千万级成交创纪录！深圳有钱人正在扫货，这3个板块开始涨了
深圳1000万以上的房子，卖爆了。
乐有家刚出的数据，截至6月11号，深圳1000万到1500万总价的二手房成交占比，突然拉出一条陡峭的上升线。千万级以上整体占比，创了今年新高。
不是缓慢回暖。是跳涨。
更扎眼的是，6月深圳湾一套顶楼复式，备案价39.86万/㎡，总价超2亿。开盘半小时，没了。不是卖完一套剩九套那种"没了"，是真正的一套不剩。
有钱人在用钱投票。而且投得很坚决。
我翻了乐有家、中原、贝壳三家的数据，互相印证——6月前两周，1000万以上的二手成交，几乎占到全市二手房成交量的五分之一。放在去年这个时候，这个比例不到十分之一。
翻倍了。就一年。
01 数据不会撒谎
乐有家研究中心的数据，我反复看了两遍。
1000万以上二手住宅的成交占比，6月突然拉高。1000到1500万区间占比明显攀升，1500万以上的也在涨。更值得玩味的是——500万以下的房子占比在缩。
说白了，越贵的房子，越有人在买。越便宜的房子，买的人反而在犹豫。
新房这边也差不多。前海有个新盘万星林花园，拆后8.8万/㎡起，后天（6月18号）开盘。还没正式卖，意向登记已经排满了。销售跟我说的原话是"根本接待不过来"。
5月深圳新房成交2819套，环比涨了52.9%。放在今年前五个月，最高的一个月。
地价更夸张。6月5号南山科技园那块地，保利57.72亿拿下，9家房企抢了291轮，楼面价10.87万/㎡，全国纪录。一周之后前海桂湾，建发35.25亿拿下，楼面价9.59万。
面粉翻倍了。面包师傅不可能亏本卖面包。
还有一条暗线——法拍房市场也在升温。今年深圳法拍住宅成交率从去年不到30%猛拉到接近50%，优质房源经常溢价成交。说明什么？市场上的钱在找出口，砖头是首选。
02 到底谁在买
上周跟一个做了十年二手房的朋友吃饭。他原话是——
"现在买1000万以上房子的人，不是傻。是精。"
这群人大概两类。
科技和金融的中高层。腾讯华为券商基金，年薪百万打底，年终奖几十万。对他们来说月供三四万不是压力——是资产配置，跟买理财一个性质。而且这批人有个特点：手里现金充足，但可投的东西不多。股市震荡、理财收益率跌破3%、信托也暴过雷。转了一圈，还是砖头踏实。
置换客。前些年买的小户型涨了，卖了套现，加上积蓄换大的。等了三年，看到市场成交量连着两个月站上荣枯线，知道再等下去只会更贵。有一个朋友跟我算过账——他2019年买的宝安89平，当时420万，现在能卖580万。加上这几年攒的，换个1200万的前海三房，月供比现在多了不到一万。"等了一年多了，不等了。"
为什么偏偏现在出手？
房贷利率是十几年来最低的。同样贷500万，比三年前每个月少还好几千块。一年下来省出一部iPhone，十年省出一辆车。这是实打实的成本下降。
前海地王楼面价9.59万，以后入市15万往上。买得起的人都算过账——现在不买，同样的预算明年就只能往更外面挪。
还有一点。人民币存款利率已经跌破1.5%，放银行就是在缩水。不是炒房，是避险。核心城市核心地段的房子永远是稀缺品——这句话听起来像套路，但你看地价，它是真的。
03 哪些板块在动
成交量起来之后，价格就开始松动了。我重点看了三个板块，各有各的逻辑。
前海和宝中这边风头最劲。
前海自贸区加企鹅岛加宝安中心，三重叠加。前海新盘取证8.8万起步，宝中二手房普遍8到10万。之前犹豫的人，看到地王楼面价9万+以后不犹豫了——地价摆在那里，面包不可能比面粉便宜。
