好残酷!深圳已无外围市场!

昨天的稿子我们说过，深圳核心区的福田南山，包括龙华，整体供需正在逐渐失衡。

但是这个结论在这些外围区域，却是完全不存在。不仅不存在，并且海量的供应正在一步步冲击本就脆弱的外围市场。

话不多说，直接上图吧。

这是沙井的网红盘，鸿荣源嘉誉府，这个一个巨无霸的城改项目，有50万方的商业，有学校。品质很一般，户型也很一般，装修也很一般，但是量却无比的大。

这是已经交房的前期地块，密密麻麻的楼栋，织成了密不透风的墙。

将近50层的超高层，将这个小区围成了一座天井。

这个项目的主力户型就是三房小户型。

这些意味着什么？

意味着这些高大的楼栋，每一栋都会有很多很多房源组成；这些楼栋组成的小区，则会有更多海量的房源。

而放大到整个大组团，房子简直是多到不计其数。

这不只是沙井才这样；而是整个外围板块的共性现象。

下面是沙井的另一个巨无霸项目海岸城。

这个项目对外宣传的是号称2平方公里，也是一个无所不包的巨无霸项目，也是四五十层楼高的超高层。几年前开盘时，曾经是万人摇的网红盘。

这是项目的已交房实拍图。

这也是鸿荣源嘉誉府特别喜欢拿来对比的一个项目，他们会告诉你，这个项目卖了几年，越卖越便宜，从将近6万一路卖到了3万。

但很显然，嘉誉府的人也并不是无故诋毁，这个项目却是因为体量太大。但品质也确实比鸿荣源嘉誉府好很多。

下面这个项目原则上也是在沙井，但是却有一个更震耳欲聋的名头，叫前海2.0，也叫海洋新城，这个海洋新城据说是深圳最后一块填海地块。

借着这个概念，卓越在这里做了另一个巨无霸项目，卓越前海未来城。

同样的配方、同样的配置，同样的高密度，同样的海量房源；以及不知道能开发到何时才能结束的巨大地块。

沙井是如此，光明更是如此。

这是凤凰城几公里外的一个大盘。

如果将名字盖住，和前面三个项目的规划图放在一起，你能分得出谁是谁吗？反正我是不能，它们简直是一个模型刻出来的。

庞大的地块，将近50层的超高层，源源不断的房源。

这张图是在科学城公园边上一个项目中拍的，上面的框框全是一个又一个项目，并且大多数项目都已经卖成了现房。

不仅是这些项目，而是这篇文章里所写的上面所有项目，基本都已经是现房。

有时候会给你一种错觉，仿佛这些地方的房子永远都卖不完，越卖越多。

外围的海量供应，将成为深圳远郊市场最致命的因素。

但其实这些都还不是最主要的，更夸张的是，前面这些房子还不知道何时才能消化完，而新的供应却又已经出来了。

4月底，深圳一口气通过工业用地调整，对光明区公明北、公明田寮—玉律、公明中心调出二十多块住宅用地，同时也在坪山中心片区西南部一次性调出14宗住宅用地，累计调整规模超过数百万平的住宅建筑面积。

再叠加之间已经出让的土地，比如说今年2月光明核心区一次行就出让了5块宅地。并且位置都非常好。还有宝安、龙岗等等也都在频繁出地。

也许大多数城市都是一样的吧，就是城市外围的地似乎都像是可以批发的，要多少有多少！

并且这些区域又最容易造概念、造新区；现在的学校又全是教育集团，几乎可以随意落地。到时候更新的概念、更新的界面，可能就会诞生新的造势机会吧！

很显然这些新地块，都将会是以新规的产品入市，因为这些地块的容积率都极低，从3.1到2.1之间。这个容积率条件意味上面我们看到的那些密不透风的楼栋，将成为过去式。

当这些低容积率新规产品入市时，上面这些巨无霸旧规住宅所沉淀下的海量二手房都将会迎来降维打击，到那时，就是旧规二手房自身的庞大存量、加上大量新规住宅的降维打击；这种双重冲击将是深圳外围市场不可解的紧箍咒。并且和核心区不一样，外围市场是可以无限供地，无限出最新产品的。

我们回看深圳市场最热的那些年，最大的特征就是供应及其稀缺。

当地媒体的统计数是，2013年3宗；2014年1宗；2015年4宗；2016年4宗；2017年1宗，只租不售；2018年10宗，其中5宗为只租不售安居房。

这导致在2015年到2021年之间，深圳整体供应极其稀缺。

而从2022年开始，深圳进入到批量供地时代，全城都有大量住宅用地入市，深圳市场也随之下行震荡。

如今，更大的一批住宅用地在外围集中入市，这对深圳外围市场意味着什么呢？也许只有四个字，釜底抽薪。

这是这一次深圳调研，对深圳外围市场最深的认知！

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明天继续调研，去龙岗、去坪山。

整体调研结束后，我会沉下来梳理整体调研情况，会写两篇深度长文，详细的梳理深圳最新的价值逻辑，让大家清晰而又明确的了解最新的深圳市场，以及下一步深圳会如何走？

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