1. 额度“虚高”：银行是按评估价算额度的
如果你的房子评估价从 500万 跌到 400万，哪怕银行给你批10成额度（400万），也覆盖不了你原本 500万的欠款。
• 平转无望：这就导致很多想“借新还旧”的业主卡住了。“平转”（不掏钱补差额） 几乎不可能，必须自己掏腰包填坑，所以业务量自然就少了。
2. 银行的两难困境
• 大银行（卷额度）：资金成本低，靠高成数（9-10成）抢客户，但风控依然紧。
• 小银行（卷利率）：日子最难过。之前为了抢客户放款太猛，现在不良率上升，优质客户又被大行挖走。虽然把利率卷到了 2.2% 左右，但审批极严，实际很难贷到款。
普通人如何看待经营贷：
1. 别只看利率低：2.35% 看起来很香，但如果你的房子评估价跌了，贷出来的钱不够还旧债，这个低利率就跟你没关系。
2. 转贷成本高：如果你现在的房贷利率不高，转经营贷可能还要付过桥费、中介费。算下来如果省不了多少利息，还要面临每3-5年续贷一次的麻烦和风险（万一续贷时评估价又跌了）。
3. 银行也在收缩：小银行现在不敢乱放款，大银行虽然额度高但门槛也在变相提高。“躺着赚钱”的转贷时代已经过去了。
简单说：现在的经营贷是“看得见，不一定摸得着”，如果不是公司缺资金周转，房价不涨，转经营贷意义不大。