宝中这边有几个次新盘，壹方中心、中洲华府、天健时尚空间，最近成交明显快了。年初挂牌两三个月都卖不掉的房子，现在两周就能出。板块里好一点的次新房，业主已经开始试探性反价——先挂高5%，看看反应，没人觉得离谱。
南山科技园到后海一线。
6月刚拍的南山地王就在这，楼面价10.87万。周边二手房去年底还是10万上下，最近成交到12万了。
一个中介跟我说，科技园有套130平三房，挂了三天，看了27组，最后成交价比挂牌价高了30万。"买家自己抬上去的，不是业主抬的。好几组人在现场抢。"这种事去年想都不敢想，今年发生了三四次。
华润城、深圳湾、红树湾这些标杆盘，好的户型放出来基本一周内就没了。捡漏的空间越来越小。
福田中心区到香蜜湖。
老牌豪宅区，位置和学区决定了底子硬。福田中心区新房断供好几年了，全靠二手撑着。最近成交一上来，好房源的议价空间明显缩小。去年买家还能还价5%到8%，现在能还3%已经算你厉害。
香蜜湖那几个标杆盘——水榭花都、香域中央、东海国际——成交价已经在悄悄往上挪了。不是暴涨，是阴涨。每个月几十万、几十万地往上蹭。这种最可怕，等你发现的时候已经涨了一截。
04 对月薪一两万的人，意味什么
说了半天有钱人扫货。那普通打工人呢？
说句不好听的。深圳核心区10万以下的房子，正在消失。
前海8.8万起了。南山核心区更别想。福田老破小都要七八万。罗湖稍微便宜点，但房龄普遍超过20年，银行评估和贷款都开始受限。
以前300万还能在龙华买个两房，现在同样的钱只能往光明、坪山看了。不是危言耸听，是真金白银的位移——龙华新房去年均价5.5万，今年已经6万了。
换房也越来越难。你卖了小房子拿到的钱，追不上你想换的大房子的涨幅。这个剪刀差只会越来越大。130平的改善户型成交在加速，89平以下的刚需户型成交在放缓——换房链条正在加速转动，后面的人再不追，前面的人越跑越远。
但还有另一面。
如果你要买，现在可能是未来几年最好的窗口。利率低、政策稳、可选的房源还多。业主虽然开始硬气了，但远没有到几年前"爱买不买"的地步。一旦市场全面回暖、业主心态彻底反转，议价权就不在你手上了。
最怕的是什么？是一边抱怨越来越买不起，一边什么都不做。哪怕你现在还没够首付，至少先去踩踩盘，摸摸市场脉搏，算清楚真实的月供和税费。信息越多，将来做决策的时候越不容易被忽悠。
05 几句实话
有钱人扫货不是盲目的。他们看趋势、看稀缺、看长期。拿千万资金作赌注的人，比谁都谨慎。
普通人别跟风。别人买你也买，一定出问题。想清楚自己的需求和预算——是自住还是投资，能承受多少月供，未来五年会不会换工作换城市。这些比"现在买划算吗"重要得多。自住看通勤看学区看生活品质，投资看地段看稀缺看未来接盘的人是谁，两者的逻辑完全不一样。
也别等抄底。深圳的底从来不是等出来的。等你确认那是底了，底已经过去半年了。2008年、2014年、2022年，哪次底部是被多数人抓住的？都是在恐慌中形成的，在犹豫中过去的。
多看。多看几个板块，多看几个盘，多跟不同的中介聊。别只看大V的观点，他们大多有利益绑定。去售楼处坐坐，去小区走走，去周边吃个饭感受下人气。这些一手信息比任何分析都值钱。
市场在回暖，数据已经说得够清楚了。
但回暖不等于普涨。分化会非常剧烈。核心区涨，远郊可能还在跌。好房子涨，差房子可能永远涨不起来。
买对地方，比买得便宜重要十倍。
