一、供需拉锯
部分板块的价格随着供需关系的变化，价格在起伏，典型的就是25年8、9月份的老黄埔，随着小户型库存急剧下降和需求增加，价格分分上涨，但是也仅限小户型。
包括芳村，价格的变化也是随着库存的变化在调整，25年年中小户型的库存达到最低谷，价格却站上了高峰，甚至出现了小户型比大户型还贵的现象。随着下半年各项目的不断补货，现在价格又在回调。
看过我直播的小伙伴，应该知道，我早就说过了，现在和我的判断基本一致。
相同的情况还有白云的一些板块，尤其是嘉禾望岗和设计之都。二者的不同就是嘉禾望岗和设计之都，随着嘉禾望岗北侧地块流拍，短时间，不会有库存上升的趋势。
所以判断房价，短期看库存周期+成交数据+土地供应就可以了，起码能让你往后多看半年到一年时间。
二、刚改分离
当刚需还在二手房市场捡漏，改善却在新房市场里角逐。新房与二手房的差距，从22年的1.3万套，到24年3.8万套，再到25年的4.4万套的差距，在不断被拉大。
但是细分下来，200万以上，二手房的成交量是新房的二倍以上，而且占比高达60%左右，说明刚需更喜欢观望，然后在二手市场捡漏。总价来到400万以上了，新房的成交量就反超二手房了。800万以上，新房是二手房的1.6倍，说明改善客群在纷纷入场。
改善客的入场也会导致二手房的抛售潮，进一步挤压二手房的价格。这也是为什么，二手房，无论是刚需还是豪宅，价格都还在普跌，反而一些新房的改善或者豪宅价格相对稳定一点的原因。
三、降价去库存
当前的广州楼市，每个月新房还能有几千套上万套的成交量，放眼全国也是首屈一指的存在。所以证明需求还是存在的，侧面印证了，没有卖不出去的房子，只有不愿降价的开发商。
虽然广州的整体库存仍然在高位盘旋，但是分区域和板块来看，白云区已经从24年9月高位的24个月，降到了现在的16个月。
增城的新塘板块，也是从34个月降到了现在的23，说明降价去库存取得了效果。
但是也有一些反例，科学城，就算是降价了，库存周期却在被不断拉高，从24年年初的10个月，干到了现在的46个月。
这种板块的房子，千万要当心。还有哪些你关注的板块，可以打在评论区。
四、首开定成败
在下行周期里面，观望的情绪比较严重。尤其是这两年，连续不断地刺激，给人们的感觉就是等等还会有更多的利好。这就造成了项目想要取得成功，首开一炮而红是必要条件。
要说最成功的就是黄埔未来城，首开给的价格确实有性价比。导致每一个看老黄埔的人，都想要了解一下。反面案例就是珠江春、新世界四季山水、敏捷金湖壹号等。
这些首开惨淡的项目，就算是后期降价，人们的观望情绪依然很严重。一方面不是现楼，一方面又不会涨价，也不会卖完没得选，哪有什么理由提前上车呢？这些项目大概率都是要冲着现楼去了。
五、改善绞肉机
今年的广州楼市最幸福的就是500万以上的客群了，为什么呢？
因为这个总价段的项目数量得到了大幅度的提升。刚需市场反倒是多数以存量为主。豪宅的市场，放在过去十年，不敢想象会有这么多集中的面世。25年千万豪宅成交套数超过20套的项目就多达35个。
造成这种现象的原因就是土地财政游戏玩不下去了，为了度过阵痛期，不得不忍痛割爱，供应一些原来舍不得拿出来卖的地。途径几乎都是商改住，公服改住宅等。
但是改善市场卷起来，反过来又会自上而下的影响刚需乃至整个广州楼市，因为决定一个城市房价体系的就是顶豪。
六、房票续命
如果持续关注一个项目，发现突然某一个月的销量特别好，一般就两种情况，要么是降价了，要么就是房票支持，当然也不排除部分项目业绩调节，集中网签的情况。
截至12月，广州全市初发房票1411张、金额18.68亿元，直接撬动了约98亿购房资金。6月的天河，房票拯救了天河东。12月的黄埔，直接掀翻了增城的楼市，我们成交的一些重点项目90%左右都是房票客。
随着房票转让的细则出来后，很多人都认为明年的市场会充斥着房票，并且范围还要扩大，你觉得呢？
