深圳湾一号&瑞府团队

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2024年9·30新政，以全面激活、降低门槛为核心。当时市场信心偏弱、成交低迷，政策通过下调首付比例、取消限售、缩短增值税免征年限等组合举措，全方位降低置业门槛与交易成本，重点释放刚需及改善型购房需求，以全域宽松手段托底市场、止跌回稳，为楼市注入基础流动性。

时隔近两年，2026年4·29新政转向精准滴灌、优化结构。在楼市基本面逐步企稳后，政策不再走全面宽松老路，而是放弃调整商贷杠杆，采取差异化调控：定向给福田、南山、宝安新安等核心稀缺片区增加购房名额，同时大幅上调公积金贷款额度，精准扶持首套、多子女、初婚初育等真实自住家庭。

叠加中央政治局4月28日会议定调“努力稳定房地产市场、扎实推进城市更新、防范化解地产领域风险、稳定市场预期”，次日深圳火速落地限购优化+公积金加码新政，形成中央顶层定调+地方精准落地的强力组合拳。

政策逻辑从“全域救市”转向“结构分化”，也奠定了深圳楼市未来走势：

短期政策刺激带动看房与成交升温，2000-3000万改善主力价位换手活跃，高端房源去化小幅提速，但行情仍靠以价换量，暂无全面普涨基础；

中期市场情绪逐步修复、跌幅收窄，核心优质资产抗跌韧性凸显，外围片区回暖乏力，楼市分化进一步加剧；

长期彻底告别普涨时代，高挂牌量下供给充足、买方主导，整体房价维持区间震荡、温和磨底，行情只剩结构性机会，核心地段、稀缺品质资产更具保值抗跌属性。

4月份全市房产市场成交超1.2万套，其中新房市场一共成交5512套，比3月份+8.5%，二手房市场一共成交7091套，比3月份+4.7%。4月份，新房住宅和二手住宅的成交量都创下近12个月的新高。

全市挂牌量10.31万套，环比上月净增2398套，+2.38%，挂牌量持续走高。参考2025年下半年的常态水位，挂牌成交比维持在19-20的高位，意味着在当前的常态市场下，每成交1套房子，背后至少有20套竞争房源。4月份二手住宅成交5644套，环比上月+11.3%，成交量再次突破5000套的“荣枯线”。

瑞府当前整体挂牌房源存量稀缺，常态到访量一直处于低位。本月受深圳湾片区豪宅市场回暖带动，不少原本关注深圳湾1号及周边竞品的客户，在横向对比中自然外溢到访瑞府，到访量环比有所提升。 

但现阶段项目存在明显短板：现有挂牌房源看房预约不便、看房门槛高，且业主普遍报价偏高，与客户心理预期价差较大，难以促成快速决策。

当前深圳湾楼市深陷二手房高库存承压、新房强势分流的双重夹击，整体流动性明显收紧，已然进入严峻的稀缺性价值重新定价周期。

市场逻辑彻底迭代，不再笼统看片区溢价，而是以两大维度重新划分资产价值：一是不可复制的核心稀缺资源，无遮挡海景、绝版户型、顶尖圈层这类独有禀赋，像深圳湾一号、瑞府等优质房源具备穿越周期的硬通货属性，抗跌保值能力稳固；二是业主的价格认知重塑，澐玺等新房凭借全新产品力形成降维竞争，大量同质化、产品老旧的二手房，若固守高报价、脱离市场现实，很难抗衡新房优势，终将陷入长期滞销的困境。

市场分化已是大势所趋，并非没有需求，只是客户更理性、更看重价值匹配。房源只要价格调整贴合市场、性价比到位，依然能快速撬动成交、盘活流动性；即便短期不急于出手，优质顶豪资产长期持有，也是高净值人群稳健资产配置的优质选择，长期价值依旧坚实可期。

💎目前瑞府租赁挂牌5套，占比社区总户数3.4%；

💎4月瑞府租赁成交两套：  ①B户型，247平双套房，半配齐；  ②A户型，228平双套房，家私配齐；

💎4月瑞府租赁新增两套：

  ①B户型，247平双套房，家私配齐，4.5万；  ②F户型，583平四套房，家私配齐，30万；

当下后海片区高端租赁市场成交持续活跃，整体呈现出需求旺盛、优质大户型稀缺、结构性供需缺口显著的核心特征，今年1-4月，华润悦府二期租赁挂牌房源充足、去化节奏强劲，累计已成交35套，目前片区可挑选的优质在租房源已明显减少，市场上高净值租赁客群需求亟待满足。

聚焦租赁供需端，目前300㎡左右的3房户型成为市场刚需缺口，大量意向客户无匹配品质房源可对接。

对于持有空置房源的业主而言，只要紧抓房况保养优质、租金定价合理、房源随时可看三大核心标准优化房源，便能精准匹配市场需求，快速实现房源去化，有效缩短空置周期，顺利对接高净值客群，收获长期稳定的租金收益。