最近跑广州二手市场，最大的感受就是 “笋盘少了”—— 之前挂着的笋盘要么被秒，要么业主直接下架，连中介都在说 “现在不是买家挑房，是好房挑买家”。

先看核心信号，珠江新城已经先热起来了。

12 月广粤尊府一套 207㎡望江三房，以 4160 万成交，单价突破 20.09 万 /㎡，比月初同户型涨了近 30%；嘉裕公馆更夸张，不到半个月，同户型成交均价从 8.17 万 /㎡冲到 9.16 万 /㎡，涨幅超 12%。不光顶豪，刚需户型也活跃，保利心语三房成交价稳定在 6-7 万 /㎡，12 月板块二手房成交量达 61 套，四季度企稳回暖的趋势很明显。

1月4日成交的中海璟晖，160方1300万，比1个月成交的同户型贵了将近100万。

再看全市数据，12 月二手网签 8787 套，虽然环比微降 4.4%，但背后是 “笋盘减少 + 业主惜售” 的新变化。白云新城有业主原本 580 万挂牌 120㎡三房，买家压价到 550 万，业主干脆下架，以 8000 元 / 月出租，直言 “租金能覆盖房贷，没必要割肉”；番禺华南板块也有近 3 成业主把 “急售” 改成 “转租观望”，12 月租赁成交里，4 成租客租的都是原本待售的房源。

更关键的是，止跌回暖的小区越来越多。越秀近 1 月均价涨了 8.5%，黄埔涨 4.4%，天河、南沙也有 1% 左右的涨幅，就连之前补跌的小区，成交也明显变多。比如海珠西部刚需盘，有房源挂牌 3 天就接到 12 组带看，一周内收 3 个报价，最终成交价比业主心理预期还高；天河奥体板块 89㎡三房，挂牌 18 天就签约，带看 23 组就成交，比市场平均转成交率高不少。

现在的市场，已经从 “房东降价抢跑” 变成 “买卖双方博弈”。

毕竟从珠江新城的标杆效应来看，后续核心区优质笋盘只会越来越少，笋盘消化完，基本就是不急卖的了。

如果你也想一对一对接找笋盘抄底，欢迎联系小雪老师。