今年10月同户型挂盘价已经不到900万一套，只报价约878万套。而1000万出头，约1100万总价已经能够选择更大的117平。
所以，市场的底部是还不够明朗的。
那么价格之外，市场就会特别讲究品质、园林、公区配套、商业这些东西。
增量天花板
起步门槛就是1000万的房子，显然需要能够经得起时间考验。
而能够经得起市场长期的检验的，通常需要满足四个层次的标准，顶尖的产业聚集与地段位置、不可复制的稀缺资源 、纯粹的高净值圈层 、产品自身的建造品质。
周边产业与地段是价值的根基，决定了资源的价值高度，也决定整个板块是否存在增量。
宝中这片热土，从板块上来说，最大的bug并不是配套或者地段，而是产业的增量空间是否能够撑得起区域的价值想象力。
宝中板块的市场过去能够起飞，得益于前海概念的溢出，甚至是整个南山的产业溢出。
过去在大铲湾的加持下，宝中的产业版图得以扩张，出现了产业增量。
宝中边上的大铲湾规划主要依托的是腾讯“互联网+”未来科技城科技产业，进驻的企业主要就是腾讯这样的大厂。
所以大铲湾又叫腾讯深圳总部园区，坊间也称之为企鹅岛。
而宝安中心及周边片区也因为腾讯深圳总部园区进入试运营阶段，租金也出现明显的波动。
宝中依靠南山产业溢出更明显的地方是，通勤到深南山科技园、高新园的年轻人租房最集中的地段就是机场东至高新园的范围。
工作日早高峰，从深圳地铁1号线机场东、碧海、西乡、坪洲站点上车的年轻人异常拥挤，甚至需要等待地铁的空车列车才能上车，但一旦到了深大以及高新园这两个站点后，年轻人便会扎堆下车，1号线便空出许多座位以及空间。
这些都是宝中依赖南山产业，人口外溢最好证明。
然而从板块规划来看，前海产业及需求外溢已经被市场提前透支，产业增量方面的想象如今大铲湾逐步兑现，企鹅岛已经试运营，腾讯的员工已经进岛办公，区域内急需补充高附加值的产业。
如果没有持续的产业导入，随着商业成熟，楼龄变老，宝中整个板块很难再走出独立的行情。
当市场局面稳定下来，就会持续性调整过去靠着市场火热被高估的房子。
所以，宝中市场的持续性取决于整个板块想象力的持续性。
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