广州有些地方供房比租房划算了

前一段时间，楼市又出了一个新政策，公寓商办首付从原来的五成降到了三成。于是，老板在群里跟助理开玩笑地说，你不用租房了，可以考虑买套公寓了，反正月供跟你现在的租金又没差，付个几万首付而已。助理思考了一下，回了老板一句“不买了，少债好入睡。”于是，群聊结束。

后来，我私下又八卦地问了一下助理，首付几万块，月供一千多而已，不比你租房好吗？不用跟人合租，又不用搬来搬去。助理听后连连摆手说“不了不了，我在XHS看了一下别人分享的公寓居住体验，劝退了。”

于是，我又接着问了几个单身租房的朋友对于公寓首付比例下降的看法，他们给我的统一回复都是，不管公寓的首付降到几成，都不会考虑买的。理由是公寓住起来实在太不方便了，商住水电+不通燃气（大部分，非绝对）只适合自己单身或者恋爱的时候住，而且公寓的梯户比又高，很多公寓都好像酒店那样住户沿着一条长廊两边排列的，先不说深夜回家贞子氛围爆棚，就连你的左邻右舍，都不知道住的是什么人，拿来做工作室的还好，最怕那种从事人体教学的。

我听后不忍笑了一下，他们接着说，“单身还无所谓一些，要是以后成家了，试问一家子谁愿意在这样的环境下生活？再说公寓又没学位，过渡一下还可以，就怕过渡完卖又卖不出去，租又不好租。”我想了下，感觉好像如此，按照我自己对公寓的认知，舒适度确实不怎么样。

虽然公寓自住舒适度欠佳，但我又思考了一下，如果买来出租呢？能赚吗？为了得出公寓是否适合买来出租的结论，我打开了贝壳，看了看万科云城米酷最近成交的一套公寓。

一套18.4平的单间，成交总价22.8万，按照现在公寓最低首付30%计算，可以贷款15.96万元。普通公寓商业贷款最长只能贷10年，而且公寓类商贷利率是LPR+60BP~+80BP，即4.1%~4.3%之间，按照4.2%来计算，商贷10年，月供大概是1631元，而贝壳上同户型的租金普遍在1100~1300元/月。

租金折中按1200元/月计算，如果租金保持不变房子没有丢空的情况下，租售比有6.32%左右，乍眼一看好像租金回报率相当高，跟现在银行那一点多的利息比起来，好像是高不少了。

但实际上，这只是理想状态下的租售比，算上契税、印花税和登记费的话，总价22.8万的公寓买家还得掏出大概9727元的税费，这还是各付各税，叠加上买方的税费，这套房子的成本就接近23.8万了。

最重要的一个问题是，公寓的租客大部分都是未婚人士或者租来做些美甲按摩之类的工作室，这类型的租客流动性是最强的，所以公寓的空置频率会比住宅高不少，而且空置的房子每一次重新找到租客后，又得给中介半个月的租金当佣金，有时候租客搬走了还得花点钱请阿姨搞下卫生收拾一下，或者房子里的家私家电要换一下或者维修一下，把这些摩擦成本都算上，年租金打个7折就差不多了。

如果不算摩擦成本的话，理想状态下的租售确实算可以了。但如果算上摩擦成本，(1200X0.7X12)/228000，租售比大概在4.42%，也不算低。当然了，不同的公寓不同的房源租售比都是不同的，如果公寓租售比低于4%的话就不太建议考虑了，毕竟公寓的流动性比较差，不好卖，转手交易成本高不说，周期还很长，所以如果你不是打算买来自住或者出租，公寓真的不建议考虑，不要想着首付低就闭眼入，首付低只是利好那些刚来广州拼搏，不想租房的年轻人，或者单纯有闲钱想买来收租或者做工作室的朋友。

以前住宅首付3成的时候，公寓首付5成，现在住宅首付降到1.5成了，公寓首付降到3成也很合理。公寓首付降了，只是降低了想买公寓的人上车的门槛，并没有因此而凸显它的性比价，本身公寓首付多少这件事，和公寓的租售比是没有太大关系的。

如果是奔着性价比去的，其实当下广州的市场，不少市区的老破小或者郊区的远大新，租售比都已经突破3%了，不一定要盯着公寓看。拿经常被人嫌弃又很有争议的新塘板块来说，地铁口的二手房单价普遍已经降到八九千了。

比如新塘地铁旁的这个小区，85平的两房一厅成交总价65万，月租金2000元，租售比算下来达到了3.7%，而且交通方便、商业配套丰富，可以说是租售比之王。

不仅仅是这个小区，新塘很多地铁旁的二手小区，单价都基本位置在1万左右的水平了，一套90来平的三房，租金2500左右一个月，租售比也超过3%了，要知道以前广州很多房子租售比也就1%左右，哪怕是郊区，租售比都很少超过2%的。

就算是近郊的老黄埔，都有租售比不错的小区，比如金碧世纪成交的70平两房，成交总价才131万，同户型租金平均在3300元/月，这么算下来，租售比也有3.02%。

住宅租售比超过3%的，广州还有很多板块跟小区能做到，比如还有番禺的万博板块啊，市区的老破小啊等等。总的来说，尽管住宅租售比很难达到公寓这样，但我还是更建议大家考虑住宅，毕竟论居住体验感、转手流通性、交易成本等，都比公寓要好，关键是住宅的受众人群很广，从单身到一家大小都可以，也比公寓容易出租很多的。

以上就是关于公寓和住宅租售比的一点思考和讨论，现在房价跟银行存款利率都双双下降，一些手里有点闲钱的人，就在考虑要不要买一套房子每月按时收租金，我觉得这个想法是好的，如果有闲置的资金又没有特别好的去处的话，买一套房把租金当成一种补充也可以。

但需要注意的是，买房收租也不能盲目看租售比，实际选筹的过程中还要注意很多细节，租金多少是一个问题，房子租不租得出去又是一个问题，而房子的出租率，跟周边的人口密度，配套成熟度等等又有很大关系，当中还涉及到很多学问，如果你真的有买套房子来收租的打算，建议还是找雪球好好详细聊聊。