①深圳楼报|1月住宅市场:商办首付降至3%,住宅一手量跌价稳、二手备案增6.9%至5281套

1月20日央行公布了最新的LPR报价利率，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，与上月保持一致。

目前深圳新增房贷利率为：首套及二套住房的房贷利率均为3.05%（LPR-45Bp）。

1月份，深圳出台两项楼市政策。

首先，深圳跟随央行下调商业用房首付比例，降低商业用房购房门槛，有利于化解商业用房高库存的问题。此外，针对配售型保障性住房出台管理办法，明确成本定价和转让价格、现房配售、并实施封闭流转管理，有助于让保障房回归其属性，保障相应群体的居住需求。

1月份深圳住宅市场的购房政策没有调整，整体呈现宽松态势，最新限购、限贷详情请见下表。

表3：深圳市住宅限购一览表

（更新于2025.09.06）

1月深圳新房市场预售证获取数量明显减少，比去年12月减少13个，合计6个。

1月，全市共计批售商品房1729套/16.99万㎡，套数环比下跌57.5%。其中5个预售项目包含住宅产品，住宅产品总获批量为1667套/16.50万㎡，套数环比下跌34.1%。

全月一手预售住宅共计备案1499套/17.54万㎡，套数环比下跌9.4%，同比下跌62.2%。一手预售住宅备案均价为5.70万元/㎡，环比下跌0.9%，同比则上升21.4%。

全月一手现售住宅共计备案1083套/11.16万㎡，套数环比下跌11.7%，同比上升0.4%。

根据深圳住建局房地产信息平台数据显示，截止1月底，深圳一手预售住宅库存量为29950套/31.87万㎡，套数环比下跌1.3%。一手预售住宅可售套数虽然有所减少，但由于销售速度同步放缓，按照过去12个月的月平均备案套数推算，1月底深圳一手预售住宅去化周期上升到16.3个月，在去年12月份的基础上再度延长了1.5个月，库存压力明显增大。

分区域来看，1月一手现售住宅备案量最高的行政区依次为宝安、龙岗和龙华，备案套数分别为315、254和168套。区域备案量环比以下跌为主，仅福田和宝安环比上升，升幅分别为72.7%和56.7%；降幅最大的三个区域分别为罗湖、大鹏和盐田，分别下降60.0%、60.0%和47.4%。

一手预售住宅备案量最高的行政区分别为龙华、宝安、龙岗和光明，备案套数分别为361、282、237和237套。本月区域备案量以下跌为主，环比上升的三个区域依次为盐田、龙华和坪山，升幅分别为300.0%、37.3%和22.6%；降幅最大的三个区域为南山、龙岗和福田，环比下跌48.8%、28.0%和24.3%。

从预售备案均价来看，区域预售备案均价最高是南山，为16.0万元/㎡；其次是福田，为10.1万元/㎡。行政区备案均价上升的有6个，其中宝安环比升幅最高，环比上升8.0%；其次是坪山，环比上升6.7%。

从1月份一手住宅楼盘备案量Top10榜单看，龙华有4个项目上榜，宝安有3个，坪山、光明和南山各有1个项目上榜。

其中排在TOP10之首是来自坪山坪山街道的财富城育德苑，共计备案107套，参考均价约2.8万元/㎡。第二位是来自龙华民治的鹏宸云筑，共计备案70套，参考均价约5.5万元/㎡。第三位是来自宝安新桥的珈誉未来花园，共计备案66套，参考均价约4.9万元/㎡。

1月份深圳二手住宅市场备案量同、环比均上升。

根据统计数据显示，1月份全市二手住宅共计备案5281套，环比上升6.9%，同比上升16.0%；总备案面积52.65万㎡，环比上升5.5%，同比上升14.3%。

分区来看，1月份各大行政区二手住宅备案套数环比大部分上升。其中升幅靠前的分别为龙华、盐田和宝安，环比分别上升20.1%、16.7%和13.6%；本月只有2个区域备案套数环比下跌，大鹏和坪山环比分别下跌21.9%和21.4%。

从备案套数来看，龙岗区仍以1196套的备案量居首位，紧随其后的为南山和福田，分别备案832套、830套。

根据美联深圳二手住宅业主报价的统计数据显示，1月份二手业主上调及下调挂牌价的占比小幅下降，价格保持不变的占比有所上升。

业主上调报价的占比由4.5%下降至4.1%；下调报价的占比则由11.2%下降至9.3%；维持报价不变的占比则由84.3%扩大至86.6%。

本月二手住宅楼盘备案量TOP10榜单中，罗湖有4个项目上榜，其余区域则只有1个项目上榜。

位于坪山坪山街道的竹韵花园是1月备案量最高的项目，共备案22套/2346.89㎡；而位于罗湖清水街道的星湖花园则备案21套/1165.83㎡，位于第二位；第三位是罗湖南湖街道的渔民村，备案20套/640.96㎡。

从套均面积来看，TOP10 项目中有3个项目的套均面积小于60㎡，1个项目的套均面积为63㎡，小户型项目占比明显提高。

1月份美联物业（深圳）二手住宅租金指数值为229.64，对应的租金价格为82.99元/㎡.月，环比下跌0.11%，同比上升0.37%。

本月二手住宅租金回报率为2.05%，由价格下降的幅度大于租金下降的幅度引起。

1月区域租金环比升跌参半，其中升幅最高的是福田区，环比上升0.68%，其次是罗湖，环比上升0.13%。

本月福田租金价格依然居各区之首，为107.84元/㎡.月；租金水平最低的是盐田，为48.38元/㎡.月。

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