风起深圳土拍
超150%溢价率新高背后
科创财富正在涌入房市
从上海到深圳、北京
地价涨了150%，房价会再涨150%吗？
本周五，深圳南山粤海街道T204-0153宗地经过291轮激烈竞价，最终以150.74%的溢价率成交！
保利置业以57.72亿元总价成功竞得地块，楼面地价达约10.87万元/m²，不仅一举刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，也刷新了全行业对房地产的预期！
要知道，就在不久前，上海闵行浦江镇地块溢价率40.72%并触发了高品质建设标准竞拍都让人惊呼“破纪录”，被市场视为现象级行情。
而这一次，更市场化的深圳，直接把溢价率推高至150%以上，也让所有人明确看到：
中国最敏锐的一批央企开发商，当下对市场的真实认知究竟是什么。
没错，参与本次竞拍的房企是：保利置业、中海地产、招商蛇口、华润置地、建发房产、越秀地产。
六家开发商全是信息渠道更全面、市场认知更清晰的头部央企。他们也都是这个市场商更理性、更谨慎、更擅长算账的一批企业。
当他们愿意以支付150%的溢价，也就是以起拍价的2.5倍去争抢深圳的土地，这意味着什么？
说明他们坚定看好楼市后市，相信地价溢价1.5倍后楼市仍有利润空间。
粤海街道本身就是中国科技财富核心产区，里聚集着：腾讯总部、百度大厦、大疆总部、中兴通讯、众多AI、机器人、硬科技企业。
而本次竞拍地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，住宅容积率严控在2.9、建筑限高100米，是科技园近十年来首度公开出让的低密纯居住用地。同时该地块拥有粤海科创产业以及深圳湾万象城等商业配套。这里能够承接接片区数万高新产业高净值人群改善置业需求，土地资源呈现极度稀缺属性。
这一片区常年宅地断供，周边深圳湾、科技园二手标杆小区目前挂牌价普遍为12万元—15万元/平方米，同片区在售新房备案均价逼近12万元/平方米。因此，对于这宗土地后续住宅销售价格，甚至有中介预期价格或将突破20万元/平方米。
保利招商等央企们敢于在深圳押注，源于上海、杭州均已给出验证：
最近，杭州2025年的楼面价7万+的“地王”面世，案名“望天际”，这个顶级豪宅盘的吹风价就接近20万元/㎡，意向购房者需要出示3000万～8000万元不等的资产证明，才能踏进望天际的售楼处。
即便是“8000万元验资”刷新了杭州楼市历史最高验资纪录，但售楼处外面，已然排起来长队。
队伍中的，不再是过去戴着名表西装革履的富商，而是一群穿始祖鸟冲锋衣、背Gregory登山包、踩HOKA跑鞋、手腕上扣着Garmin运动表的新贵。
这些人多数为上市独角兽公司核心员工、AI企业工程师及技术总监，他们靠期权或股权收益实现千万甚至亿级财富，如今正准备将资本转化为豪宅认购书。
不同于上一轮互联网红利集中在北上深核心金融与互联网大厂，这一轮AI与硬科技周期的财富分配，从杭州的云计算与大模型公司，到上海的半导体与生物医药集群，再到深圳的硬件与机器人产业链，财富生成速度更快、集中度更高，同时也更年轻化。
最关键的变化，是造富的兑现方式也不一样了。
过去的科技财富，大多通过上市、套现、融资退出完成，周期长、路径单一；而这一轮，通过期权激励、二级市场股票上涨、Pre-IPO轮次定价，以及核心岗位的高薪+股权组合，使得一部分技术骨干在公司尚未完全上市前，就已经完成财富跃迁。
甚至还有一批将资金均押注科创的投资者，也正在随之腾飞。毕竟自2024年“9·24”行情启动以来，科创50指数已经累计上涨了约165%。
当股票账户和银行账户里的数字开始持续提升，高净值人群的第一反应并不是继续博弈金融资产，而是向更确定性的资产迁移——
今年以来，上海年内环核心资产热度不断上涨，内环5000万江景/低密大平层极度抢手，就是因为上海核心资产成为了这批科技造富资金流入楼市的第一站。
上海和杭州的现象均表明，科技造富正在直接推动高端住宅市场上涨：从产业创造财富，到高净值人群购房，再到城市轮动的核心区域豪宅价格上行，以及随后的楼市上涨效应蔓延，一个新预期带来新循环正在启动。
