福田区，过去6年时间里，只有在去年底，拍出一宗商品宅地。（中铁臻云雅苑）南山区也不例外，前海桂湾和南山科技园，分别上架了一宗宅地。宝中观潮府旁边的那块地，也在今年3月的推介会上公布，预计下半年也会招拍挂。这些压箱底的地块，位置都特别好，今年可能要全摆上货架，而且大概率又会诞生新的“地王”。大家先别急，事实上深圳的土地供应一直在持续减少...前阵子，深圳市规划和自然资源局发布了2026年度建设用地供应计划，其中居住用地计划供应仅90公顷，创下近十年新低！在“严控增量”这一块，深圳可以说是贯彻执行的非常彻底。以前是非核心区大规模供地、造城，吸引刚需，现在是核心区价值回归，开始各种造“地王”。核心区的这些地块，基本都占着深圳顶级地段，天生就有做豪宅的底子。而且不再被限价束缚，总价、单价、均价等都在不断刷新纪录，深圳顶豪，正变得越来越贵了...又要出新地王！？
该地块与海晏府仅一路之隔，起拍价16.45亿元，起始楼面价44762元/㎡。去年7月，海宴府地块（起始楼面价45234元/㎡）吸引了12家房企疯抢，招商蛇口最终以21.55亿元竞得，楼面地价84179.69元/㎡，成为深圳的“单价地王”！虽然该地块的起始楼面价便宜了近500元/㎡，但海晏府首次开盘就大卖9成，极大印证了该地段的价值。这会促使开发商有信心高溢价继续抢地，单价突破前高是完全有可能的。该地块位于粤海街道海云路和海天二路交叉口，紧邻百度国际大厦、软件产业基地。土地面积1.41万㎡，起拍价高达23.02亿元，起始楼面价43344元/㎡，和前海的地块差不多。目前周边的二手房，楼盘品质较好的成交价在13万左右。更重要的是，按照当前的学区划分，初中学位是南外高新学校，属于南山T1梯队，会有较高的“名校溢价”！该地块位于安托山豪宅区，西侧紧挨安峦公馆，西北侧即南天电力旧改，楼下就是2、7号线安托山站。不过地块不大，只有5848㎡，大概率是做独栋大平层豪宅来拉溢价。其中，网红热盘——海德园最近的成交价在13万/㎡左右，而万科瑧山府的大平层，成交价17万+。周边除了原来卓越京基南天电力旧改，没有其它地了，非常稀缺。再加上红岭实验小学+深高南，楼面价大概率也会比较高，单价“地王”的有竞争对手。网传这宗位于2/8号线莲花西站旁边的地块，正在研究改成住宅用地。地理位置是其最大的亮点，就在福田CBD的北区，配套拉到顶了。
一路之隔就是深圳市中心最大的公园莲花山公园，深圳市少年宫、音乐厅、中心书城、图书馆等。
周边二手房如黄埔雅苑翠悠园，20多年老小区，目前成交价8万-9万区间。
如果做成新规大户型，价格应该不会低，预计要13万以上。
该地块是由交通设施用地调规而来的，前身为深政汽修大厦，规划用地面积也不大，仅约7166㎡。9/10号线双地铁孖岭站和在建22号线凯丰站(预计2028年通车)，不远处就是卓悦汇购物中心。一路之隔就是福田上一块出让的宅地，去年年底被中铁拿下，现在为在建的中铁臻云雅苑。
当时的出让条件是要求现房销售，不知道新调规的地块是否也会一样。
虽然周边的老旧小区较多，但按照现在开发商做产品的路子，应该也是以大户型改善为主，预计未来售价10万/㎡左右。
这块地就在观潮府隔壁，去年也经过调规，住宅用地3.7万㎡，建面约17万㎡，容积率4.6，比观潮府的3.6要高。重点是，前面一整排都是规划商业用地，隔壁又是观潮府，所以视野方面肯定是不如观潮府的。因为占地面积较大，有47548㎡，总价会比较高，预计将在50亿以上，今年的总价地王没跑了。以上几宗宅地，除了宝中的，其余的几个都是迷你地块。而小地块更容易诞生“单价地王”，核心原因在于其低总价门槛、高竞争烈度和特殊战略价值的结合。淘房志团队认为，综合地段、配套以及周边二手房的价格，最有可能打破海晏府楼面价记录的，应该会是安托山地块。深圳“地王”大爆发
有何影响？
此前有一段时间，唱空深圳的声音尤其多，尤其在上海的衬托之下。当时的上海新房豪宅市场，之所以能一枝独秀。
一方面在于江浙沪一带的深厚底蕴，有足够的购买力支撑；另一方面就是源源不断的顶豪供应。
同期的深圳，除了中海深湾玖序，基本就没有拿得出手的大平层豪宅新盘了，而且深湾玖序，也才不过13.3万/㎡。
这和深圳这座城市的发展水平、地位，完全不匹配。
上海均价20万+的豪宅可是卖了不少，哪怕是广州，也出了一个均价17万的保利·玥玺湾。
直到去年底，深圳湾雲玺、信悦湾、联泰超总湾等一众顶豪齐开，也让市场看到：深圳不是没有购买力，而是有钱人在挑产品！
进入2026年之后，新盘豪宅依然爆卖，海晏府、观潮府开盘当日热销9成。
这两天，信悦湾、观潮府加推，直接日光！
深圳湾雲玺顶着“地王光环”，是限价放开后第一个入市的顶豪。
备案价逐批上涨：首批备案均价16.8万/㎡、二批次备案均价17.6万/㎡、最后1栋备案均价18.2万/㎡。
不到半年时间，已经两连涨，每次都能大卖。
市场对高品质产品的饥渴程度可见一斑。
随着越来越多的优质地块被官方拿出来。
深圳也通过更高品质、更高溢价的新豪宅，重新夺回全国豪宅市场的话语权。
同时也形成“高价稀缺地块→高品质稀缺产品→高售价高流量销售→市场信心提振”的正向循环。
同时，遍地开花的地王，也在重塑房价体系。
地王项目必然要做成高端产品，售价至少追平甚至刷新区域纪录，新房价格天花板被捅破。新房涨价了，周边二手房业主自然不甘心低价卖，要么惜售，要么提价，整个片区的价格体系就上去了。说白了，深圳现在卖地，走的是“精品路线”。
在核心地段制造“地王”，既能避免大规模财政支出，又能通过市场预期带动楼市回暖。
从近半年深圳豪宅市场的表现来看，确实效果显著！
