深圳200w刚需买房:半岛苑“云”看房笔记(龙岗木棉湾地铁站)

深度思考  坚持原创

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

无官方分期，为东方半岛花园 B 区独立开发建设；1999-2002 年陆续竣工，主流交付时间为 2000-2002 年。

总栋数共 13 栋，总高以 8-11 层为主，分为三类：

纯电梯楼栋 8 栋为纯电梯小高层，1 梯 4 户，总高 11 层；部分楼栋的高区单元配电梯，是小区里的主流房源。

纯楼梯楼栋 7 栋、9 栋、13 栋为纯楼梯房，总高 8 层，1 梯 2 户 / 1 梯 4 户，无电梯；其中 1 栋、13 栋一二楼为底商，住宅部分无电梯。

混合楼栋（同栋分单元） 2-6 栋、10-12 栋为混合结构：部分单元是楼梯（总高 8 层，1 梯 2 户 / 1 梯 4 户），部分单元带电梯（总高 11 层），同一栋楼里楼梯、电梯单元并存。

总户数主流统计 1352-1542 户，不同平台统计口径存在差异。

容积率主流权威数据 4.7；部分第三方平台误标为 1.5，与实际建筑面积 / 占地面积测算结果不符。

绿化率 47%，依托石芽岭山体打造台地园林，植被覆盖率高。

物业公司为深圳市万科物业服务有限公司（当前在管）。

管理水平中等偏上，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 巡逻，非业主 / 访客需登记放行；卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护到位，在同楼龄小区中属于较好水平。

物业费主流数据 1.45-1.5 元 /㎡・月，部分平台标注 2.6-3.5 元 /㎡・月，存在新旧收费标准差异。

车户比约 1:0.4-1:0.52，共 500-800 个车位（含地面 + 地下车库）。

停车情况比较紧张，晚 7 点后地面车位基本满员；地面停车 200 元 / 月，地下停车 200-250 元 / 月。

有汽车充电桩。

应该也有电动车充电桩。

无人车分流，车辆与行人共用小区内部道路，无独立人行动线。

外墙情况还不错。外立面以红棕色 + 白色涂料为主，整体维护一般，部分楼栋边角存在轻微墙皮脱落痕迹，无大面积掉砖、空鼓现象。

二、小区优缺点

水电燃气供应正常。民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统正常。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。

噪音情况整体还好。除了十三栋和一栋有略微噪音，小区内部依托山体和园林，环境相对安静；无地铁轨道震动及噪音影响。

最近地铁站是 3 号线（龙岗线）木棉湾站。步行大约 1000 米，12 分钟。

但是要经过三个天桥才能到，并且道路比较狭窄。。。

周边面貌还行。

北靠石芽岭生态公园，周边以东方半岛花园、康达尔花园等成熟小区为主，但是小区地势较高，站在小区门口能看到的就是布龙路主干道。

生活配套比较成熟。

商超方面，小区门口有生鲜便利店、美宜佳。

医疗方面，小区内有药店，社康要到前面的东方半岛 A 区。

医院方面先不看了，毕竟可能质量比较差，大病就要去三甲或者广州了。小病就药店或社康。

取快递的话，小区内部有菜鸟驿站。

采光与楼间距暂无公开权威楼间距数据；楼栋沿台地错落布局，中高楼层采光较好，低楼层因园林植被和前排楼栋遮挡，采光略有影响。

自住率暂无官方公开的自住率统计数据，以自住家庭为主，人员流动适中。

学位如下：

幼儿园：小区内有半岛苑幼儿园，是一所全日制民办幼儿园，目前属于民办普惠园性质。

小学：公办吉祥小学 / 文景小学（步行约 900-1200 米）

初中：公办可园学校初中部（九年一贯制，步行约 2.9 公里）

上学距离方面也一般般。

梯户比如下：以 2 梯 6 户为主，少量楼栋为 1 梯 4 户

层高暂无公开权威的层高数据，应该是正常的。

活动空间配套露天游泳池、篮球场、儿童游乐区、公共健身器材区、老年活动场地、休闲凉亭，活动配套齐全。

三、价格

目前单价在 2.5 万/㎡ 左右。两房 150 左右。 价格倒是不算贵。

四、个人感受

优势如下：

万科物业+靠山环境（绿化好）+价格低

劣势如下：

从地铁到小区要过三个天桥+小区内是陡坡地势

总体来说，我的心动指数为 7（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。