深圳楼市出现极异常的数据
- 2026-06-03 12:36:12
根据公开数据截止5月23日，5月1日-23日深圳二手住宅成交4158套，我们通过倒推，也就是平均每天181套，30天的时间*180套=5400套左右，也就是说5月深圳二手住宅成交在5400套左右。
岳老师在《深圳房价未来短期走势已经明朗，房东开始着急了》讲过，对5月份预期是是3900套上下，这与我的预期相差的非常多。如果参考4月份成交数据，那这样看来5月和4月二手房成交量是差不多的。
▲深圳：近1个月二手房成交量▲
出现这样的情况，我第一时间思考是不是自己的判断错了，但是研究过更多数据和更深的交流以后，发现体感是不会错的，出现这样的情况主要有以下三个原因。
第一5月的成交量有许多来源于3月和4月的滞后成交，这个之前忘记了统计；第二新政有效期只有1周有效期，促进了5月第一周的成交，从第二周往后深圳的成交直线下降，这个数据大家6月就能看到；第三虽然成交量在上涨，但是成交价依旧还在下降，有很多人是在向下置换。
▲深圳：近12个月二手房成交量▲
2026年1月深圳全市二手住宅成交均价5.78万/㎡；2月深圳二手住宅成交均价6.2万/㎡；3月深圳二手住宅成交均价5.81万/㎡；4月深圳二手住宅成交均价5.8万/㎡。
5月的深圳成交价还没有出来，但是我们可以从另一个维度新增挂牌和看房人数来判断。近12周深圳新增挂牌房源量在5月第一周新政后逐渐走高，看房人数从4月中旬以后一路走低。
▲深圳：新增挂牌与看房人数变化▲
异常的新增贷款数据
在《炸了，一个贼恐怖的数据，减少了3408亿！》中，岳老师讲2026年4月央行披露居民中长期贷款减少了3408亿元。这个数据很多人可能不懂什么意思，岳老师大白话讲，你可以理解为居民贷款的增量数据，反馈的其实是楼市的净买入力量。或者更严格的说，只有居民积极扩表，才能大幅增加楼市的净买入，并推动房价上涨。
▲中国：居民中长期贷款▲
异常的豪宅成交数据
2026年5月23日，深圳两个豪宅项目【观潮府】和【信悦湾】同日开盘，均创下半小时内售罄的销售纪录。其中信悦湾推出的78套302㎡户型及1套518.85㎡顶复产品，顶复备案单价达39.86万/㎡（总价约2.07亿元），刷新全国新房单价纪录；观潮府加推的40套198-257㎡房源也迅速清盘，两项目合计销售额超160亿元。
这个数据其实不是特别异常，主要原因有三个。第一，楼市成交量高增和贷款下滑的背离，代表市场上向上置换和向下置换的人同时存在，增加贷款（扩表）和减少贷款（缩表）的人同时存在，且相比去年，缩表的力量增加了。
第二，当前的AI浪潮加剧了贫富差距的划分，少数AI领域的人在近期赚的盆满钵满，但是大多数传统行业的人依旧水深火热，这点在沪深300营收与利润上也在同步体现，居民可支配收入总量上升，但利润集中在少数企业和人手中，这个数据在《2026年4月：房价到拐点了吗？》岳老师也在持续追踪。
第三，这两个项目这次总套数不多，一共才118多套，而且已经开了好几次了，而且开盘均推出梯度折扣策略，通过高首付比例换取更大优惠，加速回款并筛选高净值客户。
▲深圳：豪宅日光▲
异常的非核心区成交
岳老师自己做的问岳工具追踪深圳非核心区高成交量二手房小区，也发了一些异常数据，我拿几个小区举例。
第一个，坪山区的奥园翡翠东湾。近12个月价格上涨了4.9%，成交热度上升了12.5%，议价空间来到恐怖的33%，这种属于典型的量价齐跌，同时还有7折的谈价空间。
第二个，龙岗区金地龙城中央三期。这个小区近12个月价格上涨了1.5%，然后成交热度立马下降了46.7%，但是议价空间来到了26.4%，也就是意味着这个小区是明显的以价换量，同时挂牌价和成交价有26%的差值。
接下来的深圳楼市
接下来岳老师依旧维持之前的判断，随着政策的热情消退、炎热的雨季、以及学区房购买力完成这三大因素，可以明确说深圳房价未来短期走势已经明朗了，至少到2026年9月新政出台前，深圳都不会有大的行情。
之前岳老师在2025年10月明确给出结论《深圳房价将至少持续下跌至2026年2月》，现在岳老师可以再次给出明确结论，这样的行情会延续至2026年9月。
这样的判断，岳老师在付费会员群里已经提前在5月9日以每月举办的线下分享会进行预告，足够部分会员群体先知先觉操作，基于当前的舆论环境岳老师不方便在公开场合分享过多内容，如果你感兴趣或更多深度交流，欢迎进群。（微信号：yy5180824）
全文完。
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