【投资研究】深圳城市更新1+N政策研究②

【第四章】重要配套政策文件解读

• 深建规〔2025〕4号《关于规范城市更新实施工作的若干意见》

• 深建规〔2025〕11号《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》

• 深规划资源规〔2025〕5号《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》

• 深建规〔2026〕3号《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》

• 深规划资源规〔2026〕3号《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》

严控新增，盘活存量：除工改工和保障性住房项目外，原则上审慎新增城市更新单元计划，重点在于推进现有项目的实施。对长期未动、无有效期的项目进行清理，不具备实施条件的将公告失效。

严控商办，保障居住：对于已批规划但未签土地出让合同的项目，在保持非商业面积不变的前提下，减少商业类建筑面积。位于“严格控制区”的项目，原则上不得新增商业办公空间；鼓励将商业功能调整为居住功能。

高度与容积率管控：未完成规划审批的项目，商业建筑高度原则上不得超过250米。城中村改造项目（2年内可确认实施主体的），在核算规划容积时，不再受“现状容积率不低于2.5”的限制，降低了准入门槛。土地移交率原则上不超过35%，减轻项目负担。

城中村改造分类推进，设立“过渡期”：明确时间节点（2023年7月24日），在此日期前已公告计划的城中村改造项目，可按既有模式推进。在此日期后的项目，原则上按新的城中村改造政策（深府办规〔2024〕1号）实施。例外情形，如零星用地（<3000㎡）、因公共利益提前拆除且已赔付的项目，经批准仍可按既有模式推进。

优先移交用地，次选移交房屋：需配建保障房的项目，优先将配建的保障房建筑面积折算成独立成宗的用地，无偿移交给政府。如果无法移交用地（如折算面积<3000㎡或不符合标准），则由开发商在项目中同步设计、同步建设、同步交付。建成后无偿移交给政府或指定机构，产权归政府，免缴地价。

出售型保障房可转商品房：可将原配建的出售型保障房面积的40%调整为商品住房，剩余60%折算成用地无偿移交政府（需≥3000㎡）。

出售型保障房可转配租型保障房：可将原配建面积的50%调整为商品住房，剩余50%调整为配租型保障房，建成后无偿移交政府（免地价）。