中海云颂玖章，5月28日刚拿到206套房源预售证，本周末就要开盘了。市面上107㎡通常只能挤个三房，它做了3+1房四房布局；128㎡能做到南北通透横厅带入户走廊；143㎡更是拿出了约8.9米南向超长阳台和主卧独立衣帽间。全线“+1房”新规设计，官方宣称得房率接近100%。我先说结论：这个盘，适合预算够、对空间感要求高的改善型家庭。
根据公开信息及市场数据，以下是深圳龙华区前几豪宅存在，其中有4个都在梅林关，而如今梅林关即将迎来第五个豪宅那就是即将入市的中海云颂玖章1、圣莫丽斯花园均价约11.5万元/㎡，以别墅为主，环境优美，靠近塘朗山，是龙华区高端别墅代表，市场关注度较高。
2、莱蒙·水榭山均价约16.3万元/㎡，以高品质住宅和别墅为主，社区配套完善，是龙华区较受认可的豪宅小区。
3、熙园山院均价约13.3万元/㎡，以别墅和高端住宅为主，社区品质较高，市场关注度稳定。
4、龙华金茂府均价约9.3万元/㎡，定位为高端住宅，装修品质较高，虽地段相对非核心，但凭借产品力在龙华区豪宅中占有一席之地。
5、星河丹堤均价约8.3万元/㎡，小区规模较大，配套成熟，兼具住宅与商业功能，市场活跃度较高。
这是中海“玖章系”第一次落地龙华，在龙华核心区，它也是目前龙华区内，唯一同时具备高端改善定位、豪宅质感产品、且按新规打造的住宅项目。
最新消息，龙华新规王炸「中海云颂玖章」平面图已公示，规划5栋23-25层的高层住宅，限高80米，容积率2.8，纯商品房小区。前段时间在北站已经开放异地展示中心，16号已经开放部分园林展示，以及公区，实体样板房开放了，这个项目或是近年继龙华北站超核润府又一顶流豪宅盘，甚至可能拿下未来龙华豪宅一哥的存在
目前已经取证！开盘0.97X0.97X0.99X0.99X0.99折综合下来91.29折，108平米折后672万起，比早期开发商宣传价格低于70万还是性价比不错
以下是楼盘品质公区实景图:
目录
1、项目区位
2、项目介绍
3、项目户型
4、项目配套
5、项目评测
项目在龙华民治街道新区大道与金龙路交汇处，属于正儿八经的梅林关门户位置 —— 说直白点，就是 “一脚跨福田，一脚在龙华”。步行 5 分钟到 4 号线 / 6 号线民乐站，1 站就能到福田上梅林，在福田上班的朋友通勤基本能控制在 30 分钟内，比龙华很多片区都方便。
更关键的是，梅林关正在搞 700 亿规模的城市升级，包括梅观大道下沉改造、跨线桥建设，未来这里会成为大湾区数字经济核心区。
中海云颂玖章花园原是在2025年7月7日土拍的龙华A802-0309宗地，当时有深铁、越秀、华润、中海四家央国企开发商集体竞拍，最终经过108轮激烈追逐，由中海集团以23.7亿元竞得，溢价率高达40.74%，楼面价38795元/㎡，按照这个价格估算，实际开盘均价应该要在7.2万平左右，预估起步总价710万起。云颂玖章花园，由中海集团打造，总占地面积约2.18万㎡，总建筑面积约9.2万㎡，计容建筑面积约6.46万㎡，容积率2.8，绿化率30.01%，共由5栋23-25层高住宅组成，其中1栋-4栋住宅25F，5栋住宅23F，小区规划有游泳池。
总规划491户，全部都是商品房，1-4栋是2梯4户，5栋是2梯5户设计，户户朝南，地下室有2层，规划556个车位，车位占比约1：1.13。
楼盘基础信息
1、开发商：中海深圳房地产开发有限公司
2、物业公司：中海物业
3、物业管理费：待定
4、总占地面积：2.18万㎡
5、总建筑面积：9.2万㎡
6、容积率：2.8
7、绿化率：30.01%
8、产权年限：住宅70年，2025年7月-2095年7月
