深圳楼市,后海南改善分析及建议攻略!

写完后海北攻略后，后海南片区肯定是绕不开，要被拿来对比。

很多人第一次接触后海，都会先被后海北片区吸引。放眼整个深圳湾的西海岸，后海北属于起步较早、名声响亮的改善板块。

这里及附近产业密度高、商业集中、配套成熟，高新园+后海的总部办公、优质学区，再加上大型优质购物商业中心和文体公园，整体给人很“深圳精英”的感觉。

（深圳后海北东侧的后海总部基地+万象城街区）

对比之下，后海南片区在市政配套的“丰富度和就近便利度”上，确实不如后海北那么集中，和家门口能唾手可得的感觉。

但是两个片之间靠地铁通勤的覆盖效率、自驾的通达便利性，使得后海北那些核心商场、文体设施，其实都在后海南的生活半径内。

（后海南丨地铁2号线湾厦站C出口的蛇口文体公园）

两个片区之间的差别，更多体现在居住感受上。后海北更像是城市高强度运转的一部分，节奏快、效率高，生活便利性拉满；

后海南会明显慢一拍，写字楼少，居住小区多，社区感更强。对不少改善家庭来说，后海南的安静、松弛，会更贴近居家日常生活。

再加上后海南的楼盘整体楼龄更年轻，也是以花园社区为主，居住舒适度并不输给后海北，在保值能力和长期表现上，也并不吃亏。

这也是为什么，很多回归南山核心区的改善客户，在后海北看房的同时，都会把后海南列入重点对比清单。

有些条件合适的楼盘，甚至能在一定程度上承接一路之隔深圳湾豪宅的外溢“替补”需求。

从区位来看，以东滨路为界，后海被分成南北两片。后海南的北侧，是后海北和商务总部集群；

东边接着深圳湾高端住宅区；南边靠近蛇口沿海豪宅带；西侧则是成熟宜居的蛇口老城区。

夹在这些板块之间，后海南更像是一个以居住为核心的缓冲带。

片区内部几乎清一色是住宅社区，街区商业、学校、公园、社区体育中心，地铁口分布得比较均衡，生活氛围很完整。

而且学区，是后海南绕不开的话题。其中最被关注的，是育才三中。

这所初中长期保持着稳定且比较优异的中考成绩，也是育才中学（高中）的重要生源校之一。

正因为这样，很多改善家庭在后海南选房时，第一步就是把育才三中学区内，适合的楼盘全部拎出来看一遍。

整体来看，后海南的楼盘可以大致分成两类。

一类是育才三中学区内的成熟社区，代表性楼盘集中，认可度也高；另一类是深圳湾学校学区，更偏向多元化培养路径，对应试成绩的依赖没那么强。

如果结合楼龄、居住品质和市场接受度做一个简单分层，大致可以分为：

海月花园三期、天骄华庭、海境界家园二期、招商海月华庭、澳城1-2期、后海公馆这类小区，可以视为片区内头部一档的楼盘；

其次，是海月花园1-2期，蓝月湾畔，后海花半里雅居，海境界1期，后海理想雅园，海境界1期，招商海琴花园，广博星海华庭等楼盘，属于次一档的楼盘。

还有其他档次的楼盘，我就不一一列举了。

这里需要把选筹逻辑说清楚。

在育才三中学区里选房，更重要的价值，其实是流动性和楼盘宜居环境的托底能力。

育才三中学区范围大、楼盘多、房源更多，且学位供给相对充足，学区本身对房价的拉升作用有限，更偏向于“稳”。

所以，想在后海南找改善并带有溢价属性或潜力的房子，关键还是回到产品本身：价格是否有空间，楼盘是否是市场长期认可的类型，户型是否好出手。

在深圳湾学校学区内，逻辑更直接一些：楼龄新、价格让利到位，再叠加热点小区和主流户型，机会才会出现。

需要特别提醒的一点是，后海南一些走楼梯的老小区，即便挂着育才三中学区，也并不具备稀缺性。

这类产品在学区内非后海南地段的数量不少，总价区间虽然存在比较友好的机会，但是改善家庭看不上，刚需又够不着，流动性自然偏弱。

问题不在学区，而是在产品本身，不具备稀缺性。

那么在后海南的楼盘数量，对比后海北的楼盘数量，只多不少的背景下，面对这种情况选楼选房，更考验筛选能力。

选对了，是舒适又稳妥的改善选择；选错了，很容易卡在中间，进退两难。