万象龙华落地深圳北站!深圳第三座万象城2027年开业 / 香港工商铺量升价跌

一、 头条解读

深圳第三座万象城落子北站，深铁+华润再造城市级商业中心

深铁集团与华润置地联手打造的 "万象龙华" （暂定名）正式落定深圳北站，将于2027年开业。这是继深圳万象城、罗湖万象城之后，深圳第三座万象城系列商业体。

项目核心指标：

战略意义：

万象城的选址一直是城市价值的风向标。从罗湖到南山再到龙华，深圳商业重心一路北移。北站超核片区叠加高铁枢纽+深圳北CBD+万象商业三重buff，或将成为继福田CBD、后海总部基地之后的又一价值高地。对写字楼投资者而言，北站周边商办物业的价值逻辑正在被重估。

首批商业不动产REITs周四上市，长线资金抢先卡位

首批4只商业不动产REITs将于6月18日（周四） 正式挂牌交易。最新披露的持有人数据显示，机构投资者持有份额占比超90% ，其中国新资管、中国保险投资基金等国家级长线资金已提前布局。

首批产品扫描：

机构持仓亮点：

市场影响预判：

200亿商业REITs开门迎客，标志着中国商业地产真正进入"资产管理时代"。未来，能产生稳定现金流的优质商业资产将获得资本溢价，而运营能力薄弱的项目将面临价值重估。对深圳市场而言，核心商圈优质 Mall 的持有价值正在被重新认知。

二、写字楼市场

联合运营模式渗透加速，30%深圳写字楼已"轻装上阵"

面对持续高企的空置率，深圳写字楼业主正在加速转向联合运营模式。截至2026年上半年，已有30%以上的深圳写字楼与专业运营商建立联合运营体系，行业预计未来两年这一比例将进一步提升。

联合运营核心逻辑：

运营能力制胜维度：

市场租金参考（6月中旬） ：

深圳写字楼已从"增量开发"全面进入"存量运营"时代。未来决定写字楼价值的不是楼高和地段，而是运营能力——谁能持续提升出租率、优化租户结构、提供增值服务，谁才能在存量竞争中胜出。

宝安"西部市级中心"规划落空，北部发展节奏放缓

深圳市"十五五"规划纲要正式发布，曾被寄予厚望的深圳西部市级中心（沙井-新桥-松岗连片区域）并未纳入市级战略，宝安北部发展面临定位降级。

规划落差的影响：

片区商业现状：

虽然市级战略暂未落地，但宝安北部的产业基础和空间潜力依然存在。随着东莞滨海湾新区联动发展，广深港澳科技创新走廊加持，长期价值仍有支撑。只是商业地产投资需要更耐心，等待价值兑现的周期会更长。

三、商业与零售

深圳国贸SPRING本周五焕新启幕，50+新店+16家罗湖首店

6月18日，深圳国贸SPRING将正式焕新启幕。项目体量约3万㎡，引入50+新店，其中包含16家罗湖首店，为罗湖老牌商圈注入新活力。

焕新亮点：

从国贸到东门，罗湖商业正在经历一场"老树发新芽"的焕新。作为深圳商业的起点，罗湖拥有最成熟的消费人群和地铁网络，只要运营跟上，老牌商圈依然有战斗力。

Prada深圳湾万象城精品店揭幕，重奢品牌持续加仓深圳

近日，意大利奢侈品牌Prada全新精品店已于深圳湾万象城正式揭幕。这是继去年多家顶奢品牌进驻后，深圳湾万象城重奢阵容的再次升级。

深圳高端商业格局：

四、香港商业地产

首5个月工商铺成交"量升价跌"，商铺表现最佳

中原地产数据显示，2026年首5个月香港整体工商铺买卖合约登记共录2035宗，总值247.61亿港元，较去年同期分别上升11.3% 及下跌21.6% 。

分物业类型表现：

核心原因：

大额成交个案：

本周大宗交易速递

石澳道14号洋房5.63亿港元易手

麦当劳1.1亿港元售鲗鱼涌铺位

英皇集团2386万港元沽湾仔笔克大厦全层

土瓜湾全幢酒店招标，估值4.6亿港元

五、REITs动态

长线资金抢筹商业REITs，7月前后或迎估值修复窗口

首批商业不动产REITs上市进入倒计时，机构持仓结构揭示长线资金态度。

机构持仓特点：

后市展望：

风险提示：

六、商业法拍

布吉桂芳园3套商铺6月17日开拍，单价1.8万/㎡起

龙岗布吉桂芳园八期31号楼3套商铺将于6月17日集中拍卖，面积110-250㎡，起拍单价约1.79-1.89万/㎡。

拍卖标的详情：

项目区位：

龙岗坪地1.92亿工业厂区整体拍卖

龙岗区坪地街道山胜工业厂区1号厂房、2号综合楼及相应地下室将于6月17日整体拍卖，起拍价约1.92亿元，保证金3800万元。

拍卖详情：

深汕绿地商务中心公寓6月29日二拍

深汕特别合作区同心路南侧深汕绿地商务中心一期2号楼商务公寓将于6月29日进行第二次拍卖，目前具体起拍价尚未披露。

市场背景：

法拍市场观察：核心资产受追捧，瑕疵资产慎接盘

近期深圳商业法拍市场分化持续：

七、企业与行业动态

合景泰富境外债务重组破冰，48亿美元债务迎转机

6月15日，合景泰富宣布境外债务重组取得重大进展，已与若干初始参与债权人订立重组支持协议，该等债权人持有纳入重组范围债务本金总额26.1%以上。

重组概况：

又一家出险房企迎来重组曙光。但重组只是第一步，经营修复才是真正的考验。对商业地产而言，核心运营能力的恢复远比债务重组更重要。

华润置地6.57亿接盘合肥苏宁广场，盘活城北烂尾商业

京东拍卖平台信息显示，合肥苏宁广场以6.57亿元成功拍卖，买家为华润置地全资子公司。该项目为第三次司法拍卖，成交价较10.21亿元评估价折价约35.6% 。

项目概况：

不良资产处置正在成为头部房企的新赛道。凭借资金优势和运营能力，央企国企正在逆势抄底优质商业资产，行业集中度进一步提升。

八、行业快讯

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