两度流标!龙岗核心区非农建设用地遇冷,深圳旧改陷“招商困局”

2月2日，深圳公共资源交易中心的一则流标公告，龙岗区龙岗社区2015-61D-0003非农建设用地合作开发项目，在经历了2025年12月24日的首次流标后，二次招标再次以“递交投标文件家数不足3家”黯然收场。

公告文字冷静克制，但连续两次无人问津的结局，却传递出市场最真实的寒意。

这个位于龙岗大道与碧新路交汇处西北侧、紧邻地铁3号线南联站的“黄金地块”，从2025年12月首次招标，到2026年1月二次尝试，短短两个月内两度折戟，不仅让项目的未来蒙上阴影，更像是一面镜子，映照出当下深圳非农建设用地开发乃至整个城市更新领域正在遭遇的深刻挑战。

一

仔细审视这份招标文件，便能窥见项目“遇冷”的冰山一角。

招商方龙岗股份合作公司开出的条件，堪称一部精心计算却可能令合作方却步的“苛刻账本”。合作方需要确保招商方获得不低于30.02%的分成比例，总价值不低于2.72亿元。这其中包括一笔高达2197.6万元的固定货币补偿，需分两期支付。更引人注目的是“历史遗留成本”的转移：合作方必须负责退还汉京集团此前已支付的991万元前期款项。这意味着，新的开发者不仅要为未来买单，还要为先前的合作破裂“收拾残局”。

此外，项目的规划条件也充满了约束。用地面积最终确认为6776.18平方米，但其中650平方米的公共绿地需无偿贡献给政府，相应的非农指标随之注销。项目规划容积率7.0，总建筑面积47488平方米，但其中邮政所（150㎡）、体育设施（室内羽毛球馆，1600㎡）建成后产权归政府，须按规定移交。这些配建要求无疑增加了开发成本，压缩了可售物业面积。

而用地100米范围内存在现状加油站的客观事实，更对项目安全设计和审批带来了额外的复杂性与不确定性。

所有的条件叠加，使得这块“蛋糕”看似诱人，实则吃起来可能荆棘满布。

从表面看，项目地处龙岗成熟片区，地铁上盖，堪称优质资产。但精明的开发商们显然算了一笔更精细的账。首先，项目本质是“合作开发”，而非简单的土地出让。合作方需要承担全部投资、建设、运营风险，并在建成后向村集体分配高达三成的物业。在目前深圳商业办公市场供应充足、去化周期较长的背景下，投资回报周期被大幅拉长，不确定性陡增。

其次，高达800万元的履约保证金，在项目全部建成交付、村集体取得房产证后方能无息退还，这无疑对合作方的资金实力和现金流提出了严峻考验。招标文件中对投标人“净资产1亿元以上、负债率不高于50%”的要求，在当前的融资环境下，已能将一大批中小型开发商拒之门外。而实力雄厚的大型开发商，面对深圳市场上众多可选择项目，也必然会对投入产出比进行极致权衡。

当算盘珠拨响，发现利润空间被历史债务、高额分成、严苛配建和漫长周期严重侵蚀时，“用脚投票”便成了最理性的选择。

二

龙岗项目的困境并非特例。位于光明区马田街道根竹园社区留用地合作开发项目，同样走过了一段波折之路。

该项目曾在2025年1月由深圳中铁城市更新投资有限公司中标，但随后却重新启动招商，最终在近期由一家刚刚成立数月的关联公司——深圳市鸿海华投资发展有限公司成交。

这一现象耐人寻味：一方面说明此类集体资产合作开发项目确实存在吸引力，否则不会引来央企背景公司和本土实力集团的关注；另一方面，中标方的变更乃至项目的重新招商，也暗示了合作过程中可能存在的变数与艰难，或许涉及合作条件的重新博弈，或许源于市场环境的急剧变化。

根竹园项目与龙岗项目的共同点在于，它们都是深圳在高度城市化背景下，处理历史遗留土地问题、推进空间资源再开发的重要模式。无论是“非农建设用地”还是“土地整备利益统筹留用地”，其核心都是试图将原本权属复杂、碎片化的集体土地，通过政策创新引入市场力量进行整合开发。

然而，当宏观经济进入深度调整期，房地产行业告别高增长、高利润的“黄金时代”，这种高度依赖市场资金投入、合作周期漫长、利益分配复杂的模式，正遭遇前所未有的挑战。开发商不再盲目追逐规模，而是更加审慎地评估每一个项目的风险与收益。

三

连续流标事件，可被视为深圳城市更新进入“深水区”的一个标志性信号。过去二十年，深圳凭借城市更新释放了大量土地价值，创造了无数财富神话。但时至今日，容易开发的“肥肉”已所剩无几，剩下的多是像龙岗项目这样，产权历史复杂、规划条件严苛、附带义务繁多、利益平衡艰难的“硬骨头”。

招商方基于集体经济利益最大化的诉求，希望锁定高额、稳定的回报；而合作方在市场下行周期中，首要考虑的是资金安全与项目可行性。两者的诉求在当前节点上，出现了明显的错配。

更深层次看，这反映了传统“村集体出地、开发商出钱”合作开发模式的内在张力。在房价地价单边上涨的预期下，这种模式可以掩盖许多矛盾。然而，当市场预期转变，所有隐藏的成本、风险和复杂的权责利关系便会浮出水面，导致交易无法达成。

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