投资笔记-23|盘一下最近深圳楼市的数据,到底是好,还是坏?

还是只盘最能反映市场真实情况的二手房数据～

1、成交数据：除了过年的2月，1、3、4、5都稳定在5000套以上，算是个超长小阳春了。

看这个图，对比23年和24年，是好了很多。

但对比25年，3月和4月，弱于25年，但5月就远好于25年了。

这应该是跟429的政策有关吧，直接让小阳春超长待机了。

不知道6月还会不会延续。

不过，粗略看这3年的趋势，整体还是向上的，算是比较积极的一面吧。

2、挂牌量还在上涨

这个是「行舟深房」的数据，当前全深圳的挂牌量接近9w套了。

虽然，中间有些阶段，挂牌量下降，但总体还是上涨趋势。

最近几个月的斜率似乎不太陡峭了。

但不知道，下半年会怎样。

如果按照每个月成交5500套算，当前的库存，也要16个月才能消化完。

再来看看南山区的挂牌情况。

粗略看，这个趋势，和深圳大盘，似乎也差不多，并没有独立行情的感觉。

但最近几个月，似乎没有在猛猛增长了。

筛选半年的曲线看下。

2月过年，挂牌量下来了；3、4、5月，挂牌量又涨上去了。

这是房东们，借着小阳春，准备出货吗？

5月底，有下跌的节奏。但6月初，又有上涨的苗头。

所以，接下来怎么走，还真不好说。

3、挂牌均价一直在降

看全深圳3年多挂牌均价的趋势线，还挺恐怖的。

真是滑滑梯一样。

拉近一点，看最近半年的。

3、4月份，上涨了，可没坚持几天，又开始狂泻了。

429新政之后，房东们也没有太自信啊，还是在继续降价甩卖的节奏。

再看下南山区的挂牌均价。

3年多，这条线也是一直往下。

但跟深圳大盘不一样的，好多锯齿，有木有。

这说明，房东们的心态也是上蹿下跳的啊。

但凡有个风吹草动，房东们都想涨涨价啊。

但总体来说，坚挺不了几天，还是挡不住向下的趋势啊。

拉近一点，看最近半年的。

2月、3月算是比较平稳的。

4月份还明显上涨了。

但奈何5月、6月，又开始掉头向下了。

哎。。。核心区的房东们，内心也不淡定啊。

4、88%左右的房东在降价，12%在涨价

再看下涨跌比的情况。

这是百分比对比，大面积绿色的都是在降价，蓝色是涨价。

6月12号，在调价的房子之中，88%的房子在降价，12%的房子在涨价。

算跌涨比的话是：88%/12%=7.3

关于跌涨比的意义，参考一个博主的定义：

以跌涨比 = 10为分界线，低于10我们称为卖方市场，房东强势，反之，如果高于10，则是买方市场，买家强势。

重远投资观，公众号：重远投资观购房人陷入房价上涨焦虑，市场失控信号也已经出现

如果按照这个定义来说，目前深圳低于10，已经算进入卖方市场了。

不过，看那个图，23年初，涨价房源也很多，涨跌比一度达到了1.8左右，妥妥卖方市场了。

但耐不住24年的狂风暴雨。

跌涨比一度干到94.4%/5.6%=16.8。

所以，我觉得，这个跌涨比更多还是反馈房东的情绪。

不能完全看这个指标，定义卖方市场还是买方市场。

再拉近一点，看最近半年的情况。

整体感觉算是比较稳定的。

尤其是3月份以后，在调价的房东中，大概85%左右在降价，15%左右在涨价。

这个情绪算是比较稳定了。

一定程度上，卖家开始略略有些强势了，尤其是，优质地段和优质房源。

接下来看后几个月的情况了，看房东们能否一直强势下去。

5、成交价：3、4月份微涨

柱状图是月环比，左轴。折线图是年同比，右轴。

目前，统计局还没有发布5月份的价格指数，只能看到4月份的。

3月环比上涨0.4%，4月环比上涨0.3%。

连着上涨两个月，环比上涨确实是积极信号。

不过，23年初，24年底和25年初，环比也是连续涨了几个月，但最终又开始下跌。

所以，还是继续观察吧，不要高兴得太早了。

再看年同比，3月同比下跌7%，4月同比下跌6.5%。

积极的一面是，也算是跌幅收窄一丢丢吧。

但不能否认，这下跌幅度，还是不小的。

6、3月住户贷款同比：-0.4%

下面是深圳统计局公布的，深圳的住户贷款情况。

柱状图是月环比，左轴。折线图是年同比，右轴。

这个数据，公布的比较慢，目前，最新的也就是3月份的数据。

3月份的住户贷款，和25年3月对比，已经是下跌0.4%了。

也就是说，过去一年，住户的贷款总额，不增，反而下降。

深圳人，并没有拉高杠杆去买房，也算是实锤了。

关于住户贷款下降的原因，估计，很多人会想到公积金。

不过，不买保障房的话，公积金家庭最多贷299w（首套+多子女）。

如果，首付3成的话，全用公积金的话，房子总价也就在500w左右。

对于深圳改善型住宅来说，这个总价还是略低的。

毕竟成交结构里还有22%（见下文）是总价500w以上的。

22%高总价的人，不使用商贷，是不可能的。

按理说，哪怕少量使用，贷款总量也应该是上涨的啊，毕竟成交量还是不少的。

