旧改，一向备受关注。
1月19日，2026年广州市政府工作报告新鲜出炉，关于去年旧改的完成度与新一年旧改目标也随之浮出水面。
报告显示，2025年广州城市更新完成固定资产投资1900亿元，同比增长显著。
这一年，旧改成绩单上最亮眼的莫过于冼村项目历史性地实现全面拆迁清零，破解了长达15年的动迁难题；“房票安置”成为推旧改、去库存的重要变量；新模式（“依法征收、净地出让”）城中村改造成为主流；“原拆原建”自主更新探索旧改新模式，并呈现出燎原趋势……
展望2026年，作为“十五五”开局之年，广州重点提及“内涵式发展”，城市更新计划完成固定资产投资2000亿元，投资额度再突破；同时启动谋划“十五五”30个以上城市更新片区改造。
仅1月，广州多个旧改项目已经刷新动态，黄埔区文冲东旧改FR1地块项目首栋1号楼主体结构顺利封顶，荔湾区含山村一期、坑口一期在内的成片开发方案获批，花都区新街村、大陵村控规获市规委会通过……
2025年成绩单：投资与实效的双重突破
广州城市更新在“十四五”期间累计完成固定资产投资7500亿元，仅2025年就贡献了1900亿元，为历史最高水平。
老旧小区改造方面，2025年一年，全市新开工改造166个老旧小区，并打造了14个成片连片示范项目。
在危旧房改造领域，广州探索出多元创新模式。广东省首例“原拆原建，自助更新”——花都“多产权自筹更新”成为标杆，首批危旧房改造试点项目顺利推进，石集等6个项目完工。
花都集群街2号楼成为“自主更新”标杆，改造前后对比图 图源：广州花都发布
城中村改造取得显著突破。2025年，广州新模式城中村改造项目开工建设安置房达15.1万套，新中轴（海珠）、罗冲围等城中村改造项目取得重大突破，四大重点片区累计拆除房屋232万平方米，历时15年的冼村项目实现全面拆迁清零。
松溪片区效果图：共享生活客厅（罗冲围片区国际设计竞赛第一名优胜方案）
图源：广州市规划和自然资源局白云区分局
2026年目标：2000亿投资与片区改造新策略
广州市设定了2026年城市更新固定资产投资2000亿元的目标，较2025年增加100亿元，增幅约5.3%，表现出稳健进取的发展态势。
其中，据广州市住房和城乡建设局透露，今年全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元；集中力量和资源推动52个新模式城中村改造项目，力争2026年底前实现安置房“应开尽开”。
片区改造将是新一年的重点任务。四大重点片区和新模式城中村改造项目将继续获得集中资源和力量支持。同时计划启动谋划“十五五”时期30个以上城市更新片区改造，并重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区。
此外，广州将持续探索危旧房改造模式，推动城镇片区自主更新地方性法规立法，加快低效楼宇更新改造。
实际上，广州继续加快旧改的态势早在去年就显露无疑。去年11月，广州就召开了城市更新发展大会暨项目推介会，一次性端出102 个城市更新项目，总投资约8077亿元！
具体来看，城中村改造是旧改的绝对主力，在大会集中签约的越秀区瑶台村城中村改造项目、海珠区得胜岗片区更新改造项目、荔湾区聚龙湾片区启动区更新改造项目等24个代表性项目，也将是今年继续推进的重点项目。
进击：2026开年，各区攻坚图景
2026年伊始，广州各区城市更新工作已呈现全面发力态势：
作为经济第一强区，天河区在2026年开年即召开城中村改造工作会议，明确今年将全面攻坚22个城中村共27个项目，力争城市更新固定资产投资突破350亿元。
整体目标相对稳健。数据显示，2025年1-11月天河区完成城市更新固定资产投资额342.33亿元，完成率达106.98%，预计全年可达350亿元，占全市年度总目标的近五分之一。
具体来看，今年元岗村、长湴村等4个“依法征收、净地出让”新模式项目设定专项借款支出、安置房开工等量化目标，实行“一项目一专班”攻坚。
大观村、广棠片区棠东村棠下村、金融城北区棠下村、金融城西区石东村4个政府收储类项目加快推进方案编制、报批、清拆及建设，确保按节点取得实质进展。
对冼村、吉山村2个旧模式项目，加快复建房验收交付、销售以及模式转换。
对石牌村、银河村2个“保留提升”项目，力争上半年启动石牌村首期安置房建设，银河村（东莞庄片区）项目与东莞庄路拓宽工程同步推进。
海珠区新中轴片区已成为广州旧改“主战场”。2026年初，三滘村、大塘村等多地块进入密集拆除阶段。其中，东风村广州大道南1218号地块复建安置房项目主体结构顺利封顶，这是新中轴海珠片区城中村改造首个封顶的安置建设项目。
旧改重启以来，“旧改大户”黄埔区一直都有好消息传出，尤其是在房票安置的催化下，其旧改推进速度非常快。数据显示，截至1月中旬，黄埔全区已累计认购房票7090套、金额达125亿元，核发房票3110张，完成网签1511套。
进入1月，黄埔区两大城市更新项目——长岭街道岭头旧改项目与九佛街道枫下村城中村改造项目复建安置区实现主体结构封顶，可提供2620套安置房；新溪复建安置区已进入建设收尾阶段；位于珠江边、广州海丝城中心地带的文冲东旧改项目也刷新动态，FR1地块项目首栋1号楼主体结构顺利封顶……
南沙区的城市更新同样取得关键突破。大涌村城中村改造项目实现签约率100%，在南沙区范围内率先实现“清零”目标。
作为老城区，越秀区更侧重于通过“绣花功夫”进行微改造和活化更新，例如“黉桥·小石集”危旧房改造试点、专业市场转型升级等。而瑶台村城中村改造项目、三元里与广州火车站片区组成的广州火车站重点片区不仅是广州城市更新四大重点片区之一，也是越秀区正在加速推进的项目，根据规划，最迟年底，我们或将看到广州火车站片区改头换面，迎来全新的城市面貌。
瑶台城中村项目改造效果图 图源：广州日报
白云区的更新火力，聚焦罗冲围片区、白云新城核心区（陈田、萧岗等），多项旧改进度加速。这些片区与广州白云站、白云新城等城市核心功能区紧密相连，更新建设不仅关乎居住环境改善，更是提升城市枢纽能级、优化核心区功能的关键。
打造自主更新的标杆之后，花都旧改又传好消息。12月31日上午，花都区杨二村、东边村城中村改造项目一期安置区旗星雅苑全面封顶仪式暨样板房开放活动、二期安置区开工仪式举行，标志着项目取得重大阶段性成果，全面按下安置区建设“加速键”。荔湾区首次向区内土储项目商办物业核发了一张价值一亿元的房票，用于新办公楼购置，这大大缩短被征拆企业物业“置换”的周期。
当前，广州各区正结合实际探索符合自身特点的更新路径，呈现出多元化、特色化的发展格局。
未来展望：内涵式发展下的广州模式
“十五五”期间，广州将坚持城市内涵式发展，致力于产城融合与职住平衡。
未来的更新将更注重“留改拆”并举，在提升功能的同时守护城市记忆。石牌街道等地探索的治理新路，旨在让城中村既保留浓郁的“烟火气”。
资金保障体系将更多元。在发挥国企主导作用的同时，基础设施REITs等创新融资渠道有望被引入，为持续更新注入金融活水。
随着“百千万工程”的深入推进，城市更新将成为促进城乡融合、实现全域功能整合与品质提升的关键抓手，最终推动广州加快形成“好房子、好小区、好社区、好城区”的现代化人民城市新格局。
