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深圳湾澐玺最新官方资料重磅放出！这款 “好房子” 不仅实力来袭，更一举突破了深圳住宅的面积天花板！

在深圳，将纯粹大户型与超高层建筑形态融为一体的住宅项目，本就十分稀缺。而该项目更具亮点的是，它形成了**楼层越高、户型尺度越大、景观视野越优**的梯度格局，其销售单价也将随楼层攀升而同步上调。

本次推出的房源不仅产品力突出，更一举突破深圳住宅的面积上限，户型涵盖500平方米、700平方米乃至1050平方米。此类极致大平层产品的亮相，无疑将对深圳高端楼市的购买力构成一次关键检验。

项目分为高低区设计，具体规划如下：

——低区：自5层起（建筑高度150米以内），主打约209-304㎡四房大户型；

——高区：自42层起（建筑高度150-200米），为约370-375-403㎡4+1房户型，配备五卫、家庭厅及家政套间；

——超高区：自58层起（建筑高度200米以上），规划约500-700㎡顶级大平层；

——顶楼：为整层设计（非复式），仅规划两套约1050㎡顶奢大平层。

项目核心亮点速递:

1. 全户型均配备双套房，居住私密性与舒适度兼具；

2. 所有户型主卧统一配置双台盆与浴缸，打造高端卫浴体验；

3. 面积209平米及以上户型专属保姆套房，且保姆可通过专属消防梯走第二动线，兼顾便捷性与居住隐私；

4. 全户型实现两梯一户设计，保障出入高效与私密；

5. 所有户型层高均达3.6米，空间通透感显著提升；

6. 全户型自带阳台，且阳台进深统一为2.4米，拓展实用空间；

7. 所有户型的装修方案中，均提供X空间可选配置，满足个性化需求。

去年12月，华润与中海联合以185.12亿元摘得沄玺花园地块，楼面价高达70388元/平方米，项目整体规划按南北两区进行分期开发。

其实在两家房企联手拿下该地块之初，市场就已预判其打造方向不会局限于普通住宅开发。凭借得天独厚的核心区位，再加上两大房企强强联合的背景，该项目从一开始就注定不只是常规意义上的高端住宅。

华润与中海均为国内顶尖的住宅与商业地产开发企业，在高端产品打造上拥有成熟经验和众多标杆案例，同时均具备央企背景。正因如此，市场对项目未来的开发品质、产品定位以及工程质量都给予了高度期待与充分信心。

推广名定为：“深圳湾·澐玺”

价格点分析：与标杆楼盘的对标

# 深圳湾·澐玺项目市场分析及定价参考

深圳湾·澐玺项目的楼面地价达70388元/㎡，且土地出让合同中未设置销售限价条款。鉴于此，对该项目未来售价的预判，需以其核心竞品——深圳湾华润悦府为核心参考基准。

从当前市场交易数据来看，华润悦府一期、二期的大户型房源报价均已突破20万/㎡，但该楼盘整体成交量始终维持在偏低水平。值得关注的是，去年10月楼市新政落地后，悦府二期曾成交一套225㎡大户型房源，成交总价达4400万元，折算后成交单价为19.56万/㎡。

综合上述市场数据研判，若深圳湾·澐玺的普通大户型单价设定在20万/㎡左右，预计将难以实现理想成交量，项目整体去化节奏可能面临较大压力。

景观资源方面，深圳湾华润悦府已形成明确的景观优势；而深圳湾·澐玺项目的景观效果尚未具象化呈现，且存在潜在遮挡风险，其实际景观品质需待后续实体样板间开放后进一步验证。

产品定位层面，深圳湾·澐玺可被视为“华润悦府2.0”升级版本。但该项目容积率高达7.59，需通过其他维度的优势弥补这一短板——例如打造更优质的建筑品质，同时依托华润、中海双方的资源协同优势，构建覆盖购物、餐饮、娱乐、社交等多元场景的完整生态圈。