那是，什么原因导致的呢？

换个思路思考，贷款总额减少，只能说明，还掉的贷款比贷出来的多。

按照常识来说，提前还贷的高峰期早就过了。前几年，房贷利率高的时候，能还的早就还了。所以，应该不是提前还贷造成的。

还有一种可能，就是卖掉房子的人没有再买房。

房东卖掉房子，一笔贷款消失。

新业主使用公积金贷款，且房价总额降低，新的商业贷款是小于前房东的曾经的贷款的。这样就会导致，贷款总额下降。

但如果卖掉房子的房东，继续买房，甚至买更贵更好的房，再增加一笔贷款。

两笔新增贷款VS一笔消失的贷款，不应该出现总额下的的情况。

所以，房东卖掉房子后，不再买房的概率更高。

当然，这只是逻辑推演，具体什么原因，我也不知道。

但总之，这种住户贷款还在同比下跌，大家在普遍缩表，而不是扩表的情况下，房价大面积暴涨的概率几乎为零了。

所以，那些夏小刀之流的博主，各种鼓吹房价暴涨的，就果断拉黑吧。

7、成交结构：77%是500w以下的

冰山指数里提供了深圳的成交结构，如下图：

300w以下的占比是51%，500w以下的占比是77%。

500w～1000w的占比是16%。

500w以上占比是22%。

1000w以上占比约是6%。

也就是说，深圳成交的二手房中，一半的房子，是300w以下的。

77%的房子，是500w以下的。

购买超过500w以上房子的人，算是挺进了深圳的前20%。

不过，南山区的成交结构还是略不同的，这里的有钱人还是更多。

南山区，300w以下的房子，只占比24.2%，远低于全市的51%。

500w以下的房子，占比是55.2%。

500w～1000w的房子占比是20%。

1000w以上的占比是22.3%。

也就是说，在南山区，一半的人买房是500w以下，另一半是500w以上。

1000w以上，才算挺进了南山的前20%。

想要进入南山区的前10%，房子的总价基本要上到1500w了。

哇哦，在南山区买房，真是不容易啊。

即使跌了这么多年，买套1000w的房子，对很多普通人来说，也不容易吧。

但又不得不承认，这里的有钱人还是真多，毕竟还是有22%的人真买得起千万豪宅。

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OK，数据先就写这么多吧。

虽然，还有很多很多维度的数据，但这些也算是最核心的部分了吧。

最后，记录下，我自己的主观感觉和决策。

当前的房价和成交，我感觉是相对比较稳的，没有再大起大落。

算是个比较积极的一面。

但接下来6、7、8月，都算是传统意义上的淡季。

如果没有新的政策出台，成交量和成交价还能不能继续稳住，就不太好说了。

不过，暴跌的可能性也不太高，毕竟该砸盘的投资客们，之前早就砸过几轮了，跑得应该七七八八了。

但因为429政策的原因，很多计划买房的人，有可能被提前拉到了小阳春集中消耗掉，那后几个月的成交就会乏力。

这样，很可能后几个月又会出现缓慢阴跌。除非，又来什么爆款政策，比如降息、贴息什么的。

关于，我自己买房的计划。

总体来说，还是继续观望。

首先，现实体感寒气逼人。

这种体感，让我觉得当前所谓的稳定，还是有点脆弱。

我和队友，身边的朋友，大多是互联网大厂的高收入人群。

但这些人，尤其是年轻人，对于买房这件事，普遍都不太感冒了。

大把年轻人，即使有娃要读书的，也觉得，租房挺舒服的。

毕竟，这些高薪人士们，大几百万上千万买房不容易，但租个各方面都很舒服的房子，还是很容易的。

房租一旦超过1.5w，甚至2w，房东们往往还是比较友好的。毕竟每个月能付得起2w房租的客户，并不是那么容易找。

并且，AI的迅猛发展，让大量的程序员和产品经理们，都担心饭碗不保。

即使现在每个月都还有大笔的进账，但也不敢，轻易加杠杆负债了。

其次，仅仅从挂牌量和挂牌均价两条曲线来看，这陡峭的斜率，很难说服我下手去买。

继续等待，就一定能买得更便宜吗？

不一定，毕竟在调价的房源中，还有15%的房东在涨价。

那些大概率是核心地段的优质房源。

想要买这些优质房源，等下去，可能会继续涨价。

一旦真的筑底甚至回升，这些房子，涨价可能更快更多。

但等到大盘稳定，甚至重回上升通道，好处就是确定性。

当然，这个确定性是需要付出代价的，是需要用钱来购买的。

我认为这个代价是值得的，尤其是总价大几百万接近千万，还要贷款加杠杆的情况下，花钱买确定性，右侧交易，是值得的。这比左侧交易，抄底抄在半山腰要好。

当然，有人买房，就是纯消费，不考虑投资因素，就另当别论了。

反正我做不到。

所以，我对自己的要求是。

不要想着抄底，不要想着捡漏，不要期望跑赢大盘。

等待大盘真正稳定，买一套，不跑输大盘的普通房子就够了。

接受自己是个普通人，珍惜自己赚的每一分钱。