福田、龙岗、龙华都动了!深圳这波“插花式”供地,增加近20万㎡宅地

最近深圳规划局连续出了一堆地块调整的公告，这绝不是简单的日常规划修补那么简单。

仔细一算总账，这些零星的小地块加起来新增了近20万平方的居住体量，而且都集中在那些配套成熟的优质片区，容积率最低只有2.7-3.1。

为什么深圳近年来都喜欢倒腾这种“插花式”、“边角料”的迷你宅地？

今天，我们就结合这波最新的操作，跟大家聊聊深圳土地市场释放出的重磅信号。

5月9日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于[回龙埔及龙城公园地区]法定图则04-02、04-03-01地块局部调整的公示。

将04-02、04-03-01地块重新划分为04-02-01地块、04-02-02地块，规划功能由普通工业用地（M1）调整为二类居住用地（R2）。

地块现状图

其中，04-02-01地块用地面积21214.8㎡，容积率2.8，规划容积76625㎡；04-02-02地块用地面积29015.5㎡，容积率2.7，规划容积122948㎡。

同一天，福田管理局公布关于[安托山地区]法定图则10-06地块规划修改公开展示，拟对[安托山地区]法定图则10-06地块进行规划调整。

把11个地块划分为10个，并重新编号，主要功能包括二类居住用地、发展备用地、供应设施用地、农林和其它用地、公园绿地等。

其中，06-05地块由商业用地（C1)调整为二类居住用地（R2),用地面积增加为16446㎡，容积率3.1（住宅用地容积率），规划容积65723㎡。

大家有没有注意到，从2024年开始，深圳过去那种大手一挥、直接几百万平来建个“超级新城”的大型居住用地出让已经越来越少了。

翻翻最新的公告，5月份福田的安托山，硬是把一块原来规划商办性质的小地块“掰”成了住宅用地。

这块地有多小呢？占地仅仅5000多平方，容积率也才3.1。

别看它小，核心区已经没有大幅、完整的“白纸”让你画图了。

同样是在核心区，去年通过“回收-规调-挂牌”，实现华丽转身的福田梅林东林工业区旧改用地——中铁置业的臻云雅苑，也是一块占地不足5000米小地块。

现在的深圳玩的是“城市更新”和“插花式供应”。

比如福田，很多新宅地只能靠商业改住宅、工业区旧改，甚至是把城市道路的交叉口、街角尖角这种“边角碎料”给盘活。

为什么要这么做？

以前那种大盘一拿就是几十亿上百亿的“吞金兽”，开发商不敢拿。

因为在当下的市场大环境里，地价款不过是入场券，拿地之后的开发、运营这本长远的账，并不是所有人都能承担得起。

对于手头并不宽裕的开发商来说，这种“迷你地块”简直是十分对胃口，开发周期短，对房企资金压力不算太大，位置好、回笼快。

如果你以为深圳只是单纯地在偷面积、凑房源，那就太天真啦！

在这批地块调整的细节中，大家一定要关注一个高频词汇：容积率。

以前深圳人买房，似乎都默认了超高得房率的神盘以及超高容积率的“握手楼”，大家早就习惯了住得像“蜂窝煤”一样。

但现在风向变了，无论是安托山地块的3.1，还是2026年初深圳挂牌推介的科技园、前海地块，容积率普遍都被严控在3.1左右，层高都控制在100米以内。

有个热知识，消防规范中凡建筑高度大于100m的住宅，必须有避难层，且从首层到第一个避难层之间不大于50m，两个避难层之间以不大于50m较为适宜。所以，楼越高公摊越多，因为按规划要核减面积太多。

事实上，这不是一次孤立的决策。

从2025年开始，深圳就在全面放松“商改住”的口子，这一切都是为了增加核心区居住用地供给而准备的。

这种“迷你宅地”的密集出现，或许就是深圳楼市渐近平稳的一个信号灯。

这才是深圳在轰轰烈烈“搞钱”之外，最为具象和温柔的烟火。