与深圳湾恒裕滨城等区域内其他楼盘相比，深圳湾·澐玺的核心竞争优势集中在“时间价值”维度。相较于深圳湾1号、恒裕滨城二期等已成熟的豪宅标杆项目，澐玺的“新盘属性”成为其关键突破口：不仅承载了当下最新的建筑理念、设计美学与建造标准，更配备了更先进的社区配套与智能家居技术。对于顶级豪宅的目标客群而言，楼龄是核心考量因素之一，而澐玺的“新盘”属性恰好精准契合了这一需求痛点。

根据5月15日的项目竞标方案，该项目建筑外立面线条简洁硬朗，采用全玻璃幕墙设计，风格与天鹅湖花园、红树西岸相近。其中，中标方案同样沿用全玻璃幕墙设计；从效果图来看，方案中的阳台标识清晰，且着重突出“自然与居住空间融合”的理念，图中的绿植元素也十分丰富。

中标细则

后海沄玺花园以打造城市次地标为目标，其设计灵感源自植物细胞的有机形态。该项目由五座塔楼组成，建筑高度介于150-250米之间，通过错落有致的布局与平面退台设计，最大化提升深圳湾景观视野。

具体建筑参数如下：

- 1栋为公寓，建筑高度250米；

- 4栋为住宅，建筑高度分别为150米、200米、200米、240米；

- 所有塔楼标准层层高均为3.3米，层数约40-70层（不含底商部分）。

公区设计

高层住宅的公共区域设计，是提升居住品质与社区价值的关键环节。本方案以内部庭院为空间核心，于二层架设人行天桥，串联起各类休闲功能区；三层则精心打造户外花园与泳池景观，形成立体式休闲体验。与此同时，项目还统筹布局共享会所、艺术展厅、健身中心、儿童游乐区及社区花园等多元配套，构建全龄段、复合型的社区公共生活场景。

项目依托多层次底层花园及周边绿地景观，通过市政连廊实现空间延伸，可与深圳湾文化广场、人才公园形成无缝衔接。不仅如此，项目还规划了贯穿深圳湾片区的步行体系，未来可高效串联商业综合体、写字楼、人才公园与中心河等重要城市配套，实现社区与城市资源的深度融合。

相较于常规超高层项目仅在底层配置简单底商的做法，本方案创新性采用复合型立体底盘设计，将商业功能与公园景观有机融合，并依托连贯的步行系统实现各功能板块高效互通，打造兼具活力与生态的立体城市社区界面。

景观面

# 深圳湾沄玺花园项目相关说明

深圳湾沄玺花园的景观设计以东侧为核心核心打造方向，面向深圳湾人才公园的优质景观资源，创新性采用“全向东”的空间布局策略。回溯原设计方案，东侧区域曾广泛采用落地玻璃设计，且低层搭配大尺寸阳台规划，但这一设计与公建化相关规范要求不符。而项目超高层的观景区域同样沿用落地玻璃设计，得益于其可俯瞰深圳湾开阔全景的先天优势，即便不额外设置阳台，也能充分满足住户的观景需求，让居者沉浸式感受壮阔海景。

从周边建筑环境来看，东侧的阿里巴巴大厦（建筑高度78.4米）与中科建工大厦（建筑高度162米）均为中低高度建筑，这一布局使得项目中高层住户能够享有无遮挡的海景视野，最大化景观价值。

除景观优势外，项目还具备多重核心竞争力：

1.  以高品质精装修标准与前沿设计理念为核心，精准匹配年轻新贵群体的居住审美与功能需求；同时，部分户型特意保留阳台设计，充分兼顾了对阳台有明确使用需求的客群，实现多元需求的全覆盖。

2.  东滨路作为区域重要交通干线，将项目所在片区划分为南北两大板块。其中，北区汇集了深圳湾1号、悦府一期及悦府二期三大高端楼盘，且各楼盘间保持相对宽松的间距布局，居住舒适度较高。

3.  东滨路南侧则是深圳知名的豪宅聚集区，沿滨海沿线密集布局了18个优质楼盘，其中包含三湘海尚、恒裕滨城二期、翡翠海岸等多个顶级豪宅项目，形成了成熟的高端居住氛围。

4.  沄玺花园地处深圳湾核心产业聚集区，区域内汇聚了阿里巴巴、腾讯等行业龙头企业，产业集群效应显著，整体区域成熟度已超越深圳湾超级总部基地，具备强大的价值支撑。

