东莞的开发商老板们,请“手下留情”

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东莞的开发商老板们，以及能决定一线营销负责人命运的高管们，这篇短文是写给你们的。

2025年，我见了太多的离别，很多优秀的营销人员，因为市场原因，完不成任务，离开了自己负责的楼盘，甚至离开了房地产行业，有些楼盘走马灯似的换人。

如今，2025过去了，2026到来，新旧交替，尤其是临近年关，客户更观望，成交会更清淡，我担心，又有一些营销人员要背锅离开了。

一位营销负责人开玩笑说，营销人生来就是背锅的，楼市好，卖的好时，老板认为是市场好，不是营销人厉害；楼市差，卖的不好时，老板认为是营销人能力不行，拿营销人祭旗。

其实，老板们也知道，市场不好，大家基本一样。但是，还是免不了让营销人背锅。

各位老板们，如果你的营销负责人没有躺平还在卷，不妨“手下留情”，东莞现存的优秀的营销负责人不多了，且用且珍惜。

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聊聊我对2026东莞楼市的看法。

我觉得2026楼市不会比2025差了，东莞楼市两个非常明显的特征：客户非常多，观望非常严重。

现阶段毫不犹豫出手买房的，主要两类人：结婚和读书。

我们再来看一组数据：2025年，东莞二手房成交31558套，首次破3万，新房成交15874套，累计47432套。

我们来看一个表格，2021-2025一二手成交总套数：

发现没，2025成交总套数虽然是这五年最低的，但是，也不错了。

那，为什么地产人的体感这么差？

因为，很多购房客被低价二手房抢去了，每一套卖出的二手房背后都是卖家的血泪史。

因为，那些卖掉二手房的业主很少置换新房，他们卖房的原因主要是因为撑不下去了，或者是看跌，持有现金。

二手和新房没有形成良性互动（卖旧买新，一二手市场转起来）。