2026年一季度，深圳甲级写字楼市场交出了一份令人瞩目的成绩单：空置率连续两个季度回落，多家头部机构监测的空置率降至25.9%附近；净吸纳量创近五年同期最佳，同比增长超八成；一、二手写字楼成交面积同比增长32.8%，一手成交量更同比暴增近160%。这三个维度核心指标的同时改善，标志着历经深度调整的深圳商办市场正迎来质变。本文从租赁市场与销售市场两大视角出发，基于各机构公开数据，系统研判深圳商办市场的新拐点与新机遇。
一、租赁市场：需求双轮驱动，空置率连续回落
1.空置率指标连续改善，去化动能增强
2026年一季度，深圳甲级写字楼市场在供应放量的压力下依然实现了去化改善。据仲量联行统计，一季度深圳甲级办公楼整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，已连续两个季度回落，需求修复对整体基本面的改善作用正在逐步显现。高力国际的数据同样印证了这一趋势，全市甲级写字楼空置率环比下调1.3个百分点至26.4%，同比亦下降1.5个百分点。CAIC（克而瑞）监测的存量空置率进一步收窄至23.57%。
净吸纳量方面，各机构统计口径虽略有差异，但方向高度一致。第一太平戴维斯数据显示，全市季度净吸纳量为13.1万平方米，较上年同期增长25.0%；深圳市住建局数据显示，甲级写字楼净吸纳量约10.4万平方米，同比增长82.5%，为近五年同期最佳水平。多位租赁经理反映，3月以来咨询量、看房量同比增长20%至30%，一季度成交量环比增长20%至30%。
2.新兴产业扩租与全球化服务需求构成双轮驱动
本轮需求回暖并非政策驱动的短期脉冲，而是新兴产业内生增长带来的系统性改善。
以科技产业为代表的新兴产业集群扩张，成为租赁需求的第一大引擎。 仲量联行数据显示，以消费电子、人工智能、机器人等为代表的新兴产业持续扩张，一季度多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及大面积新租。戴德梁行同样指出，TMT与专业服务业按租赁面积计算合计占比超50%，其中AI相关企业租赁面积已占TMT行业整体租赁面积三成以上。机器人企业合计签约产业空间约2万平方米。
企业全球化布局加速，出海服务需求成为第二大增量动力。 一季度深圳出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7,000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等多个细分领域。深圳作为大湾区跨境贸易核心枢纽的地位，持续吸引物流及供应链类企业在深布局。
TMT（科技、媒体、电信）行业已连续多个季度位居租赁成交榜首，充分反映了深圳科技产业的强劲发展动能，高科技产业已成为近年来支撑深圳甲级写字楼去化的主要驱动力。
3.租金跌幅收窄，以价换量走向价格企稳
尽管整体租金仍处于调整通道，但跌幅显著收窄释放了重要信号。仲量联行数据显示，一季度平均租金环比下跌2.3%，较此前数个季度的降幅进一步收窄。高力国际的数据更为积极：全市甲级写字楼平均净有效租金环比下降0.7%，延续了去年以来环比降幅逐步收窄的走势，是2022年下半年以来的最低降幅，租金企稳特征显著。CAIC监测的全量平均租金为140.8元/㎡/月，环比降幅仅1.12%。
从微观层面观察，在福田CBD，许多业主虽继续通过降价、延长免租期等方式争夺优质租户，但议价空间已不再无节制扩大，部分核心地标项目的成交价也较此前有所企稳。南油片区某写字楼项目出租率已达95%，租金甚至出现15%到20%的同比增长。这折射出不同区域、不同品质项目间加速分化的趋势。
4.存量深耕新路径：物业功能转型提速
面对存量压力，深圳商办市场正在探索创新的去化路径。目前，全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等非传统办公用途。戴德梁行数据显示，一季度酒店行业成交占比仍保持在20%以上，得益于深圳市商办酒旅功能临时转换政策的持续影响。
第一太平戴维斯指出，写字楼改造为酒店等业态的审批正在加速，更多存量项目有望通过功能调整实现去化。从“被动出租”转向“主动运营”，通过提升硬件品质、强化产业资源导入与配套支撑，有望成为存量项目破局的关键路径。
二、销售市场：政策托底提振信心，成交量与大宗交易双双升温
1.成交量显著回升，一手写字楼成交暴增近160%
2026年一季度，深圳写字楼销售市场迎来久违的量价共振。据央视财经披露，一手写字楼成交量同比增长158.8%，二手写字楼成交量同比增长31%。21世纪经济报道进一步印证，一、二手写字楼合计成交面积28.7万平方米，同比增长32.8%。
