（一）市场化商品房类建设工程项目办理在建建筑物抵押权登记
1.适用范围
市场化商品房类建设工程项目，是指住宅、商业用房、办公用房等由具有经营资格的房地产开发企业依法开发建设，房屋产权可按商品房相关规定进行分割销售（分割转让）的房地产开发项目。
2.登记方式及要求
（1）抵押权首次登记
市场化商品房类在建工程项目可以“整体”、“幢”或“套”为单位办理在建建筑物抵押权首次登记。具体情形及办理方式如下：
情形一，同一宗地界限内，在办理销售（预售）许可等相关分割销售审批手续之前，在建建筑物抵押权登记可采用整体办理或分幢办理的方式申请抵押权登记业务。
以宗地为基本单位的，整个建设项目作为一整体办理同一个抵押权首次登记。
以规划批准建设的在建楼幢及其建设用地使用权分摊面积为基本单位的，可分幢办理抵押权首次登记。单一在建楼幢办理抵押权首次、变更、转移、注销登记后，不影响同一宗地内其他在建楼幢抵押登记业务的办理，宗地内各在建楼幢的抵押权人须保持一致。分幢办理在建建筑物抵押登记后，抵押权的效力仅限于该在建楼幢及其建设用地使用权分摊面积，不影响同一宗地内其他在建楼幢正常办理销售（预售）许可等分割销售审批手续。
情形二，已取得预售许可且未销售的市场化商品房，在抵押权人一致的情况下，可采用按“套”为单位的方式申请办理在建建筑物抵押权首次登记。
（2）抵押权变更登记
市场化商品房类在建工程项目以“整体”、“幢”或“套”为单位办理在建建筑物抵押权首次登记后，在抵押权的存续期间，如抵押双方因变更担保债权金额（或最高债权额）、债务履行期限（或债权确定期间）等符合《不动产登记规程》抵押权变更情形的或同一宗地内减少抵押楼幢的，可采用抵押权变更登记的方式办理业务。
若抵押权人主体发生变化，应将原设立的抵押权注销后重新办理抵押权首次登记。市场化商品房类在建工程项目以“套”为单位办理抵押权变更登记的，不影响同一宗地内其他在建建筑物按套办理抵押登记业务。
（3）抵押权转移登记
已经登记的抵押权，因主债权转让导致抵押权转让的，或最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权且当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，当事人可申请抵押权转移登记。
抵押权转移登记应由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请，并提交申请材料。
（4）抵押权注销登记
以“整体”或“幢”为单位办理在建建筑物抵押权首次登记后，开发企业因办理商品房销售（预售）许可或其他合法原因需对部分在建建筑物进行抵押权注销登记的，可对共同担保中对应楼幢办理抵押权注销登记。
以“套”为单位办理抵押权首次登记后，可以“套”为单位办理抵押权注销登记。
3.特殊在建建筑物的抵押登记方式
（1）公用配套设施
依法应属于全体业主共有的公用配套设施（如地下车库、业主会所、体育休闲设施、物业管理用房等），不可单独作为抵押物办理抵押登记，但本宗地内全部配套设施建筑可作为一个不可分割的整体与可分割销售部分的在建楼幢一并抵押。如涉及地下室、地下车库的，抵押物范围不包括属于人防工程的部分，但根据工程规划批准文件和相关报建图纸无法划分可销售车库与不可销售车库（人防工程）的，整个地下室在建工程项目不得纳入抵押物范围。
（2）开发企业（建设用地使用权人）的自持物业
开发企业根据建设用地使用权出让合同的约定按一定比例的计容面积和年限自持的物业，在办理在建建筑物抵押登记时，开发主体自持的所有工业生产用房需一并抵押、共同担保，依法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外。登记后，抵押双方需继续严格执行土地出让合同的约定和有关监督部门（以不动产权证附记记载为准）的要求。
（3）配建物业
根据建设用地使用权出让合同的约定，开发企业须为政府（或村、社区集体等）配建一定比例物业的，应当先由开发企业与属地镇人民政府（街道办事处）或经市、镇两级政府指定的接收单位（下称“接收方”），明确划分配建范围（界限），以不动产权证附记为准。在办理抵押登记时，已明确在配建范围（界限）内的建筑物不得纳入抵押物范围。暂时无法根据现有条件对配建范围（界限）进行划分的，须由接收方向抵押人（开发企业）出具意见，抵押权双方凭意见书申请办理抵押权登记。
（二）普通工业类建设工程项目在建建筑物抵押权登记
1.适用范围
普通工业类建设工程项目，是指建设用地使用权批准用途为普通工业用地上的建设工程项目，以及在《土地使用权出让合同》的约定及其土地规划使用条件下，不允许对土地及其地上建筑物进行分割销售的工业项目。
2.登记方式及要求
普通工业类建设工程项目，应按宗地为基本单位办理，不允许分幢抵押。宗地及其界限内所有经批准建设的在建建筑物作为一个不可分割的抵押物整体，共同担保主债权，一并抵押、一并注销。
若普通工业类项目的宗地界限内出现已确权登记的不动产与尚未竣工验收的在建建筑物并存的情形，应按有关规定办理不动产（房地一体）抵押权登记，不再办理在建建筑物抵押权登记。
（三）新型产业类建设工程项目在建建筑物抵押权登记
1.适用范围
新型产业类建设工程项目，是指建设用地使用权批准用途为新型产业用地（M0）上的建设工程项目。根据土地使用条件以及工程规划许可条件进行划分，分为不可分割转让的新型产业项目（以下称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业项目（以下称“可分割M0”）。
2.登记方式及要求
（1）不可分割M0建设项目
以不可分割M0建设项目办理在建工程抵押的，参照普通工业类建设项目的登记要求进行办理。
（2）可分割M0建设项目
以可分割M0建设项目办理在建工程抵押的，参照市场化商品房类建设项目的登记要求进行办理，项目内公用配套设施、开发企业自持物业、无偿配建等特殊在建建筑物抵押的，参照市场化商品房类建设项目的登记要求进行办理。
（四）其他产业类建设项目在建建筑物抵押权登记
经市政府及相关行政主管部门批准建设的产业转型升级基地项目、科技企业孵化器项目、重大项目等其他特殊产业类建设项目，城市更新改造项目中的“工改工”项目（含工改M1、工改M0等），按有关规定可按照新型产业用地（M0）政策进行管理的，其在建建筑物抵押登记参照新型产业类建设项目的登记要求进行办理。
以流转出让方式取得的集体建设用地使用权，其在建建筑物办理抵押登记参照国有出让建设用地使用权的登记要求进行办理。
