南山.【深圳湾.后海.蛇口】.二手楼”成交”2026第⓵-⓶周(1.5-1.11)逐周统计及分析

【后海周报】招商玺家园单价破14万，老破小单价跌破3.8万：深圳楼市折叠了？

后海—蛇口这周（1.5-1.11）数据继续上演魔幻现实主义：招商玺家园127平1850万，单价冲上14.57万；另一边，南水小区32.5平仅122万，单价不到3.8万。这差价够在老家买套别墅了，深圳楼市果然是“折叠”的。

分化还在加剧：深圳湾豪宅如双玺、三湘海尚依然有15万+的成交，而蛇口老破小像招北、振兴小区单价普遍在5-6万徘徊，甚至跌破4万。这说明啥？豪宅买家为圈层和稀缺性买单，刚需盘只能靠“骨折价”吸引眼球。

同价位段怎么选？

• 预算1500万+可关注双玺、招商玺等次新豪宅，但注意流动性；

• 800-1200万重点看兰溪谷、海月一期等品质小区，性价比相对扎实；

• 刚需（400-600万）可淘招北、振兴等老小区，但要对楼龄和涨幅有清醒认识。

如今在南山买房，千万别被“平均单价”忽悠。同一个片区，可能是两个世界。建议买家牢记：产品＞地段，品质＞概念。老破小再便宜也别指望暴富，豪宅再贵也别幻想只涨不跌。清醒一点，房子是拿来住的，不是用来做梦的。

数据来源：宋哥聊房撰文：前海壹方小编（数据真实，建议扎心，买前冷静）