我最近一直在关注深圳龙华这边的发展,因为我朋友在那边买了房,就在梅林关附近,然后这几个月他跟我说的那些变化,怎么说呢,让我对深圳这种城市的发展逻辑有了新的理解。你看啊,很多人觉得深圳就是一路高歌猛进,其实不是这样的,它那个发展过程挺复杂的,就是有些地方在起飞,有些地方在卡壳,这两种状态同时存在,挺微妙的。
龙华现在搞的这个七大片区建设,我跟你说,这个事儿背后的逻辑其实挺有意思的。它不是说把钱撒胡椒面一样到处撒,而是很明显地在做选择题,北站枢纽那一片、梅林关那一片,这些南中心组团的地方拿到的资源就是多,你懂我意思吧。我朋友当时跟我说他们那边突然开始修路、建商场,我还以为是正常维护,后来才明白这是整个战略布局的一部分。
北站枢纽那块的变化
北站那边我去年还去过一次,当时就觉得这地方有点尴尬,说是枢纽吧,周边配套跟不上,说是郊区吧,地铁又这么方便。但现在你再看,整个逻辑就通了。它要做的是把交通优势转化成产业优势,这个转化过程其实挺难的,不是修几条路就能解决的。
我朋友公司有个同事就在北站附近的写字楼上班,他跟我说最直观的感受就是周边的餐厅越来越多了,以前中午吃饭都要走很远,现在楼下就有好几家decent的餐厅。这种细节变化其实就是产业聚集的信号,人多了商业才会跟上,商业跟上了人才更愿意来,就是这么个循环。但说实话这个过程比想象中慢,我记得他们那栋楼2023年就入驻了,到现在楼下才算是像个样子。
梅林关那片的升级
梅林关这个地方,怎么讲呢,它的问题和机会是并存的。我去年开车经过那边,真的就是典型的老工业区的感觉,厂房、仓库、物流园,整个气质就是过去那种制造业聚集区的样子。但现在要把它升级成现代服务业或者高端制造业的载体,这个跨度其实挺大的。
最大的问题是什么呢,就是那些存量的产业你不能说拆就拆。我朋友跟我说他们小区旁边有个电子厂,已经开了十几年了,现在说要转型升级,但那些工人怎么办、设备怎么处理、土地怎么重新规划,这些都是很具体的问题。不像新区可以直接画个圈就开始建,这种存量改造真的是一点一点磨出来的。你看那个片区现在的状态就是新旧交织,一边是新建的产业园区很现代化,一边还是老厂房在运转,这种过渡期可能还得持续好几年。
投资分配背后的逻辑
其实最让我有感触的是投资分配这个事儿。南中心组团拿到重点投资不是随便决定的,它背后是很清晰的战略考量。你想啊,深圳现在的问题是什么,不是缺钱,是缺空间,缺能够承载高端产业的成熟片区。北站、梅林关这些地方有基础但不够好,正好处在那个临界点上,推一把就能起来,不推就一直半死不活。
我跟我朋友聊的时候他说了个细节,他们公司本来在福田租office,现在考虑搬到龙华,原因就是租金便宜一半但交通时间只多15分钟。这种经济账一算,很多企业其实都在动这个心思。所以政府现在加大投资,某种程度上是在抓住这个窗口期,趁着企业有外迁需求的时候把配套做好,把环境做好,不然等企业都跑到东莞惠州去了再建就晚了。
但这里面有个矛盾,就是那些老的产业区升级确实面临挑战。不对,应该说是两难,你不升级吧,整个区域的形象和定位上不去,你要升级吧,短期内肯定会有阵痛,产值会下降,就业会受影响。我看到有些报道说某些片区的改造进度比预期慢,其实就是在平衡这个事情,不能为了升级而升级,得考虑现实的承受能力。
小贴士
如果你想实地感受龙华的变化,我建议可以周末去北站附近转转,那边现在有些新开的商业综合体还挺不错的,能看到整个片区正在发生的转变。梅林关那边的话,可能还要再等等,现在去看到的更多是施工和过渡状态。另外就是如果考虑在龙华买房或者租office,我觉得可以重点关注那些已经明确纳入重点投资的片区,虽然现在可能还不够成熟,但未来几年的变化应该会比较明显。当然这只是我个人的观察,具体还是要结合自己的实际需求来判断,毕竟每个人的情况不一样。
