济南最后一战,学广州东进、学杭州西兴,从大县城翻身,要争浦东、深圳脚本,尚能饭否?
- 2026-03-23 15:16:34
城市排行榜系列
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哪怕只学到一个，能应用在生活中，也是莫大收获。
山东的城市规划，非常清晰，主要分5大块：
1，鲁西北4个城市，山东管不过来，让他们跟着京津冀。
这里面，滨州和东营，因为是资源城市，收入偏高，而且交通不方便，不容易被虹吸。
滨州用电量远超广州、深圳，鲁北困局，滨州淄博东营之争，被烟台挖墙角、痛失滨医
东营：山东第一富、中国迪拜、陷资源诅咒，逼走石油大学，青岛捡漏，从巅峰到平庸
但德州和聊城，铁路非常方便，坐高铁不到2个小时，就能跑到北京和天津。
这个距离，和上海到杭州差不多，一脚油门的事。
你可以把这些高铁，看作是北京插下来一根大吸管，能源源不断从山东身上抽血。
交通方便，再加上工资之间的差距。
所以德州和聊城人，向来把北京、天津看作是【真正的省会】；
2，鲁西南4个城市，山东也管不过来，让他们跟徐州、长三角去玩。
这里面有几个城市，值得一提。
例如济宁，省里以前想把它扶成鲁西南老大。
结果呢？
运气不好，操盘手水平有限，错过了这一时代机遇。
现在发展不上不下；
战徐州、抢微山湖，鲁西南城运最差城市：济宁四面扩张全败，被临沂反超，被徐州取代
省里现在扶持的是临沂，有三个原因：
一是人口超千万，是山东人口最多的城市；
二是革命历史，山东要照顾，每年拨下来很多银子；
三是地理位置，正好处在山东和长三角交界处。
若是从北京到上海，走高速公路南下，必然会路过临沂。
临沂小商品市场，以及北方物流中心的帽子，就是这么来的。
南义乌北临沂，徐州跌倒、临沂吃饱，山东人口第一超济南青岛，人口流失百万
还有菏泽，这里有一点煤炭+石油，另外还有特殊的统战价值。
山东菏泽、四省交界、从黄河弃子，到省内第八，青岛、济南帮扶，人口流失仍山东第一
不可多说。
至于枣庄，经济倒数第一，和以前的莱芜差不多，该被合并了。
3，右边的青岛，省里要求带着潍坊、日照玩。
4，烟台和威海，地理位置很偏，但烟台经济省内第三，是相对独立的板块。
3和4，达叔团队后续会写，敬请期待。
这里着重说一下第5块，也就是济南城市圈。
省里给的要求是，带着泰安和淄博玩。
上一篇文章提到，济南有南进和北进两条路线，各自都有一批信徒。
济南北跨黄河、南并莱芜，下一步吞泰安还是齐河？强省会学杭州、山东人口流失第一，时间不多了
那，省里的态度如何？
看济南2035规划：
东强、西兴、北起、南美、中优。
这里面，东边是济南的CBD，类似于广州的珠江新城。
两座城市整体格局非常像：
广州南边是珠江，北边是白云山，最先发展的是天河区，以及黄浦区；
济南正好反过来，南边是泰山山脉，北边是黄河，之前发展过高新区，现在正在发展CBD。
另外，两边运营新城的手法，也很像。
当年珠江新城能发展起来，是因为操盘手规定，所有写字楼必须放在这。
其他地方，一律不批；
济南现在也一样，老城区的国企总部、银行金融机构，以及大量的权力部门，全都在东移。
而城市东移，对于济南打工人来说，影响也很大。
你想找个好工作，基本上都要去东边。
所以，你能在济南看到两个现象：
1，老城区全都是老年人，新城区全都是年轻人；
2，济南东西大动脉，经十路上。
早上上班的时候，车辆全都向东开；
晚上下班时，则全都向西开。
非常壮观。
按理说，人要顺势而为。
也就是，城市既然已经东移，跟随即可。
但很多老济南人，抱残守缺，依然觉得老城区无限好。
说大明湖所在之处，才是正牌的市中心。
至于东边？
以前就是一片大荒地，盖楼房是用来收割外地人的。
我们本地人才不上当。
这种思想，太过经典。
以前其他城市的土著，已经被打过无数次脸了。
操盘手举全市之力，打造的CBD，房价涨幅一般远远跑赢老城区。
例如上海，20年前买核心的黄浦区，或是陆家嘴CBD，放到现在，涨幅大概2-3倍；
可若是买浦东的张江产业新城？
涨幅5-10倍。
但其实，老百姓争论哪里是市中心，看似是在争话语权，实际是在争房子接盘侠。
举个例子。
有些济南土著曾说：
济南就不应该向东扩张，老老实实留在东二环以内，做一个小而美的城市，不好么？
这句话翻译一下就是：
济南不应该把资源，从老城区搬到东边去。
这样，给我接盘的人，不就少了么？
你看，这些土著嘴上说的全是历史、文化，但心里想着的，全都是利益。
这算盘珠子打得，达叔团队在上海都能听见。
若是把济南，放到全国范围内比较，你会发现它和成都、合肥最像。
成都把市府南迁，之后高新区、天府新区顺势而起；
合肥把市府搬到政务区，把省府搬到滨湖新区，也打造了两张城市名片；
