深圳House研究 | 宝中观潮府

观潮府位于深圳宝安中心区（备案名：宝中片区南街坊 A002-0108 宗地项目）由招商蛇口与华润置地联合开发，于2025年8月15日以86.4亿元竞得，楼面地价约5.96万元 /㎡，溢价率34.81%，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，也是该区域近年来最临近海岸线的住宅项目，预计在2028年底带高品质精装交付。

一、项目总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约14.5万㎡，其中住宅12.5万㎡、商业1.83万㎡，容积率仅3.4，绿化率30.01%。项目定位为"城市核心的最后一块拼图"，打造城芯低密舒居社区。观潮府共规划11栋（12个单元）住宅，总户数629套，建筑高度控制在22-24层之间，最高不超过80米。

二、项目采用围合式点式错位布局，2T2户（板楼）和3T3户（塔楼）相结合的设计，确保了户户朝南的优质采光和通风条件。其中，2/3/5/8/9栋为2T2户板楼，产品面积段为193-253-332㎡的大平层；1/6/7/10/11/12栋为3T3户塔楼，产品面积段为140-168-190㎡的4房。这种设计既保证了户型的稀缺性和高端性，又满足了不同客群的需求。

三、从景观资源看，观潮府项目西/南两面靠海，东南方向直面欢乐港湾摩天轮，可观赏前海三湾，西偏南还能隔海看腾讯企鹅岛。其中，2/3/5栋的东南向/西南向可直接观赏一线海景；8/9栋东南向则观赏社区园景，且这两栋享有最大的楼间距；1/6/7/10/11/12栋为3T3户，部分户型可观赏海景，但综合景观不如2T2户的五栋。

深圳House研究分析：
观潮府作为招商蛇口与华润置地联袂打造的宝中核心纯商品住宅，是片区近年最临海岸线的低密豪宅作品，以核心区位+稀缺海景+高定产品+全维配套的硬核价值，享成熟配套与长期增值潜力，适合追求一线海景与高品质居住的高净值人群，具备强资产配置属性，将会成为2026湾区首个高端改善的标杆之作。