深圳200w刚需买房:康乐花园看房笔记(龙岗四联地铁站)

深度思考  坚持原创

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

康乐花园无明确官方分期，但分两批建成。

第一批：2000-2001 年集中竣工（多层住宅 + 大部分别墅）。

第二批：2011 年建成少量独栋别墅。

总栋数157-165 栋（含 4 栋多层普通住宅 + 150 余栋独栋 / 联排别墅）。

AI 说是 4 栋多层普通住宅，不过我在地图上看到了 6 栋。没有详细去数，不过对于 100 多栋别墅来说，4 栋还是 6 栋普通住宅区别不大。

每栋层数如下：

多层住宅：总高 7 层，全部为楼梯房，无电梯。

别墅：总高 3 层，带花园和地下室。

因为大多是别墅，所以总户数很少，主流数据 391 户，部分平台显示 433-566 户。

同时容积率也非常低：整体 1.3（多层区域约 1.3，别墅区域约 0.75，横岗片区最低水平之一）。

绿化率很不错，约40%。

物业公司如下：

主流数据深圳市横岗瑞兴物业发展有限公司，部分平台显示曾由深圳市嘉诚物业管理有限公司代管。

两个物业公司都没有听过，但是管理水平还算可以。

小区大门（西南门）是封闭式管理，24 小时保安值班。一出地铁就可以到的门（东南 1 门）是半开放的。

当然单元门有门禁。

小区卫生清洁基本及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好。

物业费统一 1.0-1.3 元 /㎡・月。这个价格在龙岗不算贵。

车户比约 1:1.2-1:1.7（共 520-965 个车位，全部为地面车位）。

停车情况非常充足，是横岗片区停车最方便的小区之一，晚上 10 点后仍有大量空位；地面停车统一 200 元 / 月。

不是人车分流。

部分业主把车停到了一楼的架空层。

如下图所示，这里估计也有固定车位这一说法（类似东方半岛花园 A 区，买房时一手业主搞到了车位）。

现在买的基本不用想这个事情，但是停车位充足，也不用担心停车的事情。

充电桩情况如下：

有汽车充电桩，看起来应该是公共的。

单元楼下配置有电动车充电桩。

外墙情况不错。以粉红色为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅部分楼栋边角有轻微岁月老化痕迹。

二、小区优缺点

民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

整体排水正常，暴雨天无大面积积水，仅个别低洼处有短暂积水。

噪音情况应该很好。

靠近红棉路、康乐路等大路的别墅可能有轻微车流噪音。

普通商品房极其安静，几乎无噪音。

最近地铁站是 14 号线（快线）四联站 E1 出口。

步行时间很近，大概 300 米的样子，4 分钟就能走到。

周边面貌还算不错，以中海怡美山庄、信义锦绣花园等成熟小区为主，东侧有少量城中村。

但是那边毕竟比较偏僻，人少一些，看起来有点县城的感觉。

周边配套比较成熟。

有钱大妈、商场、麦当劳等商业。

医疗方面，中规中矩。小区附近有药店、社康，离得不算远，几百米的样子。

医院的话要远一些，大概三公里。

取快递不用担心，小区内有丰巢快递柜，附近有菜鸟驿站，快递可送到单元门口。

采光与楼间距都不错。

多层住宅为纯板楼结构，楼间距 25-30 米，1 梯 2 户户型全部南北通透，全天采光无遮挡；别墅楼间距更大，私密性好。

低层的采光可能有遮挡，但问题不大。

AI 说自住率约 70%-75%，以福田、罗湖通勤的自住家庭和本地居民为主，人员流动小。

学位方面，也还不错。

小区附近幼儿园挺多，基本上都能上。

小学初中方面，应该是公办横岗中学。

当然，旁边的康乐学校更近一点，也可以选，但是私立的。

梯户比方面，多层住宅：1 梯 2 户 / 1 梯 4 户（1 梯 2 户占比约 70%）。

层高我没有实际看，但应该是正常的，约 2.8 米，净高约 2.65 米，无压抑感。

活动空间还是比较充足的，配套中心花园、儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心、篮球场、公共健身器材区；小区绿化覆盖率高，适合散步休闲。

除此之外，小区内部应该还有业委会，龙眼树。以及还有一栋别墅还在建😂

三、价格

价格方面，也还好。

三房 200 万左右，并且是南北通透的。

买的话，也算是一步到位了。

别墅就不想了，一千多万。。。

四、个人感受

康乐花园是14 号线四联片区 200 万预算里，综合性价比最高的真南北通透小区，没有之一。

它最核心的优势就是 "三低一高"：0.75-1.3 的超低容积率，整个小区像一个大公园；1:1.7 的超高车户比，停车完全不用愁；步行 5 分钟到 14 号线四联站，20 分钟直达福田岗厦北，通勤体验拉满；而且多层住宅全部是纯板楼结构，70% 以上是 1 梯 2 户南北通透双阳台的户型，采光通风无敌。200 万左右就能买到正规的南北通透三房，这在整个深圳地铁口小区里都是极其罕见的。

优势如下：

近地铁+花园式小区+停车方便+南北通透+学校不算远。

至于周边面貌，仁者见仁智者见智，可以说安静，也可以说破败，看个人喜欢。不算优点也不算缺点。

劣势我认为只有两个：

一、小区内大部分是别墅，少部分商品房。

生活在这样的环境里，邻居这么有钱，不知道孩子会怎么想。哈哈哈

可能是我多虑了，但这个点也要思考一下。

二、这个位置，对于上班族，通勤到关内，是否能接受？

除此之外，没发现明显的劣势。

总体而言，我的心动指数为 7.5（满分10）。纳入考虑范围。

心动指数不高不代表他不好，只是可能不适合我。供参考。

深圳的房子，真是应了那句话：“越看越不想买”。

明明这么贵的房子，但是还是一堆缺点、硬伤。

是哪里出问题了呢？或许是这个社会的分配机制。

《中国人为什么勤劳而不富有》？

00 年，一套深圳别墅，也就 30 多万，当然在那个年代很贵了，买别墅的人住了小三十年，发现房子能卖 1000 多万。这投资回报率，巴菲特来了都自愧不如。

这个现象真的让人很难过。当代年轻人去接盘，接的是这个社会之前透支的三十年。这一代年轻人为上一代老登买单。老登吃尽了时代红利，告诉你是你不够努力。。。

我是粤文，很高兴认识你。