5.  项目周边环绕着深圳湾体育中心、万象城商业综合体、“春笋”大厦等一系列标志性配套设施，无论是产业赋能还是景观资源，在深圳全市范围内均处于领先水平，全方位提升居住品质。

配套方面

交通篇：

后海沄玺花园与地铁2号线登良站C出口仅隔一条马路，区位交通优势十分显著。

依托地铁出行，从登良站出发，1站便可换乘11号线或13号线，1站直达深圳湾万象城所在的后海站，3站即可分别抵达福田CBD（车公庙站）与前海合作区（前海湾站），高效串联城市核心节点。

项目周边路网配套同样成熟完备，环绕多条高速、快速路及城市主干道：西侧紧邻后海大道，北侧接驳滨海大道，南侧靠近东滨隧道。凭借便捷的道路交通网络，自驾通勤效率极高——前往南山科技园仅需约13分钟，往返前海、福田、宝中等核心区域，用时也大多控制在15–20分钟。

教育篇

项目周边教育资源丰富，涵盖北师大附小、南山外国语学府学校、南二外学府中心南油小学、深圳大学附属后海学校、北京师范大学附中、深圳湾学校等多所院校。依据南山学区划分图，本项目位于深圳湾学校的学区范围内（*注：以上信息仅供参考，最终学区划分请以教育局官方公告为准*）。

商业篇

商业配套：项目2公里内覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景密集。

医疗配套篇

项目周边3公里范围内分布有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院及南山区妇幼保健院，可充分满足居民日常看病就医需求。

文体休闲篇

项目周边配套丰富，保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带环伺左右；深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆等城市级配套亦近在咫尺，可尽享便利。

# 一、项目核心优势

1. **黄金区位赋能**：坐落于深圳经济、科技与文化三大核心引擎的交汇核心地带，地段的核心价值堪称不可复制，尽享城市发展的顶级红利。

2. **双强品牌护航**：由华润与中海两大行业领军企业联合操盘开发，不仅为项目注入了市场顶尖的品牌公信力，更提供了坚实稳固的财务安全保障。

3. **标杆品质打造**：以全新超高层建筑集群为核心载体，融合顶级景观视野与前沿现代化设计理念，凭借独特的建筑形态与品质呈现，有望成为城市天际线中的全新名片。

4. **高端圈层聚合**：产品规划聚焦纯大户型定位，通过精准的客群筛选，确保了业主圈层的高度同质性与高端属性，为业主搭建优质社交平台，助力形成珍贵的社交资产。

5. **稀缺资产属性**：项目占据深圳湾核心稀缺地段，从区域发展规划来看，未来该片区新增大面积纯高端住宅用地的可能性极小，这一不可再生的土地资源特性，让项目具备了极为显著的资产稀缺价值。

# 二、项目现存短板

1. **密度偏高影响体验**：项目容积率达到7.59的较高水平，而顶级豪宅所核心追求的私密感与舒适感，与这一高密度属性存在本质性冲突，长期居住的品质感可能会受到一定程度的影响。

2. **实用率存疑需理性看待**：尽管项目对外宣称实用率超过92%，但需注意的是，若该数据主要依托飘窗面积拓展实现，那么实际户型的真实使用价值，还需结合实际居住需求酌情考量下调。

3. **教育配套竞争力不足**：项目对口的深圳湾中小学，在南山区名校扎堆、教育资源高度集中的大背景下，其综合办学实力与同类优质学校相比，处于相对普通的水平，教育配套优势不突出。

# 三、是否值得入手？

结论是：有条件的“值得”，且仅适配特定类型买家。澐玺并非传统认知中以居住舒适度为核心的物业类型，更应被定义为“藏品级资产”。

其核心价值的核心支撑，源于不可替代的核心区位优势、城市地标级的建筑身份，以及双强品牌带来的强劲背书，而非单纯的居住舒适度——后者已因项目的高密度特性受到了一定程度的削弱。因此，选择购买澐玺的本质，是对深圳湾片区长期领先的经济地位、持续增长的区域价值进行的资产投资。

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