最近大家都在关注深圳的“放松限购”新政，以及政策带来的市场变化，但是，有一些消息，可能大家都没注意，或者就算注意了，也没去细想，这就是：深圳一天调出30多宗宅地!仅4月30日，光明区就一次性对于三个区域的地块做了调整，调出21宗住宅用地，总建面超197万平；5月1日，坪山区也一次性调出14宗住宅用地，总建面约197万平；加上今年年初的宝安、龙岗，深圳已经调规了超500万平方的住宅用地。总结这些土地的特点，就会发现，全部都是全是从低效工业用地、旧村空地、闲置地块里腾出来的，而不是新的供地。“两会”后，2026年03月05日，自然资源部网站发布了自然资发〔2026〕38号通告，简称38号文。
简单说就是国家给土地供应划了条红线，核心就三个：
1、新增用地优先给民生和重大项目，原则上不给纯房地产开发用了；
2、要新增一亩地，先得盘活一亩存量地（就是"增存挂钩"，挖潜力比摊大饼重要）；
3、以后供地要"精供优供"，不是不供，而是要供得更合理，因城施策。
所以，深圳这一次动作，就完美符合"增存挂钩"要求，不是乱供地，而是"宝地宝用"，每块地都配了学校、医院这些民生设施，盖房子的同时也改善片区配套。当时“38号文”出台的时候，很多人担心以后没有房子供应，怕房价会暴涨，深圳这一次放出来这么多地，就是告诉大家：住房供应有保障，别慌。仔细算一算，年内新增住宅建面超500万㎡，差不多可以盖5万套房子，能对冲核心区供应少带来的涨价压力，同时用少量核心区优质地块维持市场热度，平衡得很巧妙。
那未来，对深圳楼市会有什么影响呢？
首先最直接的房子供应变了，核心区越来越少，非核心区扎堆来。
核心区（南山、福田、前海）以后想拿块新地盖房子，可能比登天还难！福田最近就只把安托山一小块5848㎡的商业地改成住宅，才新增2.6万㎡供应。稀缺性一上来，优质二手房和新盘更保值了，如果还是带好学校的房子，可能价值更高；
非核心区（光明、坪山、龙岗），像光明、坪山等，这些地方以后房子会扎堆，开发商竞争激烈，折扣大概率会继续卷，如果是预算卡的比较死，其实可以看看，在地铁口，书包好，如果还有商业和公园文体配套，那住得也挺舒心的。
其次是房价，整体来说，可能核心区稳中有升，非核心区就得慢慢卖了。
像南山粤海、前海桂湾这些地方，新地起拍价就4.3万+/㎡，加上新国标2.0（限高100米、容积率≤3.1）要求盖得更舒服，成本都在这里，未来房价抗跌性还是可以的。
而非核心区，一下子来这么多房子，短期肯定卖不完。去化周期一拉长，开发商为了回款，优惠力度可能更大，大家会更卷。3月深圳新房成交创12个月新高，但环比还微跌3.2%，说明大家还在观望。非核心区想涨价不容易！
再次，对于开发商来说，未来的打法也要改变了，因为旧改可能会更赚钱。
深圳3月就跟进新政了：没批完的旧改项目，原则上不用配建保障房了！这可给开发商省了不少钱，利润空间大了，旧改推进速度会更快，老厂房、闲置地也能自由流转改住宅了。
同时未来新国标都是标配，房子要盖得更矮、更疏、更舒服，当然成本也会涨，以后买房可能品质大家也会更看重。
最后，深圳“429新政”，有名额的多增加一个，没名额的居住证就行，释放出来的需求也和新增加的供地形成了组合拳；这和38号文刚好配成"存量供地+需求扩容"的组合拳。
深圳核心区房子更好卖会成为共识，会吸引刚需改善或者消费能力强的客户群体；而非核心区会靠性价比吸引纯刚需或上车客户，未来市场分化会更明显。
以后不是不让盖房子了，而是换种方式盖房子，从"摊大饼"变成"挖潜力"，从"增量主导"变成"存量为王"。
深圳集中推地也不是要搞大降价，而是主动适应新政，既保障大家有房住，又推动城市更新和产业升级的双赢。
