深圳鸿荣源观城利弊(优劣势分析)一文读懂

    #𝟒月𝟏𝟖日 压轴上新#

🏆周/月/年度龙华三冠王

 约𝟖𝟖-𝟏𝟒𝟐㎡奢境𝟑-𝟒+𝟏房

鸿荣源观城雄踞龙华区观湖街道的核心板块，这里是观澜未来的行政与数字经济双核辐射带，其战略地位不言而喻。项目紧邻地铁4号线观澜站，步行距离仅约300-500米，真正实现了“地铁口物业”的便捷。乘坐4号线，10站即可快速抵达深圳北站这一华南交通枢纽，16站直达福田CBD，让跨区域的商务通勤变得轻松高效。对于依赖轨道交通的都市精英而言，这不仅节省了宝贵的通勤时间，更意味着一种从容不迫的生活节奏。

除了现有的双轨交汇（地铁4号线与有轨电车），项目未来的交通价值还将持续攀升。规划中的地铁22号线将进一步加强与福田中心的联系，而备受瞩目的梅观高速直通地库的创新规划，更是开创了深圳的先河。未来，业主可直接从小区地库驶入高速匝道，无缝衔接城市快速路网，无论是自驾前往南山科技园还是罗湖中心区，都将体验到前所未有的高效与私密。这种地上地下、多维立体的交通网络，让鸿荣源观城成为了一座真正“流动”的城市节点。

就是这个爆火龙华观澜得楼盘，近期又迎来新利好，那就是观城楼下的9年制公立学校已开工，明年竣工，听说教育品牌可能是香港中文大学深圳附属学校最具有国际化的一所学校这所学校由港中深教育集团独立运营，不归属区教育局统筹。有自己非常鲜明的办学特色，更加偏向于国际化、创新型、注重培养孩子的全面发展，同时设置了多项兴趣班，从小开拓学生的兴趣爱好，也经常能与港中深大学的资深教授面对面交流！符合当下教育改革后的教学理念，目前的办学口碑非常好，首次入驻龙华，未来无疑是片区最具有潜力的学校，搭配最好的生源。

在最新的QS世界大学排名中，香港中文大学位居全球第32名，仅次于港大、清北和复旦。

在广东省，港中深也已经连续十年，成为全省录取分数线最高的大学。

高等教育已经是王者，那么基础教育阶段，也要发力。

2021年港中深谋划建设附属学校，以解决教师子女入学问题。彼时龙岗也在推进集团化办学，双方一拍即合，港中深教育集团遂成立。

▲港中深教育集团组织架构

除了项目的教育利好外

项目近期也有很多亮点

其中这三大亮点让人羡慕

第一就是商业了，楼下自带壹方天地，鸿荣源壹方系列商业大家或许都不陌生了吧，像宝安的壹方城，龙华的壹方天地

观城项目也是自带壹方天地商业，目前基本已经成型，已经在建设外立面了据了解开业时间或许跟交楼时间差不多进行预计在2026年底或者2027年中旬左右

这样看可能没啥感觉，那你再看一下2018-2022年开业龙华壹方天地，总商业体量达到60万平方米，是深圳目前体量最大的单一企业运营的商业中心。超大体量、超多品牌，是吸引消费者跨区目的性奔赴的最主要原因。

60万 ㎡超大体量商业集群——壹方天地分为A、B、C、D、E五大主题商业，每个主题区都独具特色，分别定位为“新趣乐游纷享空间”、“潮流品味先锋主场”、“多元主题体验MALL”、“美学主义创想领域”、“优品甄选生活中心”，五大区域定位各有千秋、“和而不同”，体现出壹方商业高屋建瓴的综合把控能力。

第二商业➕公园连接的超级云环给项目狠狠的上大分

立马上了一个档次，想想在商场边上安个公园是什么体验

其中比肩"波士顿翡翠环"5大天然公园串联原生绿境IFLA亚太区卓越奖得主 ，领先湾区的大城手笔， 规划设计以超级云环串联5大天然公园，覆盖文物科普、生态康养、文化休闲等八大特色主题，公园超23公顷，奢享密度比肩香蜜湖豪宅区。

△超级云环效果图

规划有超3.6km空中连廊串联楼宇园林、复合业态、五大公园及各大公共设施，形成环游路线。牛湖水、观澜河双水系交汇;深圳民法公园等景观节点、市政绿地分布周边，全天候鲜氧相伴。真正意义上“公园里的家”，实现人居理想生活量费卖#城市绿地规划#住在公园里的家

印象中，全市有空中连廊把一个区域连起来的只有宝安中心，但也没观城这里3.6公里这么长（下图黄线都是连廊）。

连廊的好处是可以省去业主通往周边（商业、公园等）的很多麻烦，不需要自驾，不受地面交通影响，站在廊桥看风景别有一番滋味，且廊桥本身也是城市的一道风景

加上项目自带的40万方的大型购物中心壹方天地，讲真，不自成一体都难。鸿荣源的商业购物中心都做的非常出色，已接近封顶的壹方天地，等到观城的首期住宅交付和购物中心开业，这里又是妥妥的一个地标综合体，且是地铁+商业+公园，比起目前还缺少地铁和公园的龙华壹方天地更有特色和效率。

