深圳旧改新政落地，降容积率、取消保障房！核心区项目迎推进，2026年6月10日，深圳南山管理局公示了爱榕园片区城市更新单元的新版规划草案。 与2025年的旧方案相比，开发建设用地从约4.33万㎡增加到约6.04万㎡，容积率从5.7直接砍到2.9。 总建筑面积缩减了5万㎡，变成约24.14万㎡。
最受关注的变化是：原本规划的4.38万㎡保障性住房指标全部取消。 原计划建的27班九年一贯制学校也取消了，原学校用地改成了公园绿地。
这是今年3月深圳旧改新政实施后，第一个公开取消保障房配建的旧住宅区改造项目。
为什么能做这么大的调整？
今年3月16日，深圳正式实施《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。 文件明确：未完成最终规划审批的城市更新项目，原则上可以不配建保障性住房。 爱榕园旧改首轮规划没走完审批流程，正好符合新政条件。
政策的核心思路就是给开发商减负。过去旧改项目普遍要配建一定比例的保障房，还要移交较高比例的土地给政府做公共配套。据专业机构数据，深圳已批规划项目的平均土地移交率高达40.3%。 这意味着开发商拿到的旧改地块，将近一半要无偿交出去。 遇上楼市调整期，很多项目算不过账，直接停摆。
新政还允许在满足交通、教育等配套能力的前提下，灵活核定土地移交率，不再一刀切要求40%。 审批流程也简化了，不用再走原来的计划调整程序。
爱榕园旧改这盘棋，从2020年就开始下了。
当时南山区招商街道办与招商房地产公司签了棚改协议，想用棚改模式推进。但片区产权结构复杂，棚改实施周期长，推进难度很大。 2024年项目正式退出棚改通道，转为拆除重建类城市更新项目，纳入前海合作区城市更新计划。 同年11月完成正式立项，成为当年深圳唯一获批的旧住宅区改造项目。
立项半年后，2025年5月首轮规划草案就公示了。 如今新版草案出炉，意味着项目离实际拆建又近了一步。
爱榕园片区的位置确实稀缺。它位于蛇口核心居住区，紧邻地铁2号线海月站、12号线四海站，在建的15号线东滨路站步行可达。 从这里坐地铁能直达南山科技园、后海总部基地、前海合作区三大产业区。 商业配套也很成熟，步行范围内有蛇口沃尔玛、花园城购物中心、宝能太古城三大商圈。 周边二手房价格大概5万到7万每平米，次新房雍华府挂牌均价约9.5万每平米。
这么核心的地段，容积率降到2.9，确实少见。 之前深圳旧住宅区旧改项目，容积率普遍偏高，加上硬性保障房配建指标，企业开发成本居高不下，很多项目推进困难。
爱榕园的调整案例，为全市其他未完成审批的旧改项目提供了参考。
不止爱榕园，深圳核心区多个旧改项目都在密集调整。罗湖区蔡屋围、湖贝、螺岭、罗芳村四大旧改片区，最近8个月内陆续调整规划，方向都是降容积率、增加住宅面积、优化公共配套。 湖贝片区一个地块从纯商业用地调整为居住加商业用地，新增了6.27万㎡住宅，容积率从13.1降到8.7。 螺岭片区规划总建筑面积从42.28万㎡降至37.69万㎡，住宅容积率从最高8.17降到3.1。
这些调整背后，是深圳城市更新逻辑的根本转变。
过去依赖高容积率、高配建的模式，在市场下行时已经转不动了。现在通过降低开发强度、取消强制保障房配建、允许规划局部调整，让更多停滞项目重新具备经济效益。
据公开信息，深圳目前正推动104个重点城市更新项目，总投资达1680亿元。 截至今年3月，已有34个项目重启建设。 南山区有19个项目列入重点名单，数量全市最多。
保障房建设不会停，只是换了个方式。政府将通过新增建设用地、存量房屋盘活、市场化收购等多种渠道来筹集保障房，不再依赖每个旧改项目的零散配建。2026年深圳计划单独拿出35公顷土地专用于保障房建设。
爱榕园业主们等了六年多，终于看到项目往前迈了一大步。按照规划，未来这里将建成一个低密度纯商品住宅社区，配建9班幼儿园、社区服务中心、文化活动室等基础公共服务设施。
从棚改到旧改，从保障房配建到清零，从5.7容积率降到2.9。 这个老蛇口的旧改故事，也许只是深圳城市更新新阶段的开始。
