晚间新闻，深圳指示深铁800亿输血万科，不让万科违约，不允许万科爆雷，如果属实，就是26年地产圈第一巨震！对于市场信心有直接的拉升。万科能救，那碧桂园，融创，还有龙湖，旭辉，一系列拥有优质土储的开发企业，随着交易量的回暖和价格回升，是不是都有希望输血救起来。毕竟，很多债务违约，来自于房价的下跌，标的公司资产评级和估值被下调，银行不续贷甚至抽贷，导致开发商没办法左手倒右手，资金链断裂。做地产这一行，基本都知道，说白了，当前这种螺旋下跌的市场，除了直接爆雷，等死，让银行把贷款延期，短债变长债，是唯一路径。同时找别人低息借钱，借的钱就还旧利息。等熬过低谷，如果26 27 28房价起来了，卖掉资产还债，可能还有剩余(⌐■_■)💰。如果房价起不来了，那就是立马完蛋。反正不救的话现在就是死路，不如赌一把，过几年是死是活再说……不管消息怎么样，资本市场已经先有反应！下午收盘时刻，万科部分短债突然爆拉！-------------
另回复读者：为什么岛内外，合理租售比不一样？
白鹭选房，在2023-2024，就提出过，厦门市场核心地段房产，合理租售比为1.5-2%！
这是参考了国内外同等级城市租售比，学区价值以及10年期国债收益率1.8%，综合比较得来。
其中，最关键的就是确立房产价值评估的核心逻辑为租售比，租金作为现金流，其收益的折现=房产价值，如果按收益率2%，回报率为50年。
对于一个无限期续期，没有房产税的核心地段房租现金流，2%收益率，已经等比于长期国债收益高了，在长期租金（用20-30年视角，别按2-3年）不跌的情况下，可以说相对是划算的。
当然，如果长期20-30年周期，经济向好，租金看涨，则相对于买国债，买房显然有超额收益。
因此，白鹭选房首先锚定，岛外核心区非学区次新房正常户型房源合理租售比为2%，这是基准线。
而在2023-2024年8月前，厦门市场核心地段整体房价租售比仅仅为1-1.5%，因此我们看空。
租售比从1-1.5%跌到1.5-2%，房价要跌30-50%。而2023-2025，厦门楼市整体跌幅也差不多在40%，目前来说，挺多已经实现。
至于为何同一个城市，岛内可以1.5%，岛外要2%，合理价值才能等同。原因也很简单，厦门是一个全国少有的，岛内和岛外，学区招生政策，以及产业政策，十分不均衡的城市。
岛内的人口密度，工作机会，城市配套，地铁密度，商业，医疗各方面，都要高岛外一个数量级。
厦门岛内=一线城市，厦门岛外=二线城市。
白鹭选房，精确计算出了，以100平房产为例，岛内的学区溢价=6500元/平，租金溢价为9000元/平（同等100平面积，岛内租金55，岛外40，岛内一月可以多租1500，1500x12/2%=90万）。
因此，得到岛内同档次产品，对比岛外，可以溢价0.65+0.9=1.55万，岛外2.4的性价比=岛内3.95，因此，岛外价值/岛内价值=60%，而这也与目前岛内和岛外，整体的行情是接近和耦合的。
而3.95万作为岛内次新房合理均价，55元/平作为岛内次新房整体租金行情，因此得到了岛内次新房，55x12/3.95/100%=1.67%，因此计算出了岛内次新房整体的合理租售比为1.65%。
而岛内老破小学区房呢，租金大致在40元/平，租金相对岛外次新房等同，由于学区溢价的存在，因此岛内老破小学区房，租售比可以比2%低。
同样用100平计算，40元/平的岛内老破小，按正常合理租售比2%，40x12/2%得到合理单价2.4万，加上学区溢价0.65万/平=3.05万/平。
按岛内老破小合理均价3.05万/平，行情租金40元/平，其合理租售比反推，那就是40x100x12/（3.05x100）x100%=1.57%。
以上，总结：
所谓合理租售比，是一个动态稳定值，锚定的基础是10年期国债收益率（目前为1.8%）进行一个90%折扣的摩擦和远期收益折现，厦门的话，根据岛内外，不同学区溢价进行调整，比如我们把岛外核心地段非学区合理租售比2%，作为衡量基线。
厦门岛内，T1学区老破小合理均价3.05万，合理租售比1.57%；
厦门岛内，T1学区次新房，合理均价3.95万，合理租售比为1.65%；
厦门岛外，核心地段次新，行情租金40元/平，按合理租售比为2%，非学区合理均价则为2.4万，顶级学区以亭北杏林鹭湾为例，租金比时代天境高，为45元/平，按2%租售比，得到合理均价2.7万，但是按岛外顶级学区价值溢价30万，岛外顶级学区100平合理价值则为270万+30=300，那么岛外顶级学区合理租售比，45x12x100/300=1.8%。
合理租售比的值计算出的价格，代表了理论的合理价，而市场价围绕合理均价波动。
按照租售比越低，流动性越好的原则，实际上也符合厦门目前的市场，流动性高低排序，岛内学区老破小-岛内学区次新-岛外学区-岛外核心区次新。
而对于亭北杏林鹭湾或者央著二期，按合理租售比1.8%租金45元/平，得到的合理均价为3万/平。
至于能不能买到3万，或者业主愿不愿意按照合理均价3万卖，取决于买卖双方的力量平衡，也取决于房源的楼层、装修等差异化因素，3万仅代指，正常行情，正常户型，楼层，正常学位的均值。
行情好4万有可能，但行情差，很难超过合理值。
合理租售比的策略，是一种低迷行情防守策略。
从小编市场搜寻来看，已经有很接近3的挂牌了。
针对小作文800亿救助万科
小编不作太多猜测，静待消息落地就是，有也行，没有我认为后续也会释放利好，2026开年，已经有太多证据显示，相比于24年底-2025的严酷对峙环境，国内经济在朝好的方向发展，人民币在升值，大宗商品暴涨，外贸资金在回流，AI科技带来的电力需求和产业业绩爆炸式增长，电力设备以及光伏是国内外贸出口大头，地产已然也来到底部此时任何救市政策祭出都属于顺水推舟，叠加大A指数稳步的走牛，可以有很大的杠杆效应！
遥想24年中大A才2600点，市场一片质疑，到现在已经稳住4100点，如果当时有超前眼光，坚决的投入股市进行交易，选择到好的标的物，操作得当的话，现在已经在股市和期市都赚翻了。
不说了，说多了都是泪。只能怪知识和经验不够！
本文作者白鹭君
一个正能量地产博主
白鹭选房小程序主理
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文中表述的观点，仅代表作者写作时的想法及投资过程中的个人记录。作者保留根据市场环境、新信息等适度修正观点的权利。地产投资是一个动态的过程，需要根据政策、价格、基本面等的变化不断做出适当调整。投资有风险，入市需谨慎。作者对市场、行业、投资标的等的看法或展望，仅供读者参考，不作为任何投资建议、承诺、暗示或者诱导。文中若涉及到对一些城市，国家或地区、社会、经济、行业、公司、价格变化等的评价，仅为学术讨论，请勿断章取义！