这一成交放量的背后，政策托底作用不容忽视。2026年1月，商业地产市场迎来重大政策利好——商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于30%，深圳跟进执行。政策落地两个多月来，企业自用需求加速释放，有效撬动了存量资金的入市意愿。
2.大宗交易活跃，百亿级存量项目盘活传递强信号
大宗交易市场的活跃程度，往往被视为资本对商办资产信心的“温度计”。2026年一季度前后，深圳商办物业的大宗交易亮点频频：
华润置地70.45亿接盘龙岗“地王”项目。 5月6日，华润置地以底价70.45亿元成功竞得龙岗区G01046-0106地块，楼面价约1.48万元/平方米，土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。该地块原为世茂集团拟打造的“中国第一高楼”项目核心组成部分，历经司法流拍、政府收储后成功盘活。华润置地此次接盘，以“分宗开发、分期建设”模式优先开发住宅部分回笼资金，充分体现了头部房企对深圳核心区资产价值的坚定看好。
小鱼盈通2600万收购福田写字楼整层。 2026年5月15日，小鱼盈通公告收购位于深圳市福田区一幢商业大厦的整层物业，总代价为人民币2600万元。中小体量大宗交易的持续活跃，折射出不同资金规模主体对深圳商办资产的普遍看好。
回顾2025年，深圳大宗交易市场已呈现出“自用需求驱动”的鲜明特征。据戴德梁行统计，2025年上半年深圳办公类物业成交总额近80亿，多为自用买家成交，上市公司及国企自用买家是市场成交主力，京东方、国泰君安、泸州老窖、玉禾田、爱尔眼科等均在近3年于深圳购置写字楼作为自用办公或经营场所。
戴德梁行华南区资本市场部主管指出，随着价格持续调整，投资价值逐步显现，私人投资者或将更为积极地参与市场，通过企业处置物业的契机低价收购优质物业。这一判断正在被2026年的市场数据持续验证。
三、供应端新变局：供应高峰仍存，但积极变量正在积聚
供应压力不可回避，但节奏与结构出现积极变化。 2025年，深圳甲级写字楼迎来近116万平方米的新增供应高峰，全年净吸纳量62万平方米，空置率同比上升1.8个百分点至26.2%。2026年一季度部分机构监测到的新增供应量在14万至20万平方米之间。展望全年，仲量联行预计新增供应将超150万平方米。
然而，几个积极信号正在对冲供应压力：
第一，一季度出现“零新增+主动收缩”的特殊窗口。 第一太平戴维斯数据显示，2026年一季度无新项目入市，加上个别项目将部分办公楼层改造为酒店用途，全市可租赁办公面积环比收缩0.3%，总存量保持在1280.6万平方米的合理水平。
第二，开发商对市场的判断趋于审慎。 2025年上半年，深圳甲级写字楼新增供应仅为23.5万平方米，同比减少35%，低于市场预期。开发商主动放缓推盘节奏，反映了对市场不确定性的谨慎态度，客观上避免了短期内供应集中冲击市场。
第三，存量改造与功能转换打开去化新通道。 写字楼改建酒店、大健康等非传统业态正在获得政策支持和市场认可。仲量联行认为，部分区位条件较优、产品属性匹配的项目逐步完成业态转换后，存量资产有望加快去化，对办公楼市场供需关系的修复形成积极支撑。
第四，产业招商向核心区集聚。 前海办公楼市场在租户持续导入及配套不断完善的推动下，商业氛围进一步成熟；福田核心商务区凭借成熟商务环境和区位优势，租赁表现预计保持稳健。高品质、产业服务能力强的楼宇有望在竞争中脱颖而出。
四、趋势研判：拐点信号清晰，但结构性分化是常态
基于上述数据，我们有充分的理由对2026年深圳商办市场持乐观态度，但也需清醒认识到分化的常态。
从租赁端看，本轮改善建立在科技产业扩张、企业组织升级及出海服务需求持续释放的坚实基础上，是一种内生性、结构性的改善。AI加速融入传统行业所催生的智能驾驶、智能座舱等新兴赛道，正持续释放新需求。仲量联行华南区董事总经理指出，部分外地科技企业正在加快在深圳设立办公室或迁入总部，一些头部科技企业也在积极筹划扩租，随着AI、扩展现实（XR）终端等新品进入密集发布周期，消费电子企业在研发、供应链管理及海外运营方面的空间需求有望进一步增长【21†L22-23】。
从销售端看，在商业地产信贷政策松绑的大背景下，企业自用和长线资本的入市意愿显著回升。华润置地、小鱼盈通等不同类型买方相继出手，说明深圳核心商办资产的价值已得到广泛认可。存量盘活项目的顺利推进，也将持续提振市场信心。
展望未来，全年较大的新增供应量仍会对租金形成短期压力。但在新兴产业集聚、出海服务落地及多元业态承接存量空间的共同作用下，深圳商办市场正逐步从“政策底”走向“市场底”。正如戴德梁行研究院副院长所言，聚焦运营优化、持续提升产业服务能力的楼宇，有望实现更优的去化表现。对于投资者和企业而言，当前正是以更优成本锁定深圳核心资产的战略窗口期。2026年，深圳商办市场的新拐点已然清晰。
