广州楼市的三分格局,对于业主的房价影响和卖房策略都有哪些?
目前的广州楼市，大致分为三种格局，我称之为三分天下。第一种格局是，「确定性无增量强属性」，它有另一个名字——叫做存量。从区域来看，代表作品是越秀区：除了楼龄旧之外，其他方面都强（强配套、强学位、强交通）。但是没有用，因为越秀区鲜有年轻人接手——事实上现在的年轻人没有什么钱也不婚不孕，也很难接手。从版块来看，代表作品有珠城、天河北以及天河公园这些成型很久的片区。类似这些板块是不会有新增供应的，因此马厂地块才那么引人注目。买珠城就是看中强地段，买天河北就是看中强学位+强生活配套，买天河公园就是看中强学位+公园。这种格局形态的房子，价格基本跟随大盘涨跌——大盘阴跌，它就阴跌；大盘急跌，它也急跌。一般情况下，波动不会很大；如果波动很大，说明加了杠杆（珠城的房子就是杠杆太高，导致波动很大）。因为是存量，所以楼龄次新非常吃香；因为是地处核心区，所以连次新的楼龄标准金线，都可以放宽到20年以内。这种片区的房子，随着楼龄的增加，小面积低总价的房子或许可以受到版块外的购买力的涌入——而大面积高总价的房子非常容易陷入「有钱的新贵看不上、没钱的买家又买不起」的尴尬窘境。能够解救它们的，一般是版块内的置换人群：他们住惯了这里，在置换的时候只选择升级面积、不选择升级楼龄。最后这种类型的房子非常容易形成一个「内生」市场，都是地缘客在换手交易。第二个格局是，「新叙事新物种高赔率」，比如「好房子」概念。好房子不仅仅只是好地段——因为核心区真正的好地段都充斥了二手房，所以开始做地段外延。比如天河开始往北边走，出现了广园以北的保利天瑞；海珠开始往南走，出现了琶洲以南的琶南tod。因为广园以北有大量空地，琶洲以南也有大量空地；这边适合开拓，同时也适合讲新故事。这里距离真正的核心主城区也不远，所以市场的听众还是有的。于是开始在外立面发力，同时也在得房率发力，最后出来的产品完全碾压老旧二手房，是「新物种」房子。这些新晋豪宅虽然价格不菲，但都谈不上绝对意义的6边形楼盘。保利天瑞只有一个强学位，地铁和生活配套缺失了；中海大境只有地铁和生活配套，强学位是个问号；琶南tod只有地铁和强学位，生活配套也没有。我所理解的「生活配套成熟」，指的是从小区下楼，20块的快餐可以吃到，200块的西餐也可以吃到，这种「可以丰富可以朴素」的配套才谈得上成熟。同时，好房子概念的出现也侧面说明了一个问题：就是市场还在下行。只有熊市才能倒逼开发商做好产品的，牛市里很多开发商是不作为的，反正粗制劣造也照样有人买单。因为高赔率，所以买这种房子的业主大部分都会追求一个高收益——就像股票里面的打新，中签了当然是等着看有几倍收益。没有想到的是，中签了还能破发——所以广州楼市出现了一个非常奇葩的现象，叫做「收楼即抛售」。这些裹挟着好房子概念的新楼盘中，我认为最强势的版块是长在琶洲南的新房们，琶南tod以及保利天奕们。难以想象的是，如果哪天连开盘在楼市低迷期（所以价格其实没有多少情绪泡沫）的保利天奕收楼后也发生破发，那该怎么办？比如不应该在那里盖房子突然就改规划了盖了房子的大石越秀鸿璟台；包括洛溪流拍了的地块。这些供应都是选择在一板没有增量且相对成熟的版块去小面积小范围去开新盘——你要说它翻新了城市面貌呢其实也没有；你能大面积大范围开新盘了就真的是翻新面貌，比如广纸和广钢。它这样操作，完完全全就是鲶鱼效应——除了短暂地增加一点财政以及给周边二手造成抛压之外，别无用处了。对于很多业主来说，但凡只要去看了好房子的新盘，都能够明显感受到现在的新房产品力和过去二手房的代际差异。如果你的房子没有一个强属性（无论是强学位还是强地段），那么基本就沦为砖头。以后要卖房，只能依托另一个标签了，叫做「低总价，上车容易」。毫不客气地说，现在很多老破大且总价不低的房子是非常难卖的，流动性几乎为0。上个周期大家的工资都在增加，这个周期能活着就不错了；上个周期是大基建高增长，这个周期GDP高增长已经结束了；上个周期很多买房的主力来自投资炒作的钱，耗个周期这批资金已经消贻殆尽，人家买房就是为了自住。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
