深圳首个“城中村旧改”规划公示!建面超37万平,住宅超32万平

01 项目概况：核心区12公顷土地上的“新城”

近日，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局正式公示了《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》。

该项目是深圳新一轮城中村改造新政下的首批试点之一，地处罗湖东门街道，是深圳传统的商业与生活核心区域。

四至范围 ：东临 文锦中路 ，西临 东门中路 ，南临 中兴路 ，北临 雅园立交 。

规划核心指标 ：

• 改造用地面积 ： 12.00公顷 （约 12万㎡ ）。

• 规划总建筑面积 ： 376,905平方米 。

• 功能定位 ：以居住功能为主导，融合商业、办公及全面公共配套的大型综合性社区。

02 规划亮点：32.9万㎡住宅+“高配”公共配套

规划草案详细勾勒了未来片区的面貌，住宅供应和公共配套是两大核心亮点。

1. 住宅供应：极大缓解罗湖核心区房荒 

• 规划住宅建筑面积 ：高达 328,682平方米 。

• 意义 ：这一巨量住宅供应，将有效缓解罗湖核心区长期以来的新房供应紧张局面，为市场注入大量新增居住空间。

2. 商业与公共配套：构建“一站式”生活圈 

• 商业配套 ：规划商业、办公及旅馆业建筑合计 34,923平方米 ，将形成新的社区级商圈。

• “高配版”公共配套（强制配建） ：规划要求社区级配套设施建筑面积不低于 12,090平方米 ，并列入“正面清单”确保建设，包括：

• 教育 ：幼儿园（含托育机构）。

• 医疗养老 ：社区健康服务中心、长者服务站，聚焦“一老一小”。

• 社区服务 ：社区警务室、社区服务中心、文化活动室、邮政所等。

• 文体设施 ：户外活动场地 5,250平方米 （含社区体育活动场地、儿童游戏场地）。

• 便民设施 ：社区菜市场（结合商业设置）。

  

03 操盘方与模式：国企天健主导的“新样本”

螺岭片区改造范围广、难度大，涉及 东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明小区 等多个老旧住宅小区与城中村区域。据招标文件，项目范围内共有建筑物 307栋 ，房屋 2535套 ，现状建筑面积约 23.34万㎡ 。

实力操盘方：国企天健集团 

项目的合作单位已确定为 深圳市天健城市发展有限公司 ，其母公司 天健集团 是深圳市国资控股的上市公司，隶属于深圳特区建工集团。

天健集团在深圳旧改、棚改领域经验丰富，曾主导深圳规模最大的棚改项目“二线插花地”改造，被誉为“旧改专家”。

新模式：“政府主导、国企实施” 

螺岭项目是深圳探索城中村改造新路径的代表作。相较于过去由市场房企主导可能带来的周期长、风险高等问题，新的“ 政府主导、国企实施 ”模式旨在提高效率、保障公共利益优先，并确保公共配套设施同步建设。

罗湖区住建局在2026年2月的工作计划中，已将该项目列为“重点推进”对象，并力争首开区开工。

04 城市更新浪潮：深圳十余个拆除新建类项目同步推进

自2024年5月深圳发布城中村改造新政以来，拆除新建、整治提升、拆整结合三类项目已全面启动。其中， 拆除新建类 首批已确定 十余个 试点项目。从已披露信息看，具备资金与经验优势的 国央企成为绝对主力 。

部分重点拆除新建项目进展 ：

• 罗湖螺岭片区 ：规划草案已公示，由 天健集团 操盘。

• 龙华上塘村 ：位于龙华超级商圈核心，被称为“龙华版华润城”，由 天健+中建三局 联合体操盘。

• 福田沙尾村 ：前期服务商为 天健棚改投资 。

• 南山新屋村 ：由 中海地产 操盘，处于前期阶段。

• 大鹏白石岗片区（进度最快） ：已获深圳首单城中村改造专项借款，进入实质建设，预计2028年竣工。

结语：城市核心区的价值重塑与居住升级

罗湖螺岭片区改造项目的推进，不仅是释放土地资源、增加住房供应的简单开发，更是深圳对 都市核心区进行系统性更新、提升整体居住品质 的一次重要实践。

在“政府主导、国企实施”的新模式下，项目的公共属性与开发效率有望得到更好平衡。随着螺岭及全市多个大型旧改项目的落地，深圳的城市面貌、居住空间和配套水平将迎来新一轮升级。

对于罗湖乃至整个深圳的房地产市场而言，这意味着核心区稀缺土地资源的活化与价值的重估，也将为市民提供更多位于成熟地段、配套齐全的高品质居住选择。城市更新的宏大叙事，正在一砖一瓦中变为现实。

深圳拆迁房网

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