其他还有很多城市，比如杭州把市府从西湖，搬到东边的钱塘江边，拥江发展；
宁波把市府搬到东边，发展了东部新城，东部新城房价快速崛起。
济南呢？
2009年市政府东迁，带动了高新区的建设。
现在提出来的CBD，则是东进的2.0版本，市里给的规划也是东强。
意思是要继续加强。
这对新济南人，是一件好事。
因为他们可以用相对较低的成本，在东边买房。
随着城市化+工业化+杠杆化的发展，他们的资产也水涨船高，成为了济南的中流砥柱。
而不用高价给济南土著接盘。
这些济南土著，他们设想的济南，和南京以及天津，是一个路数。
都是市府不愿意搬迁，好资源都龟缩在老城区，进而造就了一个板结的利益格局。
长期而来，是不利于城市发展的。
再来说济南的西兴规划。
以前济南就曾发展过西边，打算围绕着济南西站，打造交通枢纽。
现在这里的定位，大致是文化中心。
例如市美术馆，市图书馆，省大剧院，省科技馆之类的，都放在这里。
这个打法，和杭州依托杭州西站+未来科技城，发展第三中心，路子几乎一样。
之后是北起，这是济南未来20年的重点。
若是操作得当，济南会迎来一次新的腾飞机会。
了解济南的都知道，以前操盘手不是不努力，而是没有政策。
这里提到的政策，指的是用地指标。
经常会发生，企业想来济南投资，济南操盘手拿不出土地，最后企业放弃了。
举个例子。
2017年，北京有一家做矿井设备的企业，觉得北京成本高，也不待见自己，想去外地找个新城市落脚。
来到济南后，看上了高新区的位置，准备拿地。
高新区当然也很重视，接待的标准很高，也愿意给很多优惠政策。
唯一辣眼睛的是，高新区只能拿出几十亩土地，还不够人家塞牙缝的。
北京老板一开始以为，是高新区瞧不起自己。
结果拿出地图一看，发现高新区真没地。
能给他几十亩，已经是非常客气了。
最后这事就黄了。
有人会问，济南号称面积有1万平方公里，怎么就缺土地了呢？
要知道，山东有一个定位，是农业大省。
济南大部分地区，要么是山区，要么被划分为农田，不能开发。
再加上更加严格的环保要求，山东经济这些年步履蹒跚。
都是政策性负担。
所以很多山东人，非常委屈：
说南方村村开办工厂，媒体都说他们勤劳，能干，聪明。
然后就说我们山东人懒惰，不懂得变通。
这完全是南方媒体，在集体抹黑北方。
若是公平竞争的话，山东也有很多聪明人，也能村村开办工厂，一点不输南方。
结果呢？
一张A4纸下来，压得多少山东人喘不过气。
产业外流的同时，伴随着人口外流。
山东的血，都被京津、江浙吸走了。
山东跌倒、江浙吃饱，淄博化工之外是烧烤，山东过分实诚去产能自砍一刀
幸运的是，高层似乎是看山东经济不太好，于是给了一个大礼包下来。
2021年，济南黄河以北设立了【新旧动能转换起步区】。
对标的是上海浦东，以及广东的深圳，站位非常高，高层给的政策也不错。
其中最关键的，是解决了土地指标：
白捡到700平方公里建筑面积，其中30%是工业用地。
这基本上等于，再造一个济南。
济南操盘手表示，以后再也不用抠抠索索的了。
谁想来投资拿地，尽管来，大手一挥，要多少给多少。
所以比亚迪闻着味就过来了，就落户在起步区。
这几年那边的建设速度，堪称日新月异。
另外一个传言，则是市政府继续搬迁。
2009年市政府从老城区，搬到东边。
现在据传又要搬到黄河以北，带动起步区的发展。
而现在的龙奥大厦，则会留给省政府使用。
证据有三个：
一是地铁7号线，正好从市府的龙奥大厦，直通江北。
建设速度非常快，前两年开始，2027年竣工。
二是济南操盘手，2019年曾去北京考察过，专门请教过北京市府的搬迁经验。
而且当时主导北京市府搬迁的领导，现在就在山东省干，很难说是一个巧合。
三是龙奥大厦旁边，已经修了省属小区。
黄河以北，也修了市属小区。
济南官场里面，已经传的有鼻子有眼了。
当然，肯定有人会说：
操盘手搬到黄河北，办公不方便；
省里那帮人，也不愿意从老城区出来。
结论倒也不着急下，因为市政府是否会搬，5年之内就能见分晓，到时候再看。
济南的【南美】战略，一看这名字，就很清楚了。
心心念念想成为济南人的泰安人，等下辈子吧。
最后的中优。
意思是保留老城区，不搞大拆大建，土著们还是尽快置换吧。
最后总结一下：
城市发展，是门科学；
东大的样本足够大，学习的案例也足够多，相当于开卷考试。
城市扩张，有没有搞砸的？
也有。
希望济南能抓住最后一轮城市化扩张机会，一旦失败，将彻底退出城市竞争梯队。
再无机会。
如果济南城运不济、无法崛起，既是济南人的损失，也是山东人的损失。
这种损失，不仅是情感上的，更是财富上的损失。
达叔团队，祝济南一切顺利。
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