深圳楼市:恒二爆了!

我们之前聊过市场回暖的迹象，比如一些网红盘价格回稳，二手房交易量稳步上升。但没想到，这一波行情里，冲在最前面的，竟是深圳湾的豪宅市场。

深圳湾光恒裕滨城二期短短二十多天就成交了超10套！成交均价24.65万/平。

其实不仅仅是豪宅市场，普宅，尤其是800万以上的，笋盘去化率也很高！深圳楼市，特别是深圳湾豪宅市场，真的回暖了！

 市场真的在回暖吗？

2026年开年的深圳楼市，呈现出“短期回暖与中期调整并存”的复杂走势。

从周度数据看，深圳二手住宅成交套数在2026年1月第三周环比增长3.8%。更为积极的是，商业用房成交大幅增长69.4%，这与央行将商业用房最低首付款比例下调至30%的政策利好密切相关。

但拉长时间线看，市场仍处于调整期。2025年深圳二手房总录得量约6.98万套，同比上涨4%，月均录得量5814套。

与普通住宅市场的温和回暖相比，深圳豪宅市场简直可以说是“火爆”。

深圳湾标志性豪宅盘恒裕滨城二期，1月份就成交了11套，而去年全年这个盘才成交了14套。这意味着，不到一个月时间卖了去年大半年的量。

（部分成交户型价格）

这些成交的户型，除了一套83平的外，其余都是170平以上的大户型。其中170平户型最低总价3800万，227平户型最高总价6050万。

与2021年楼市巅峰期相比，170平户型最高成交价曾达6200万，227平户型最高达8800万，如今价格分别回落了2400万和2750万。

不仅恒裕滨城二期，整个深圳湾片区都迎来成交小高潮。

1月份，深圳湾已成交22套豪宅，半岛城邦三期成交6套，三湘海尚成交5套。这种爆发式增长，也说明了高净值人群对深圳市场的看好。

 市场现转机，优质房源率先“止跌回稳”

就在不少人还在观望时，深圳楼市已经悄然筑底。

2025年，深圳一二手住宅总成交9.4万套，二手房占比达到60%，成为市场绝对主力。更值得关注的是，年底出现翘尾行情，12月二手住宅量价齐升，成交价环比上涨1%。

市场分化更加明显。一些拥有稀缺资源的小区价格开始“止跌回稳”。

乐有家研究中心数据显示，深圳湾、福田安托山等片区单价仍保持在15万元/㎡+，而部分老旧小区价格已跌至“2万+”。

这种分化背后，是购房逻辑的根本转变：买家从“追涨”转向“求稳求值”。

购房门槛大幅降低，刚需客迎来“上车”机会

房价回调+政策利好，双重作用下，深圳购房门槛已大幅降低。

相比2021年房价高点，深圳二手房价格跌幅已超26%。总价300万以下的房源成交占比从2021年的15.4%，上升至25%。

首付比例降至15%，利率只有3.1%，相当于高峰期的60%。这意味着，200万总价的房子，首付只要30万，月供也大幅减少。

这些变化让曾经望房兴叹的刚需客有了上车机会。2025年，非深户购房占比增加了2个百分点，1200万非户籍人口开始进入市场。

2026年，深圳楼市该往哪走？

2026年开年，深圳楼市已经显现出与往年不同的走势。

政策面上，《求是》杂志发文强调“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，这为后续政策发力预留了空间。

市场面上，单周录得量突破1600套的成交表现，显示市场活跃度在提升。随着春节后传统销售旺季到来，市场有望延续回暖态势。

但从长远看，深圳楼市已告别普涨时代，分化将成为新常态。

核心区域的高品质住宅将继续受到追捧，而非核心区域的普通住宅则面临去化压力。

业内专家判断，2026年将是价格“回稳”的关键一年。随着成交量持续筑底，整体价格大幅下跌的空间收窄，核心区优质资产将率先企稳。

楼夫人有话说

深圳楼市就像一场马拉松，不是短跑冲刺。现在的市场，正处于调整期的后半程。

对于刚需客来说，眼下或许是难得的窗口期。房价已从高点回落，政策友好，选择余地大。但切记不要盲目跟风，还是要根据自身需求和经济实力，选择适合自己的房子。

对于业主来说，非核心区的房子，或许到了该调整预期的时候了；而持有优质资产的，则可以多一份耐心。

深圳还是那个深圳，但楼市早已不是那个楼市。在这场游戏中，理性和耐心比黄金更重要。

买房不是一件小事，在几个选项中反复横跳，算了无数遍月供和首付——这种焦虑和不确定，我太懂了。

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