深圳核心,楼市下一个爆点,超20万平米天量住宅供应!
- 2026-09-04 16:45:59
深圳核心,楼市下一个爆点,超20万平米天量住宅供应!从已知的规划信息来看，西丽高铁新城（西丽交通枢纽）未来可以供应的新增住宅用地，至少有11块，总占地面积预计会超过20万平米，起步相当于28个标准足球场那么大。 这里将会是未来5-10年内，南山区新增住宅供应量，天量级别的板块之一（但不及前海妈湾）。 其中最大的住宅用地，占地58963平米，最小住宅地块5775.2平米。住宅用地容积率3.5到5.9不等，大部分容积率在5以内。 
我看网上对于西丽高铁新城新增那么多住宅用地，褒贬不一，感觉不少人觉得，新增储备那么多住宅用地，会推波助澜，助涨深圳核心区楼市“供大于求”的预期，对房价稳定来讲，弊大于利。形成砸盘效应。 并且，还有人对于高铁新城产业落地，持悲观态度，最后西丽高铁新城，会成为高铁睡城，没有产业支撑。 甚至还有人觉得，深圳北站，要被西丽高铁站，给比下去，没落了。对此，我表示都不认同。 首先，西丽高铁新城作为国家级别的项目，是深圳十五五规划重点打造的主力新城之一。它不是喊喊口号而已，人家已经在紧锣密鼓地兑现当中了。按照规划，2030年及之前，会全部兑现。 
而且西丽高铁新城，北面无缝对接的就是留仙洞总部基地。这个地方已经是深圳做机器人、无人机、人工智能、生物医药、集成电路等赛道领域，非常扎堆的总部聚集区了。比如大疆、优必选、深信服、传音、乐普医疗、光峰光电等众多各自赛道优秀的企业，都在这里。 西丽高铁新城的南面，也紧紧挨着南山科技园。这里也聚集大量科技型企业。我就不再赘述了。 所以西丽高铁新城建成后，除了能够承接这些地方，产业生态链企业的入驻，而且地理位置上，本身就跟留仙洞总部基地和科技园，可以融为一体。所以把西丽高铁新城看成“睡城”，那就大错特错了。 其次，有人认为深圳最大高铁站，西丽高铁站建成后，深圳北站就会没落，更是无稽之谈。 深圳北站设计之初，原本就是按照日发客量12万人次的峰值去设计的，但是2025年日均发客量，已经来到了日均差不多35万人次，实际上深圳北站已经处于超负荷运行的状态中。 等西丽高铁2028年建成投入使用之后，可以缓解深圳北站的压力。 最后，估计也是大家比较关心的话题，西丽高铁新城，超20万占地面积的住宅储备量，会不会形成砸盘效应。我认为大概率不会。 从2024年开始，我们可以看到整个南山区的新增土地供应节奏，还是比较克制的，都是一段时间放一块地，一年下来，数量也就是3块地左右。 而且供应新增的土地，都是按照“地王”溢价的模式，拍出来的。比如深圳湾澐玺登良地块，保利拿下的科技园最贵的单价地王，中海安缇深超总地王，建发拿下的桂湾地王，都是楼面价7万多起步，高的也有10.8万/平米。最后，新房售价动不动都是14万万一平米起步，甚至20万多万一平米都有。 总之，拿下来的地，要么建顶豪，要么建高端小区。而且央企、国企开发商，拿地不用搞城市更新旧改，省了不少前期的投入费用，拿的都是平整好的白地，开发周期短，来钱快，他们也非常愿意出价。 然后，开发商可以集中精力把房子的产品力搞好，市场愿意为产品力迭代的优势买单，项目的去化表现，总体上也比较的乐观。 所以，深圳核心区，尤其是南山区的新增住宅拍地，供应节奏，把控的非常的好。托市作用，非常的明显。 形成了“有节奏、量小的供应→开发商核心区拿白地→建好房子→去化表现乐观→托市”的正向循环。 而且留仙洞总部基地的产业含金量，毫不逊色深超总，桂湾，后海总部基地。理论上西丽高铁新城建出来的新房子，按现在的市场格局，基本会被实力央企或国企，拿下操盘。 从防止国有资产流失的角度来看，他们不会贱卖项目，也没有必要在这样好的产业地段，贱卖新一代产品力的房子。 从供应节奏节奏、拿地成本以及售价逻辑上，不管是面粉价格，还是面包价格，大概率不会走“砸盘”的线路。 所以，大家没必要被所谓的西丽高铁新城天量住宅供应预期，给吓到。我认为不会对市场形成砸盘效应，反倒会做成市场托盘的预期。咱们可以拭目以待。付费房产咨询，能帮你解决什么？
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