深圳宝安海雅缤纷城购物中心是如何做好租户管理和提升客流的?

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深圳宝安海雅缤纷城（下称“宝安海雅”）能维持高出租率（88%–93%）、低掉铺、家庭客周末高频到访，靠的是两套平行且互锁的动作：

🔹 对租户——当“经营合伙人”而非房东（租户满意度→续约率↑）

🔹 对顾客——用“双锚+社区活动+会员闭环”制造“每周都想来”的理由（客流→租户受益→满意度↑）

以下按租户管理实务和客流提升实务两部分拆解：

一、租户管理：如何管、如何提升满意度？

海雅明确：租户满意 = 帮他赚（客流/数据）+ 帮他省（工程快/费用透明）+ 尊重他（沟通/培育期）

1️⃣ 租户分级与专属营运对接

• A类（锚：Ole'精品超市 / 大地影城 / 真冰场 / 大型餐饮）

  → 商管总监直管，每季面对面复盘客流/促销配合，协助申请推广资源（中庭活动、灯箱赠予）

• B类（主力零售：化妆柜组 / 女装集合 / 童装 / 快时尚）

  → 按品类指定资深营运（化妆组/女装组），利用海雅联采关系帮询滞销款调货建议

• C类（餐饮 / 教培 / 服务）

  → 巡场重点查外摆合规/卫生/排队，协助排号系统对接、外卖取餐点设置

⇢ 租户感到“有人懂我生意”，不只催租。

2️⃣ 工程快修 SLA（餐饮最在意）

• 餐饮设备专修通道：灶台/排风/冷库故障 30分钟到场，4小时出具方案或临时修复，用餐高峰前优先恢复

• 冰场/影城专维：有专职技工管制冷机组/磨刀，少影响营业

• 排油烟/隔油池清掏：物业按季强制安排（费用明列），租户不需自找——防环保罚款也防异味客诉

⇢ 降低租户“突然开不出”夭折风险 → 满意度核心来源。

3️⃣ 数据 & 活动带客承诺（非只收租）

• 中庭活动直接带客：冰场表演→看台围满→顺带童装/餐饮；万圣节Kids Parade→教培/糖果店受益；周末“小小店长”→超市/教培互带

• 跨业态满赠券：“Ole'满200送50餐饮券 / 餐饮满300送电影票” → 可核销数据跟踪，租户见实利

• 会员简报（脱敏）：告知某餐饮“上周末你店前客流↑18%因市集”，帮调整备货

• 市集/快闪优先给场内品牌：轻食/花店/手作优先低偿参与，测新品反响

⇢ 租户感到“场子在帮我引流”。

4️⃣ 租金弹性 & 培育期保护

• 首进宝安品牌（Sephora早期/M Stand后期/探鱼等）：前1–2年 低固定（周边60–70%）或纯扣点，部分给装补

• 淡期（如疫情/台风）：可临时改 联营扣点、缓缴、缩租期方便再评估

• 续约谈判：参考坪效+配合度（外摆/市集/促销），优质老租户（Ole'/金宝贝/部分西餐）给优先续约/微降保底

⇢ 建立“共同培育”信誉 → 部分品牌从2009经营至今（超15年）。

5️⃣ 沟通尊重 & 透明费用

• 调改/不续约 提前6–12个月书面通知，帮找替补或给过渡（如允短时间续到新品牌进）

• 物管费/推广费 年初明细化、无隐形加收

• 促销物料/外摆/活动邀约 24–48h内批复，不拖延

6️⃣ 末位帮扶而非直接砍

• 连续2季坪效后10% → 先营运介入（建议调陈列/参加市集/做店铺专属券）

• 仍无起色 → 列入汰换，提前找替补，“退一进一”保出租率

✅ 可量化成效：Ole'、中影、金宝贝、多家西餐从开业经营至今；主力品牌续约率 >85%。

二、客流提升：日常运营如何把人“引来+留住”？

海雅定位“宝安家庭大本营”，不追全市级轻奢引流，而是：

🔹 双锚保日常

• Ole'精品超市（早8–晚10）→ 每日买菜/进口食材 → 主妇/外籍/白领

• 大地影城 + 真冰场 → 周末家庭引流，冰场上课日放学后也带家长滞留

  ⇢ 给出租户可测算保底客流。

🔹 家庭周末/节假日节目

🔹 工作日白领钩子

• 写字楼午餐套餐（周边白领 → 超市/简餐）

• 傍晚 Ole' 生鲜晚市（“下班顺路买菜”）

• 美容/SPA 工作日夜场优惠

🔹 会员体系闭环

• “海雅会”积分 当钱花（抵餐/电影/超市）、生日礼券、停车优惠（前3h免+会员延停）

• 积分推送基于消费偏好（化妆品券推给买过彩妆的人）→ 提高核销率

🔹 与海上世界错位联动

• Sea World 夜生活 → 推“明早 Garden City Brunch / Ole'早市”

• 花园城/海雅 家庭日 → 推“晚上去 Sea World 看喷泉/酒吧”

  ⇢ 互相借流不抢。

🔹 数字化留存

• “海雅荟”小程序：无感积分（支付即积）、餐饮排队取号（探鱼/太二可关联）、车位预约、活动报名

• 节假日前推 “出行提示+优惠券”（如“周日母亲节，L3餐饮已订位？领满300减50券”）

三、对大湾区商业以东莞商业为例的借鉴

小结

宝安海雅租户管理＝

✅ 数据+活动带客  ✅ 工程快修  ✅ 培育期弹性租金  ✅ 末位先帮后汰  ✅ 透明沟通

宝安海雅客流提升＝

✅ Ole'+影城/冰场双锚  ✅ 家庭周末中庭节目  ✅ 会员券闭环  ✅ 工作日白领午餐+生鲜晚市  ✅ 与Sea World错位互推

它证明：区域Mall不需要追全市级流量，只要把“家庭基本盘+首店体验锚+租户赋能”做到极致，就能同时赢取租户死忠与社区依赖。