广州地产协会发文抵制中介返佣，有用吗，违背人性没有实际价值，不如我们聊聊开发商之殇切肤之痛的故事，兴许对你有用
作为一名地产从业者，看着贝壳从无到有长成参天大树。对于“返佣”这件事，我想我有绝对的发言权。
为什么总说贝壳？因为绕不开。
蛮荒时代：中介是“家庭作坊”，开发商是“甲方”
以前的地产中介，多是家庭作坊或地方“地头蛇”，能力有限，根本谈不上“绑架”开发商。2012-2015年地产最难的时候，中介其实满街都是，但主流还是做二手房买卖和租赁。我最早接触中介合作是2013年，在融创绿城项目。那时唯一的合作是直接花钱购买中介手中系统权限，7万块现金，是我亲手交到中介老板手里的。很显然，那时的他们，并不太想深度介入新房销售的具体业务。
变化的苗头，出现在2017年下半年。一个业务员拿着一本贝壳的宣传册来到售楼处找到我，希望合作。那是我第一次听到“贝壳”这个名字。我认真听完，也仔细看了册子——他说的，远没有册子上描绘的那么好，但贝壳的模式给了我新的震撼：原来二手房还可以这么卖？这分明是要“一统江山”的架势。
我虽然推掉了那次合作，但回头就跟几个做中介的朋友说：“你们如果想有发展，可以考虑加盟贝壳，或者直接去那里入职前景无限。”我当时觉得，这个小公司潜力巨大。当然，话说完也就忘了，没人当真。
殊不知，凭借“科技引领”的降维打击，贝壳迅速碾过了所有传统小中介。没几年，它便成功上市，并一跃成为房地产行业市值第一的企业。
乱战与征服：烧钱抢市场，话语权易主
时间来到2019年，上海。链家（即上海贝壳）在大规模介入新房销售，与此同时，各种新房销售代理公司蜂拥而起：居理新房、房博士、Q房、诸葛找房……在上海的新房市场里展开了一场“大乱斗”。
那时，开发商虽然借助渠道，但话语权依然在手。开盘前，各家渠道公司前来竞标，不同业绩目标对应不同佣金点数。但为了抢市场，贝壳、易居、58等巨头根本不管这套规则，通常直接以最高佣金点位下场，整合市场，提高竞争力。我记得很清楚，我们那个楼盘首次开盘，链家和易居为了抢客，各巨亏了一百多万。
“烧钱赚市场”，很熟悉的互联网配方吧？贝壳就这么连亏几年，硬生生把一个个竞争对手摁了下去，在新房渠道领域做到了“独一份”的存在。
此时，市场的话语权彻底易主。
渠道为王：被“绑架”的开发商与扭曲的人性
为什么说“绑架”？因为当市场上70%的楼盘都签了贝壳时，你就没得选了。你不签？可以。但所有经纪人都会说你的楼盘不好，使劲“踩”你，然后全力推荐手上有佣金的其他竞品。这是人性，除非你的楼盘优势巨大到能“开盘秒清”。
佣金点数多少，现在名义上是开发商定，实际上是由市场决定的。周边的点位，就决定了你的点位，而且趋势是只会越来越高，这是恶性竞争的结果。
已经不用去聊什么“独家代理”的逻辑了。总之在绝大多数城市，贝壳可以横着走。如果它在当地势力很大，而你的项目却不签贝壳渠道，那在同行看来，唯一合理的解释就是项目负责人有“私心”——而结果，往往也确实卖不好。
恶性循环：返佣竞赛与市场“溃败”
渠道垄断之下，更深的“溃败”发生在交易终端。如今的中介经纪人为了成交，也使尽了浑身解数，核心一招就是“返佣”。不返佣，客户根本不会跟你走。客户也被市场训练得非常“精明”：要买房，先找中介打听，谁返佣高就跟谁去看。当然，遇到少数不开放中介渠道的楼盘，客户也只能自己上门。
跟着中介返佣就是最高利益了吗？也不是。开发商也在“进化”，有些会发展自己的“隐形”渠道，返佣更给力，关键是绝对安全，还能匹配更优质的房源。但能接触到这种渠道，可遇不可求。毕竟，开发商自有渠道更安全，而外面的中介经纪人成交后拉黑你、或者直接辞职跑路，在巨大的利益面前，都太正常了。
返佣到什么地步，市场上甚至衍生出“5000哥”、“3000哥”这样的投机客（就像租赁市场的“免费哥”）。什么叫“免费哥”？你找他租房，看一次没成，他会告诉你：“这片房源我都能搞定，你之后跟任何人看房，看中了别签，记下房号找我签，我不收你中介费，我收房东的那一部分就够了。”你看，这套玩法也被完美移植到了新房市场。
所以，回到最初的问题：广州地产协会发文抵制，有用吗？在“有成交总比没成交好”、“多少能赚点”的现实人性面前，一纸文书，显得苍白无力。这已不是一个道德问题，而是一个彻头彻尾的市场失灵问题。
最后，一点朴素的真心话
在国内，如果你想问某个楼盘最佳的购买渠道是什么，不妨可以问下我，多少能省点，我只提供信息和人脉资源，不参与交易，我也不是免费哥，你觉得有用打赏文章即可。这些年，基于自己的人脉，也牵线帮助过不少朋友：帮粉丝在上海通过渠道买房累计省下近2000万；帮小学同学在合肥购房节省3万；帮远房亲戚的孩子在苏州，付完定金后又争取减了4万；帮车友在北京购房省下10万；帮网友在广州购房省下5万……
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