作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳楼市的门槛不仅已经很低，还很尴尬。
分化的新房
市场的分化比想象的要强很多。
最近，深圳中原研究中心整理了一份“2026年1月深圳新房最低首付金字塔”数据。
虽然只是一份关于深圳新房最低首付的数据整理，但却是写满深圳楼市众生相的一张图。
因为就这么一张图就暴露出当下深圳楼市非常多的特征以及信号。
首先整个深圳楼市的可得性已经非常高。
可以看到，处于“新房首付金字塔”底部的项目，60万以下就能上车。
这样的首付，按照深圳普通家庭工薪层收入，很多家庭都负担得起。
其次，整个深圳楼市处于极度分化的阶段，市场非常割裂。
可以看到，核心区域以及非核心区的新房项目数量以及新房库存量天差地别。
第一第二梯队首付150万以上的项目处于金字塔顶部，都是一些豪宅或者类豪宅项目，累计仅17个项目，占库存新房比例不到10，且都是核心地段或者区域的项目。
比如中信信悦湾、华润城、新世界香蜜四季家园等，不仅是核心片区的项目，还是核心地段的项目。
这十几个项目，很多剩余库存量也只有几套或者少量套数在售。
而首付越低，新房库存量就越大。
第六梯队以及第五梯队的存量新房，占了整个深圳新房存量80%以上，并且基本集中在外围地段的低首付新房中。
第三，越是金字塔底部的项目，就越卷。
最明显的，位于龙华上塘的塘城壹号花园，备案均价约6.63万/平与位于坪山锦龙的深业山水东城处于最低首付金字塔的同一梯队，备案均价约2.39万/平；
位于南山西丽的总章翡翠公馆，备案均价约8.17万/平，与位于龙岗大运的颐安都会中央花园，备案均价约5.56万/平，处于最低首付金字塔的同一梯队。
但同时也说明，深圳楼市的可选项已经非常多。
很尴尬的市场
出现这样的结果，既是市场的选择，也是当下深圳新房市场最需解决的问题。
顶层产品卖得好，底层产品相互厮杀。
并且新房最大的对手，不是来自竞品，而是项目自身。
一期比一期便宜，一栋比一栋位置和楼层更好。
比如位于龙岗大运的美域蓝湾，这边还未卖完，那边很快又要推出楼王的楼栋。
2024年4月入市530套的美域蓝湾花园，备案均价约5.75万/平，去年10月备案118套住宅，备案均价约5.67万/平，结果两个多月过去，深圳房地产信息平台显示，到2026年1月13日只卖了2套。
最近还做限时打折，5楼约119平户型，折后便宜约35.93万。但这套房源折扣已经挂了将近10天，依旧未卖出。
要知道美域蓝湾花园，并不算很差的产品，带着整个大运最低容积率3.21标杆以及高品质楼王楼栋的标签去年10月22日加推房源。
并且项目当时已经是现房，首批房源已经交付。
从整个小区的格局看，低层商业与高层结合的产品，品质和外立面都不算差，户型格局也方正实用，南北通透。
但加推房源经历两个多月，只销售掉2套，可见项目所处的市场，有多难去化。
一方面受当时同类竞品中海大运玖章以大运更高端改善产品的姿态入市影响，另一方面更受项目自身规划设计影响。
项目地块占地面积不算大，约3.5万平方米，参考常规的住宅项目内部社区布局及园林设计，原本可以用于该设计打造社区花园的面积受商业布局影响，导致实际可用空间小，而且没有游泳池、球场这些常见的社区配套，休闲功能比较基础单一。
再比如位于坪山锦龙的深业山水东城，就更明显了，同样是现房状态，同样是大型社区，占地面积达到6.7万平方米，小区的公共配套设施齐全，前期卖均价3.79万/平，后期卖的均价2.93万/平。
推售3个批次的房源至今还剩非常多房源还未清盘，而深业山水东城的二手房就已经挂盘，并且也有了实际的成交记录。
2022年7月18日，深业山水东城推售559套备案均价约37900元/㎡，总价区间约280万～958万的81~188平户型，深圳房地产信息平台显示还剩余269套（2026年1月13日）；
2023年2月14日深业山水东城（2—6栋）推售804套备案均价约37900元/㎡，总价区间约277万～1208万的81~233平户型，深圳房地产信息平台显示还剩余528套（2026年1月13日）； 2025年1月2日深业山水东城（7—8栋）推售1060套备案均价约29300元/㎡，总价区间约213万～1216万的85~243平户型，深圳房地产信息平台显示还剩余535套（2026年1月13日）。
但去年深业山水东城才成交两套二手房，一套96.53平，成交总价约240万，折合单价约2.49万/平，一套107.19平，成交总价约280万，折合单价约2.61万/平，市场的成交价格都比首批房源的最低总价便宜。
而项目也并未停止过促销。
如去年12月，8栋2单元1706房86.35平备案总价234万，单价约2.72万/平，但促销价格只要21633712元，便宜了约17.66万。
这样的市场就非常尴尬了。
毕竟已经无法再通过骨折的方式打开销量，更不可能以二手房自由的价格交易。
所以，集中在坪山、龙岗这些深圳 “地理边缘 ”区域位置的项目，大多正处于市场的“真空”状态，供应量多，概念不够强，自主需求又很难匹配。
或许，唯有时间才是解药。
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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