第三项目已经是准现房状态加上鸿荣源品质口碑加持也是一大亮点，为客户在交楼方面保驾护

首推地块还是准现房状态，了解鸿荣源的也都知道鸿荣源的建房速度基本是园林，楼体外立面一块建设的，观城项目目前也是基本封顶状态，园林，外立面也都在做，预计是明年下半年就能交付，鸿荣源得项目基本都是提前6-8个月交付，而且交付质量还没出过问题，一直是遥遥领先，下图是近期最新进展项目还没开盘外立面铝板就已经做起来了，可以看到品质还是不错的

此9个地块总建面超190万平方米，共有住宅9674套住宅（保障性住房2506户）。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住宅。观城项目可以说是鸿荣源在龙华继壹成中心后的又一大巨无霸项目。

项目开发建设用地面积379994.5平方米，计容积率建筑面积为2750960平方米（一期的总建面超300万平方米）。

根据开发商官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等；项目规划位于观澜核心，集智慧服务、智慧生活、智慧购物、智慧校园、智慧制造、智慧科研等元素于一体，打造新兴产业基地。

再到在售楼栋户型篇

项目新品3-1单元以及早期开盘的1-2单元，直接开盘认购，加推3-1单元89-99㎡，这栋楼相比之前首开的1-2单元位置要好，在最外面一栋遮挡没那么多，本次3-1单元只有88-98㎡两个面积，如果你想考虑108-117后面还有1-1和1-3单元会有这两个面积段，以及目前在售得1-2单元，3-2单元也是88-98㎡两个面积

还有这里需要注意的一点是楼间距问题，其中每栋楼的竖向间距只有18-24米，主要影响比较大的是88的户型，不过这个户型得房率也会做的比较高南北通透的户型，再就是住宅横向楼间距大概在47米算中规中矩

关于户型方面鸿荣源楼盘一直都有个亮点就是不用睡飘窗，看过鸿荣源楼盘的懂得都非常懂，他的飘窗是可以合理利用上的，所以鸿荣源楼盘户型使用率一直以来在市面上都是受欢迎

关于飘窗可以参考一下宝安鸿荣源珈誉府得情况，真正做到了不需要睡飘窗的房子

户型图鉴赏:

△98㎡样板房

△108㎡样板房

△117㎡样板房

再来介绍一下项目周边的配套吧

交通方面，首推地块与4号线观澜站穿越个商场就是交通挺便捷，且周边学校、商业、医疗等配套都不错，基本上都在步行15分钟的范围内，

双轨：本案下楼穿过商场即达4号线观澜站、有轨电车新澜站，可实现双轨出行，地铁10站即达深圳北站，16站即达福田CBD，横纵贯穿深圳，链接外环光明、龙岗、盐田等其他核心区。

教育方面，根据2023年龙华教育局学区划分，小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜中心学校，观澜第二中学

除此外项目本身还规划了有两所➕旁边一所共3所九年一贯制学校，正常鸿荣源大盘引进的学校都不会差，像宝安鸿荣源珈誉府也是百万大盘两所学校引进的都是四大名校深圳外国语，龙华壹成中心也是百万大盘引进的是龙华第二实验➕创新实验学校

自带超20万㎡壹方系列商业，集中在一期地块，可参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯，后期也将成为观澜片区的商业标杆。

一路之隔还有百佳华max city商业，2019年12月21日开业，目前是附近一带的商业中心。

4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。

鸿荣源观城即将加推景观视野最好的楼王1栋1单元，面积88-98㎡三房二卫，108-142㎡的四房二卫，共318套房源，于2025年11月21日取证入市，备案均价4.42万/㎡，备案单价3.86-4.99万/㎡，备案总价349-710万/套，

本次开盘打出了9.03折的开盘优惠，折后均价3.99万/平米，折后单价3.48万/㎡，折后总价315-648万/套。本次加推比前期入市优惠了20-30万/套。其中有稀缺大户型142㎡。

龙华观澜，鸿荣源观城（首推地块备案名：未来平方云山府），本次将会首推1栋2单元，共312套房源，面积有88-98㎡的3房2卫，108-117㎡的4房2卫户型，周边有2024年9月入市的金光华溪山禾玺，备案均价4.43万/㎡以及2024年5月份入市的景勋天著，备案均价4.97万/㎡，实际折后销售均价4.2万/平，这次观城开盘均价大概率也是在这个幅度范围内，预计在2026年12月份带精装交付。

客户问答：为您解惑

为了让您更全面地了解项目，我整理了几个客户最关心的问题：

问：项目目前的周边环境如何？

答：项目地处观澜核心发展区，周边目前存在一些老旧工业区和城中村，城市界面正处于更新迭代中。但随着九龙山数字城等重大规划的推进，未来区域面貌将有质的飞跃。

问：听说项目密度较高，会影响居住体验吗？

答：项目部分地块容积率达到9.23，楼栋为58-59层的超高层。不过，鸿荣源通过精巧的户型设计和高达约90%的得房率，有效提升了空间的实用性和舒适度。建议您实地感受不同楼层的视野和采光，选择最适合您的房源。

问：商业和学校等配套何时能完全兑现？

答：大型商业综合体预计将在2027年左右开业，规划的学校也在逐步建设中

售楼中心电话：400 013 9098

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