深圳深业山水东城优缺点解读及值得购买吗

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2025年深圳买房

坪山配套最全大盘

要说坪山认可度最高的楼盘，深业山水东城绝对排得上号，可谓坪山新盘常青树。

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最新消息：坪山深业山水东城加推，在原有基础上降价Xx万！

年中冲刺 推出一期少量性价比现楼好房！

单价：2.4-2.9万/精装现房

81平三房两厅一卫：西南195-210万，东南199-221万

96平三房两厅两卫：正南227-253万！

107平四房两厅两卫：东南278-309万，西南291-313万！

一期32层，使用率高，目前好楼层有限！需要抓紧联系安排！

深业山水东城，位于坪山区碧岭街道锦龙大道与振碧路交汇处西南角，地处坪山中轴门户区位。项目紧邻马峦山郊野公园，东临大山陂水库，西北侧为坪山儿童公园，形成"一山两水八公园"的生态格局，推窗见山景，日常休闲亲近自然。

评测：深业山水东城是处于坪山锦龙板块最南边，这里的板块比较割裂，不算是坪山中心区，也不是坪山高新产业区，不过深实验高中园，坪山人民医院，坪山体育公园，坪山儿童公园，这些配套都在项目旁边，加上深业山水东城也是处在马峦山脚下，生活层面还是比较不错的。

深业山水东城，由深圳国企深业集团打造，总占地面积约6.7万㎡，总建筑面积约44.9万㎡，容积率4.6，绿化率35%，分2期开发，共规划有14栋总高32-49层的住宅，其中1-6栋为一期住宅，7-8栋为二期住宅。

总规划有2867户，其中商品房2420户，公租房167户，安居房280户，地下3层，规划停车位3300个，车位占比约1：1.15。

深业山水东城一期，共由8栋总高32-33层的住宅组成，其中1栋1/2/3单元/3栋2单元住宅32F，2栋/3栋1单元/5栋/6栋住宅33F，4栋是1所21班制幼儿园，总规划1360户，全部都是商品房住宅，其中5/6栋楼王单位2梯4户，其它栋数都是2梯6户设计。

深业山水东城二期，共由5栋总高46-49层的住宅组成，其中7栋1单元住宅48F，7栋2单元住宅49F，8栋1/2单元住宅47F，8栋3单元住宅46F，总规划1507户，其中商品房1060户，公租房167户，安居房280户，8栋3单元是3梯6户，其它栋数都是3梯7户设计，公租房集中分配在8栋1单元，安居房分布在7栋2单元/8栋1单元。

小区高达5.4万㎡的园林，约500㎡景观泳池、近1000米环线跑道、萌宠乐园、儿童泳池、儿童乐园、1个篮球场、2个羽毛球场、水幕环绕会客厅、萌宠乐园等15大全龄场景配置。

评测：深业山水东城是以前旧规设计的新楼盘，一期都是32-33层的高层住宅，纯商品房住宅，二期都是46-49层的超高层建筑，有商品房+公租房+安居房居住人群不太纯粹，一期2梯6户相当于1:93-95的电梯服务比，小区最大的靓点就是花园很大做的挺漂亮，小区车位充足1：1.15。

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19号地铁线“坪山人民医院站”距离约400米，步行约5分钟，2站可以换乘14号线”锦龙站“，该线路设计时速80公里，分二期开发建设，其中一期已经动工，由坪山聚龙站开往碧玲南塘围站，预留二期通往龙岗四联站，全程为地下站，1期共设站12座。

14号地铁线，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，4站到大运，9站到布吉，10站到罗湖，12站到福田岗厦北，用时43分钟。

另外周边还有南坪快速，坪盐通道，东部过境高速等交通主干道，10分钟到盐田，半小时到罗湖，1小时到南山。

项目自带有7600㎡社区底商，在约1.5公里范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），天虹商场（已营业），约2.2公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。

约5公里范围内还有坪山首座万象城（在建），也是继罗湖，南山万象城之后的深圳第三座万象城，据坪山土地整备局回复称，力争在2025年建成。

深业山水东城自带1所21班制幼儿园，根据坪山教育局2024年最新学区划分，小学学区划分在坪山实验教育集团锦龙小学、日新小学、中山小学、新合实验学校小学部组成的大学区，初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、科韵学校（规划名）、碧岭翠峰学校（深实验学校）组成的大学区。

