深圳200w刚需买房:怡乐花园看房笔记(龙岗丹竹头地铁站)

让我们一起搞钱

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

小区共10栋，分 2 期开发一期：1998-2001 年竣工交付；二期：2004 年竣工交付。

一期 6 栋楼梯房，二期 4 栋电梯小高层。

每栋层数如下：

一期：总高 7-8 层，无电梯楼梯房。二期：总高 11-12 层，小高层电梯房。

总户数 794 户；容积率 1.51 。这个容积率在布吉刚需盘里是极低密度水平。

容积率这一点我是比较认可的，实地逛了一下小区，很安静，虽说道路两边都停着车，但道路还是不觉得拥挤。并且楼间距也比较宽。

至于绿化率，AI 告诉我是47%（早期宣传 61.3% 为含山体绿化的夸大数据）。不管哪个数值，绿化肯定是可以的。

物业公司，AI 告诉我如下：中房集团昊岳物业管理有限公司，部分楼栋由中達物業管理有限公司代管。

同一个小区两个物业？

不知道会有什么问题。这一点要调查清楚。

管理水平中等偏上，半封闭式管理，进大门不用刷卡，进单元门需要刷卡。

周末下午逛小区时，有清洁人员在清洁小区（扫地+吹草丛里的树叶）。但是小区西南门外面的垃圾桶有垃圾溢出，可能是还没来得及清理。

物业费一期楼梯房：0.92-1.5 元 /㎡・月；二期电梯房：1.6-2.0 元 /㎡・月。这个价格在丹竹头片区算比较正常的。

车户比是 1:0.63（共 500 个车位：地上 300 个 + 地下 200 个）。我没有看到地下停车场。

我周日去的时候地上停车场还有空位。但是中介告诉我晚上七点后基本也没什么位了。

AI 说无人车分流，地面停车 100 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。我没有看到收费明细牌子。也没有看到地下停车场。

小区附近没有统一公共汽车充电桩。小区内部倒是有配置电动车充电桩。

外立面以米白色 + 绿色涂料为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅临路楼栋边角有轻微老化痕迹和少量掉皮。

感觉几年前应该有统一粉刷过外墙。

二、小区优缺点

水电燃气供应正常：民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

排水系统正常：整体排水正常，这边地势较高，基本不会有积水。

南门外的康乐社区公园有篮球场，地势低，可以打篮球。

至于噪音情况，整体上应该还好，龙岗大道两侧都是树木，有吸收很多噪音。但是距离龙岗大道+3号线比较近，在早晚安静时，肯定还是能听到地铁经过的振动/噪音。

最近地铁站是 3 号线丹竹头 D 出口。步行大约 800 米的距离，8分钟左右。

同时离 14 号线石芽岭 B 出口也不算远。步行大约 1000 米的距离，10分钟多点。

周边面貌还是不错的，起码我在看过的几个小区是这样。毗邻桂芳园、中城康桥等成熟小区，龙岗大道两侧很宽敞。

小区内也有小超市，日常买水什么的都很方便。

至于采光与楼间距，要分开来谈。

楼间距比较大，AI 说 25-30 米，这点差不多。

但是这边由于是老小区，时间久，树木长得高，所以中低楼层基本都被遮挡了，高楼层有的也被遮挡了。

1 栋到 6 栋是纯板楼结构，勉强算是南北通透户型。

7 栋到 10栋是小高层，是塔楼，不通透，我不是很喜欢。

部分楼栋一楼带院子。

自住率这块，豆包说：约 75%-80%，以福田、罗湖通勤的自住家庭为主，人员流动小，邻里关系融洽。

我发现不管哪个小区，豆包都是这个自住率，真实性有待参考。哈哈哈。

但是在小区内有不少老年人，应该很多人在这里住很久了，整体还是比较安静的。

生活氛围很浓厚，有孩子在玩。

学位方面，

小区内自带公办怡乐幼儿园。

小学：公办南湾实验小学（步行 800 米）。

初中：公办南湾学校（九年一贯制，步行 700 米）。

学位方面也还算可以吧，不会像阳光花园那样在家门口，但是距离也不算远。

当然，小孩上下学可能还是要送一下的。

梯户比方面，一期楼梯房：1 梯 2 户 / 1 梯 4 户。二期电梯房：2 梯 4 户。

实地看了两套房，层高是正常的，约 2.8 米，净高约 2.65 米，无压抑感。但是步梯就要注意采光了。

活动空间还算可以，小区不算大，但该有的也有。

我看到了露天游泳池、儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心、公共健身器材区。

价格方面，也还算可以。

单价在2.5万/㎡。两房大约150左右。

不过是电梯成交的比较多，电梯可能是后面年轻人买的多。

步梯方面，最近则没什么成交。不过这也可以理解。

逛小区时，遇到一个老太太问中介什么价位，听完之后，老太太说不卖了，太贱了。😂

四、个人感受

由于老居民比较多，所以自然会有人晾衣服什么的。

不过这个事情也还好，毕竟家里阳台不够晒被子的话，在不影响邻居的前提下出来晒被子，都是互相理解一下就好。

怡乐花园是丹竹头片区 200 万预算里，兼顾低密度和地铁通勤的宝藏小区。

价格方面，短时间估计不会有太大空间了，不过这个预算买到这样的房子，我也觉得还不错。

但是要蹲一下户型、朝向、采光啥的都还不错的房子。

除此之外，提到丹竹头地铁站，很多人会联想到深圳市殡仪馆。

这个东西见仁见智。离殡仪馆近的话，风景反而可能更好。

不过这也有可能是导致这边房价低、城市开发慢的原因。

总结：

优势如下：

离地铁近，总价低，容积率低，商业、医疗还算可以、周边城市面貌可以，地理位置一般。

劣势如下：社区规模一般，上学略远，停车位不足。

没有明显的硬伤，是一个住起来舒服、通勤方便、流通性也不错的纯自住小区，适合喜欢安静的刚需。

总体来说，我的心动指数为 8（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。