9、总户数：491户
10、总栋数及楼高：5栋，23-25层
11、层高：3米
12、梯户比：1-4栋2梯4户，5栋2梯5户
13、车位数：556个
14、车位占比：1：1.13
15、交房时间：期房待定
16、交房标准：精装
设计亮点：
限高80米，规划5栋24-25F。项目容积率2.8，纯住宅社区。
户型面积106㎡-128㎡-143㎡，新规产品，使用率100%。
户户朝南，大部分都能够无遮挡看梅林山山景。
龙华首个全域抬板设计，在垂直维度上重构社区，于繁华之上，缔造一座悬浮的度假绿洲。板下是是向城市打开的超级活力底盘，融合活动广场、沿街商业与光厅车库，生活与城市无界相融。
板上，则是私属的静谧居住浮岛，塔楼一字排开，享宽阔楼距与全景视野。浮岛泳池与立体园林，共同营造空中山水度假谧境。
龙华首个双会所超配项目，下沉会所融合自然艺术叠水庭院与阳光健身房；架空层泛会所兼备开放社交客厅与静谧书香角落等多功能，让交往与独处皆在自然中丰盈。
户型面积段为107-128-143㎡ 新规纯4房，基本都是南向设计，且大部分都能无遮挡看梅林山景，目前户型图已经曝光出炉项目紧邻地铁4号线、6号线民乐站，步行约5分钟可达，一站距离直达福田上梅林。未来2028年通车的地铁22号线（在建）将在民乐站实现三线换乘，形成便捷高效的轨道交通网络。民乐站公交接驳线路丰富，包括M302、M342、M391、81路等数十条线路，满足不同出行需求。自带600㎡商业+步行5分钟上河坊购物乐园+星河coco city商业圈，央企操盘硬核底气！
1. 近邻书香书包，隶属深外龙华分校初中部大学区，一站式优质教育资源环绕2. 社区配建托育机构，覆盖幼儿至初中全龄段教育需求，家长省心安心
周边多公园环伺，生态资源优渥，城市中难得的宜居生态住区
中海云颂玖章是深圳龙华梅林关板块的高端改善型住宅项目，以下是其优缺点解读：
优点：
区位优势显著位于梅林关核心位置，紧邻地铁4号线/6号线民乐站，1站直达福田，自驾通过新区大道、梅观路快速通达福田、南山核心区，通勤便利性高。
低密纯居环境容积率仅2.8，5栋23-25层小高层，无回迁房或保障房，圈层纯粹，居住密度低，采光、通风和隐私性较好。
优质教育资源紧邻书香小学，处于深圳外国语学校龙华学校初中部大学区范围内，教育资源优质，适合重视子女教育的家庭。
高得房率与实用户型采用新规设计，得房率近100%，户型方正，空间利用率高。主力户型为107㎡三房、128㎡和143㎡四房，户户朝南，部分户型可无遮挡看梅林山景。
品牌与品质保障由央企中海地产开发，中海物业提供物业服务，精装交付标准较高，社区配套如泳池、双会所、全域抬板设计等配置齐全，居住品质有保障。
缺点：
噪音与振动问题地铁6号线从小区底部下穿，部分楼栋可能存在轻微振动；周边有新区大道、南坪快速等主干道，低楼层及临路户型可能受噪音、粉尘影响。
楼间距较窄部分楼栋间距仅约18-19米，中低楼层采光、视野和隐私性可能受影响，尤其冬季采光不足。
交楼时间较晚预计2027年11月交付，需等待约1.5年，不适合着急入住的家庭。
价格溢价较高预计单价7-8万/㎡，起步总价700万以上，高于周边同类型二手房，投资回报周期较长，纯投资客需谨慎考虑。
城市界面待提升东侧邻近警务用地及仓储地块，周边有老旧小区，短期内城市界面难以改善，缺乏高端氛围。
总体而言，中海云颂玖章适合预算充足、重视通勤便利、教育资源和低密居住体验的改善型家庭
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