深圳地产日报

📖 导读

5月的深圳楼市，正在完成从“止跌回稳”到“企稳回升”的关键跨越。二手房价重返“6字头”，环比涨5.3%，南山、福田核心区改善盘率先领涨。更令人瞩目的是豪宅市场——深圳湾顶复卖出近40万/㎡的全国纪录，而买家画像里，“90后”科技新贵已占三成。土地端同样不甘寂寞，宝中时隔五年再推靓地，起拍楼面价4.42万/㎡且不设上限，信号十足。与此同时，“十五五”规划官宣深圳GDP剑指5万亿，深外初中部招生规则历史性变革……这些看似分散的消息，共同拼出一幅楼市信心实质性修复的图景。今天这期，我们逐一拆解。

“4·29”新政将满月，数据端给出了明确反馈。

成交量： 5月1-26日，一手住宅预售+现售合计网签3665套，二手住宅网签4747套，均维持高位。拉通全国看，20城同期二手住宅成交10.7万套，同比增长19.5%，深圳是其中领跑者之一。

成交价： 据乐有家研究中心数据，5月二手住宅均价达6.11万元/㎡，环比涨幅5.3%。从趋势来看，2025年11月触底后已持续多月稳中微涨，现已回到2025年5月水平。南山、福田等核心区域涨价业主占比显著提升，部分改善盘如侨香村、鼎太风华涨幅超8%。

关键变化： 与去年“以价换量”不同，本轮行情呈现“成交放量+挂牌趋稳+价格企稳”三者同步的特征，意味着市场底部的共识正在形成。

博主简评： 如果说去年买房是在“抄底搏反弹”，今年更像是在“确认趋势”。价格修复不再只是数据游戏，核心区改善盘的领涨说明真正的购买力正在回归。

本期最受关注的消息来自顶豪市场。

中信信悦湾近期加推78套海景大平层，开盘半小时售罄。其中一套建面超510㎡的顶楼复式，备案单价高达39.86万元/㎡，刷新了全国新房价格天花板。

更值得关注的是客群结构。据多家机构统计，深圳千万级以上豪宅成交中，“90后”买家占比已超三成，甚至出现95后创一代。他们多集中于人工智能、芯片、智能制造等科创赛道，将核心地段优质房产视为资产的“压舱石”。

博主简评： 豪宅的独立行情并非简单“富人游戏”。新一代科技财富人群的置业逻辑，正在从“炒楼”转变为“囤核”——核心地段、稀缺景观、不可复制的资产，才是他们的目标。这群人的动向，值得持续关注。

宝安中心片区北街坊A002-0113地块正式挂牌，起拍价52.8亿，起始楼面价4.42万元/㎡，6月25日出让。与热销项目“观潮”仅一街之隔，紧邻欢乐港湾和湾区之光摩天轮，是宝中近五年来首次释放的黄金靓地。

出让方式很干脆：“价高者得”，不设地价上限。

博主简评： 不设上限本身就是一个信号。当核心区地块恢复市场定价，最终的成交价将成为检验这轮回暖成色的一块试金石。6月25日，我们一起盯。

“十五五”规划官宣： 深圳GDP目标超5万亿，居民人均可支配收入超11万元，常住人口增量全国第一。房地产部分明确“市场+保障”双体系，加大核心区优质宅地供应和改善型住宅供给。

深外初中招生改革： 罗湖、福田学籍学生均可自愿报名深外初中部，超额则摇号录取。教育资源的重新分配，对两区学区房格局的影响值得观察。

广州联动： 广州安居集团启动“卖旧买新”，国企收购总价300万内、70㎡以下的二手住宅，改造为保障房。大湾区城市间政策协同的趋势越来越明显。

这期聊了不少——从普宅的量价企稳，到顶豪的40万/㎡纪录，从宝中的地块到深外的招生。你最关心哪个话题？

· 是核心区改善盘现在还能不能上车？ · 还是顶豪市场这波能持续多久？ · 还是6月25日宝中地块的拍卖结果？

欢迎留言告诉我，下期可以挑大家最关注的方向继续深挖。

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