恐怖的深圳市场

深圳考察回来也一周了，区域分析总结已经发过了，今天做个最后的总结！

这个总结从一个问答开始吧！接到客户来电，直言让我劝说他入手深圳房产。

说实话，我这么多年在这一行从来不劝任何人：只如实讲清当下真实现状，理性沟通达成共识。单凭一时情绪冲动下单，事后心生悔意、进退两难，反而徒增麻烦。我这个人很懒，不愿意处理售后！

置业买房，终究要自己看清局势、认同当下深圳楼市底层逻辑。

如今深圳楼市已然迎来三重利好叠加：房价回调在全国算得上跌幅之最，购房政策全面放宽，核心优质房源愈发稀缺。

深圳各个区域房价高点及跌幅情况：

南山：20万/㎡，跌幅35—55%

福田：18万/㎡，跌幅35—55%

宝中：18万/㎡，跌幅40—60%

碧海：13万/㎡，跌幅40—60%

龙华：13万/㎡，跌幅40—60%

沙井：9万/㎡，跌幅45—60%

光明：9万/㎡，跌幅50—65%

这什么概念？

整个深圳，这几年最抗跌的地方，跌幅也在30%。

除了南山和福田，其他区域都有不少房子跌幅在50%-60%。

外围的沙井、光明，跌幅最大，光明比沙井跌的更多！

看到这里，有没有觉得，郑州、武汉房价跌个40%-50%，杭州跌个40%，成都跌个45%，和深圳相比，都不算什么。

而且更坚定一点：现在的深圳，在几个一线城市里，还有和杭州等一些二线城市比起来，都有性价比！

你说首付五六十万，总价三四百万的预算可以买哪里？

对比杭州，连核心区的边缘都进不去；广州也只能买非核心区；郑州买个北龙湖也不宽裕；谁能想到啊，五六十万=深圳优质核心地段，有没有超出想象力？

静下心理性自问几个核心问题：

深圳城市根基不稳吗？主导产业有衰退吗？常住人口持续外流吗？对全国人才与资金吸引力大幅下滑吗？

若这些核心根基全都无恙，又何来深圳楼市失去长期价值一说？

如果价值本身没有问题，任何的超跌，都是市场在给入场的机会。

深圳的价值，是常识，我们需要摒弃情绪，尊重常识。

楼市早已步入全新发展周期，普通刚需跟风置业红利消退，但对于长线布局的大额资金而言，国内一线核心城市依旧是资产压舱石首选。

放眼未来十至二十年，优质产业资源早已深度扎根一线城市核心地段，楼市正式迈入存量竞争时代，城市与板块之间，比拼的就是资源沉淀实力。

纵观深圳发展脉络，城市发展大势一路自西向东稳步推进：罗湖依托商贸起家---福田顺利完成金融产业转型---南山精准承接高端科技产业，抢占时代风口---如今宝安正式进入存量价值深耕阶段。

过去买房，看板块能否承接新兴产业；如今置业，看成熟产业究竟扎根何处。

新兴产业野蛮生长的时代早已落幕，这既是全国城市置业的核心逻辑，也是深圳内部选筹不变准则。产业聚则人才聚，人才聚则资金聚，资产价值自然稳步筑牢。

所以现在深圳各个区域在反杀：当你赤湾卖6万时，你让宝安怎么办？当红山上塘卖4万，你让光明凤凰城、龙岗大运怎么办？当龙岗卖2万时，你让坪山和环深怎么办？整个深圳楼市都在呈波浪型层层向外积压，一句话就是，杀死外围！

关内杀关外，关外核心杀非核心，非核心杀远郊，远郊杀环深！

所以在这种超跌反杀的情况下，你再讲大运、沙井、光明，似乎意义不大了；在未来10-20年产业定型的模式下，你再讲未来预期也不合适了！

6万的大运和赤湾你选谁？8万的宝安和南山你选谁？4万的沙井、光明、龙华你选谁？

当我们身处市场的垃圾时间，在一个糟糕的大盘中，资产的逻辑应该是：第一是保值，第二才是增值！

垃圾市场中，前者比后者更重要，所以核心很重要！

预期很难落地，投资意识回归，看核心，看当下！

深圳重点关注【南山核心，福田核心，碧海宝中】，核心的问题是目前没有什么供应，项目少！

龙华南部大于北部: 上塘、红山、北站；极限到清湖站；生命线4号线；

沙井生命线11号线【快线】: 连接到后海、福田；塘尾、马安山、沙井、后亭，是项目集中区域！

光明：生命线13号线: 通南山科技园、后海、深圳核心区；项目集中在6/13号线地铁口周边！13号线凤凰城站，最核心！光明中心区是6号线附近。

最后总结9点核心认知，避开误区、找准方向：

1. 看之后的市场，要和过去认知做隔离；过去流行的低价是王道、新城赌暴击，这些统统错了，要回归价值本身！
2. 越是大城市，板块价值越是已经下沉完成，未来很多年都只会固化；
3. 不要再相信任何宏大概念，深圳前海2.0是个伪概念；
4. 所以，不要延续之前的逻辑，限购区只看前海核心区、南山核心区、福田核心区，边缘地带基本可以放弃，除非品质很棒的新规产品，可以对市场降维打击那种。
5. 非限购区只看龙华的从北站到上塘三个站；包含沙井在内，其余关外全部放弃。因为沙井价格已经和上塘持平，并且产品远不如上塘。整个外围，包含光明、龙岗都没有价值，因为供应量太大了；
6. 深圳下一步产品力最重要。当下卖的最火的，基本开盘就能去化的项目，全部靠产品力。产品力能弥补地段的不足。

深圳之后，大概率会陆续去调研上海、广州、北京、成都、南京、合肥、武汉等！其他城市调研后也会分享，感兴趣关注后续。