深圳实验坪山学校，总用地面积3.87万平方米，总建筑面积7.91万平方米，为54班九年一贯制学校，可提供2520个学位，2024年首次招生。

深业山水东城东侧约1公里有大山陂水库公园，在西北侧约600米处有坪山儿童公园，总占地面积约5.7万㎡，也是深圳第一个区级专类儿童公园，以“大树学园”为核心设计主题，营建全市独一无二的野趣公园。

楼盘

85-115㎡ 3-4房，

均价约2.8-3.2万/㎡

优势

：地处坪山中心区核心，近坪山实验学校。

劣势：商业配套欠缺，部分楼栋靠近主干道可能有噪音。

和城里

89-125㎡ 3-4房，

均价约2.7-3.0万/㎡

优势

：近坪山高铁站及14号线“坪山围”站，轨道交通是最大卖点，通勤效率更高。

深业山水东城一期的核心优势在于“高得房率”和“现房即住”，尤其在实用率上碾压许多新房。但与竞品相比，碧湖春天赢在当下配套，和城里胜在现有地铁。东城则是在用“未来的地铁”和“眼前的公园”讲故事，当前价格是其最大武器。

优点

1. 交通便利，通勤便捷  地铁：距离已开通的14号线“锦龙站”较近（约2.3公里，需公交/自驾接驳），距离规划中的19号线“坪山人民医院站”约400米（步行约5分钟），未来双地铁覆盖，可快速通达福田、罗湖、大运等区域。 自驾：临近南坪快速、坪盐通道，自驾出行便利，可快速融入深圳半小时生活圈。

2. 教育资源丰富，学区较好  幼儿园：项目自带21班制公立幼儿园，实现就近入园。 中小学：一路之隔为深圳实验坪山高中园，周边有锦龙小学、中山小学、中山中学等，属于坪山实验教育集团/坪山高级中学教育集团大学区，教育资源较为优质。

3. 生态资源优越，居住环境好  景观：南靠马峦山郊野公园，东临大山陂水库，西北侧为坪山儿童公园，自然景观和休闲资源丰富，部分高层户型可享山景、水景。 园林：小区内部园林面积较大（约5.4万㎡），配有景观泳池、环线跑道、儿童乐园等，居住舒适度较高。

4. 户型设计合理，得房率高  户型：主推建面约80-138㎡的3-4房，户型设计方正，多为LDKB一体化、大阳台设计，空间利用率高。 得房率：一期为旧规设计，得房率较高（含赠送可达90%以上）；二期为超高层，得房率约86%-88%，整体户型实用性强，适合刚需及改善型家庭。

5. 现房/准现房，国企品质  交付：一期为现房，二期为现房/准现房，所见即所得，可实地考察房屋质量，规避了期房的烂尾风险。 品牌：深业集团为深圳国企，开发品质和后期物业服务相对有保障。

缺点

1. 区位相对边缘，配套成熟度有待提升  位置：项目位于坪山区南部边缘（锦龙板块南端），距离坪山中心区较远，周边城市界面相对割裂，部分区域仍为工业区，周边人气和大型商业氛围相对较弱，日常高端消费需依赖较远商圈。

2. 部分楼栋存在噪音影响  项目二期靠近南坪快速和坪盐通道高架桥，部分靠近高架桥的楼栋（如8栋部分单元）可能会受到一定的交通噪音干扰，对噪音敏感的购房者需注意楼栋选择。

3. 居住人群不够纯粹  项目二期为超高层，且包含公租房和安居房（部分楼栋为混搭），与商品房共享小区花园，居住人群的纯粹性相对一期（纯商品房）有所下降，可能会对小区整体居住体验产生一定影响。

4. 部分地铁线路尚未完全开通  19号线预计2027年底才投入使用，在开通前，居民出行仍主要依赖自驾或公交换乘，短期内交通便利性会打折扣。

1. 坪山及龙岗的刚需/刚改群体：预算在200-400万左右，追求高得房率、现房及三房/四房户型，对通勤有一定要求（能接受自驾或未来地铁开通后的通勤时间）的购房者。

2. 看重学区及生态环境的购房者：对深实验学区或周边自然景观有较高要求，希望兼顾居住环境与生活便利性的家庭。

3. 看好坪山区域长期发展的投资者：坪山为深圳东部中心，区域发展潜力较大，适合长期持有。

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