而深圳土拍150%的溢价率，是这一轮资金流向房地产，带来房地产新高的极具标志性的重要信号！
从资产价值和豪宅产品力来看，北上深基本上是可以互为“平替”的。
从上海土拍“地王”溢价率破40%到深圳土地溢价率突破150%，折射出的不只是本地需求爆发，也是全国资金配置轮动的信号。
这样看来，下一个核心资产房价看涨150%的，就是北京。
同时，杭州、苏州、南京、成都、甚至合肥等科创产业聚焦或存在新经济超级独角兽的城市，高端住宅也正在迎来新拐点。
一方面，这些城市中，科技造富带来的本地新贵需要居住升级和资产轮换；另一方面，这些城市豪宅门槛相对北上深较低，但是产业发展看好，高净值人群需求旺盛，也可能成为全国高净值人群在北上深之外的重要置业选择。
看看苏州工业园区，联讯仪器上市19天股价暴涨22倍，早期员工账面资产轻松过千万。再看合肥，近日，国产DRAM龙头企业长鑫科技的科创板IPO申请通过上市委会议的审核，A股市场有望迎来一家千亿利润、万亿市值的硬科技公司；而长鑫科技早已通过极低价格实施了两轮员工股权激励，截至目前，公司累计向6760人次授予约56.17亿股股份。若按照2万亿元市值测算，不少持股员工仅凭手中的股权，便有望跻身千万富翁行列。
从深圳到杭州、苏州乃至合肥，高端住宅市场正在成为科创公司和科技股财富的重要承接池。
这也预示着未来一线及科创强二线城市将迎来新一轮资产定价与房地产周期的轮动。
科技造富资金正在重构中国房地产，而这波资金带来的，不只是购买力，更是市场最稀缺的——
风已经吹起来了！这个时候，市场还缺的是一把适时而为的“火”！
过去几年，全国大量城市房地产资产经历深度调整，不少区域价格较高点回撤40%，部分城市甚至接近腰斩。房地产市场的调整，不仅影响开发商和购房者，更影响着建筑、建材、装修、家居、家电、物业、金融等庞大产业链条。
房地产从来不只是一个行业。
它关联着上下游数千万人的就业，关联着居民财富预期，关联着消费信心，也关联着整个经济循环的活力。
今天，中国经济正在迎来一个难得的窗口期。
一边是AI、机器人、半导体等新质生产力不断创造新的财富；另一边是房地产市场经过数年调整之后，估值已经回到极具吸引力的位置。
科技财富正在进场，市场信心正在恢复，最敏锐的一批资金已经开始下注。
如果这个时候，再迎来更积极的政策支持——例如进一步降低购房门槛、继续优化北京等城市限购政策……只要给出一个更明确的政策信号，那么房地产市场预期将迎来一次真正意义上的扭转。
风已起，太多人希望政府再促一把火，彻底点燃一下信心。
因为房地产稳住的意义，从来不只是房地产本身。
它关系着就业，关系着消费，关系着无数普通家庭的钱包，也关系着整个中国经济能否重新进入上升通道。
当最会算账的一批央企们率先下注，深圳已经以用150%的溢价率打出了最响亮的一枪。
房地产“开大”的新周期，正在到来。建议大家重点关注北京，下一个财富接力棒就在这里。
同样是本周，6月4日，北京市规划和自然资源委员会官宣2026年第五轮拟供应商品住宅用地清单，4宗宅地均紧邻地铁站点。目前挂牌中的北京第四轮供地和待挂牌的第五轮供地土地情况如下：
其中，分钟寺地块位于东南三环外至四环之间，邻近地铁10号线分钟寺站，地段稀缺，距离国贸CBD通勤便捷，规划北侧为大型商业，南侧有学校地块，会成为各大地产商的必争之地，未来客群定位主要瞄准追求环线位置和通勤效率的高端改善型客户。
同时，朱辛庄作为海淀外溢和科创人群聚集区，挂牌中的新地块周边有成熟的生活配套、密集的科创产业、纯粹的高知人群圈层，是京北刚需、改善购房群体的优选之地，本次关注度也极高。
此外，根据年初发布的《北京市2026年度建设用地供应计划》，全年规划安排商品住宅用地200至240公顷；优先选择在轨道交通站点周边、设施完备地区及就业密集地区（如中关村、CBD周边及各产业园核心区）；中心城区（含核心区）城乡建设用地供应规模约占全市土地供应总量 20%。下半年是供地高峰，未来第六第七轮供地清单土地仍值得期待。
而从上海、深圳到北京，再往下，市场等待的，是一场更大范围的接力。
到底有多大，一切就看政府的决心了。
大社区里的"小奢"好房，朝阳置业等来了不一样的答案
